Mối liên quan "kỳ lạ" giữa chứng khoán và BĐS sau mỗi chu kỳ sốt đất - đóng băng cứ 7, 8 năm một lần

Theo chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang, nếu chứng khoán còn xanh, nghĩa là BĐS còn "tươi". Điều này cho thấy, hai lĩnh vực này có liên đới với nhau trong các chu kì phát triển. Do đó, vẫn có thể hy vọng một tương lai tươi sáng cho BĐS sau dịch.

Thực tế, dòng tiền từ chứng khoán đổ vào BĐS và ngược lại cũng thể hiện rõ nét trong suốt quá trình phát triển của thị trường BĐS. Sau mỗi chu kì sốt nóng – đóng băng đều nhận thấy điều này.

Theo Propzy, gần ba thập kỷ qua bất động sản chứng kiến 4 lần sốt đất và 3 đợt đóng băng với chu kỳ lặp lại sau mỗi 7-8 năm.

Chu kỳ bất động sản Việt Nam trong 28 năm (bắt đầu từ năm 1993 đến nay) với sự lặp lại xen kẽ của các đợt sốt đất sau 7 năm diễn ra một lần và những cột mốc đóng băng xuất hiện sau 8 năm.

Nghiên cứu của đơn vị này cho thấy, giai đoạn 1993-1994 thị trường bất động sản xảy ra đợt sốt đất lần đầu tiên. Sau đợt sốt đất này, từ năm 1995 đến năm 1999 thị trường đóng băng lần thứ nhất. Phải đến 7 năm sau, tức vào năm 2000 thị trường mới xuất hiện đợt sốt đất lần thứ hai và cơn sốt này kéo dài âm ỉ sang các năm 2001-2002.

Dư chấn của đợt sốt đất lần hai đã khiến thị trường đóng băng trong thời gian dài, bắt đầu khủng hoảng từ năm 2003 và đà khủng hoảng kéo dài đến tận năm 2006. Khoảng cách của đợt đóng băng thị trường lần thứ nhất và lần thứ hai là 8 năm.

Đợt sốt đất thứ ba diễn ra năm 2007-2008, nhưng xuyên suốt 5 năm sau đó, từ cột mốc 2009 đến 2013, thị trường đóng băng lần thứ ba. Đây là giai đoạn đóng băng lâu nhất trong vòng ba thập kỷ qua.

Thị trường bất động sản bắt đầu ấm dần vào cuối năm 2014 và từ đó đợt nóng sốt lần thứ tư kéo dài đến đầu năm 2019 mới bắt đầu chững lại. Dấu hiệu hạ sốt xuất hiện từ cuối năm 2018 và rõ rệt dần trong các năm 2019-2020-2021 với đà giảm tốc của thị trường mạnh dần.

Theo Propzy, trong lịch sử gần 30 năm hình thành và phát triển, thị trường bất động sản non trẻ đã chứng kiến các đợt nóng sốt - đóng băng và các chu kỳ này có liên quan mật thiết đến thị trường chứng khoán