“Mạnh tay” dự báo kịch bản thị trường BĐS năm Quý Mão

Trong báo cáo thị trường BĐS Việt Nam mới nhất, Dat Xanh Services (FERI) đã chỉ ra những kịch bản của thị trường bất động sản (BĐS) có thể diễn ra vào năm 2023.

Theo đơn vị này, thị trường BĐS năm 2023 có thể gói gọn trong cụm từ “tìm cơ hội trong thách thức”.

Dự báo về thị trường BĐS 2023, nguồn cung phụ thuộc vào tình hình, phản ứng của thị trường BĐS, chính sách điều hành của Nhà nước. Ở hai thị trường lớn TP.HCM và Hà Nội, nguồn cung tiếp tục suy giảm.

Về nguồn cầu, BĐS phục vụ nhu cầu ở thật là điểm sáng của thị trường. Bên cạnh đó, dự án từ chủ đầu tư (CĐT) uy tín với chất lượng tốt, tiện ích đa dạng nhận được sự quan tâm của phần lớn khách hàng. Giá bán dự kiến đi ngang hoặc giảm nhẹ, cùng với việc CĐT ban hành nhiều chính sách kích cầu là điểm tích cực mà khách hàng có ý định mua BĐS có thể xem xét.

Sau giai đoạn trầm lắng, thị trường BĐS 2023 có thể đi vào chu kỳ điều chỉnh. FERI dự báo thị trường BĐS 2023 có thể diễn biến theo 3 kịch bản: Kịch bản tích cực, kịch bản kỳ vọng, kịch bản thách thức.

Đối với kịch bản tích cực , FERI dự báo, tình hình thế giới ổn định khi chiến tranh Nga - Ukraine đã giảm căng thẳng, dịch bệnh, thiên tai được kiểm soát. Fed tăng lãi suất với mức khoảng 4,5%.

Trong nước, Luật đất đai sửa đổi được thông qua (nhưng chưa áp dụng trong năm 2023). Nhà nước có vài động thái tháo gỡ vướng mắc, nới lỏng ngành BĐS.

GDP 2023 mức 6,5%, lạm phát 5%-5,5%. Room tín dụng cho BĐS chưa được nới thêm. NHNN tăng lãi suất điều hành ở mức vừa phải (thêm khoảng 1%), đạt mức 10 - 11%.

Lúc này, tâm lý nhà đầu tư vẫn e dè trước diễn biến kinh tế vĩ mô, duy trì trạng thái giữ tiền mặt nhưng vẫn chờ đợi BĐS giảm giá thêm. CĐT ra hàng nhỏ giọt thăm dò thị trường, cùng với các chính sách chiết khấu để kích cầu, giá bán duy trì ổn định.

CĐT lúc này sẽ triển khai lại các dự án, tập trung vào các nhu cầu ở thực, tìm kiếm các cơ hội liên kết đa ngành nghề, đưa ra các chính sách thu hút lại dòng tiền. Môi giới BĐS sẽ triển khai số hóa hoạt động kinh doanh. Khách hàng sẽ chuyển từ tích trữ tiền mặt sang đầu tư BĐS, duy trì danh mục đầu tư thay vì cắt lỗ.

Ở kịch bản kỳ vọng , tình hình thế giới còn khó khăn khi chiến tranh leo thang giữa Nga & Ukraine, khiến khủng hoảng kinh tế, năng lượng mở rộng quy mô toàn cầu với nhiều bên tham chiến hơn.

Trong nước, GDP 2023 mức 5,5%, lạm phát 6%-7%. Không nới thêm room tín dụng dành cho BĐS. Ngân hàng nhà nước nhiều lần tăng lãi suất điều hành, đạt mức 14% - 16%. FED liên tục tăng lãi suất, mức tăng cao hơn 6%. Tiến độ thông qua Luật đất đai dời sang năm 2024. Chưa có giải pháp cho điểm nghẽn pháp lý.

Ở kịch bản này, tâm lý nhà đầu tư trở nên hoảng loạn, bán tháo đối với sản phẩm thứ cấp, sơ cấp khó hấp thụ. Dự đoán sức hấp thụ thị trường ở mức thấp, dưới 30%. Dự đoán sức hấp thụ thị trường ở mức thấp. CĐT tập trung thanh lý hàng tồn kho, ngưng tung sản phẩm mới ra thị trường, đồng thời tung ra chính sách chiết khấu nhằm thanh lý hàng tồn kho, giá bán điều chỉnh giảm tương đối.

Các CĐT lúc này sẽ tái cơ cấu mô hình hoạt động/danh mục đầu tư, mở rộng hợp tác với quỹ ngoại, quy đổi trái phiếu thành sản phẩm BĐS. Các doanh nghiệp môi giới buộc phải thu hẹp hoạt động kinh doanh và có xu hướng sát nhập các sàn. Khách hàng vẫn ưu tiên sản phẩm ở thực, thanh lý các sản phẩm BĐS thanh khoản kém trong ngắn hạn.

Ở kịch bản thách thức, trong bối cảnh này, tình hình thế giới trở nên căng thẳng hơn với chiến tranh tiếp tục leo thang, nguy cơ chiến tranh hạt nhân/chiến tranh thế giới. Chiến tranh thương mại Mỹ - Trung gay gắt khiến căng thẳng toàn cầu, Trung Quốc đưa ra chính sách cứng rắn đối đầu với Mỹ theo hướng bất lợi cho nước dùng USD.

Kinh tế trong nước ảnh hưởng xấu, dự báo hàng loạt doanh nghiệp phá sản, rời thị trường, thiếu hụt mạnh nguồn dự trữ ngoại hối. GDP 2023 mức 4%, lạm phát khoảng 10%. Không nới thêm room tín dụng dành cho BĐS, lãi suất cho vay tăng mức 17% - 20%/năm, đầu tư công ngưng trệ, chưa có giải pháp tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý khiến thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn.

Với kịch bản này, nhà đầu tư buộc phải cắt lỗ mạnh sản phẩm thứ cấp, sản phẩm sơ cấp không có giao dịch. Sức hấp thụ thị trường ở mức rất thấp. CĐT ngưng triển khai mở bán dự án mới, tập trung xử lý hàng tồn kho. Giá bán giảm sâu.

CĐT trong bối cảnh này sẽ cơ cấu mạnh danh mục đầu tư, duy trì hoạt động kinh doanh ở mức tối thiểu đối với dự án còn lượng giao dịch, ngưng bán đối với dự án không có giao dịch. Đồng thời, đối mặt với tình trạng mất thanh khoản trên diện rộng. Doanh nghiệp môi giới tạm ngưng hoạt động, chuyển đổi mô hình hoạt động sang thị trường thứ cấp, cho thuê hoặc tạm thời chuyển đổi ngành nghề hoạt động. Nhà đầu tư cắt lỗ mạnh, tâm lý mua yếu khiến sản phẩm sơ cấp không có giao dịch.

Theo FERI, năm 2023 còn kỳ vọng rất lớn vào các chính sách đang được tiếp tục triển khai. Có thể kể đến Nghị quyết 43 (gói 350.000 tỷ) và Nghị quyết 11 về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội 2022-2023 để thúc đẩy phát triển đồng bộ các ngành của nền kinh tế; hỗ trợ người dân thu nhập thấp sở hữu nhà thông qua gói hỗ trợ phục hồi thị trường BĐS (tương tự gói 30.000 tỷ giai đoạn 2013 - 2016).

Trong trường hợp các chỉ đạo ưu tiên giải ngân các dự án BĐS đủ điều kiện pháp lý, gỡ vướng các dự án chậm triển khai được xử lý sớm sẽ là tiền đề để khơi thông nguồn vốn và pháp lý cho thị trường. Đồng thời, việc hoàn thiện hệ thống luật liên quan BĐS (Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật quy hoạch đô thị, Luật xây dựng, Luật đấu giá...) sẽ góp phần gỡ điểm nghẽn chồng chéo trong hệ thống pháp luật BĐS.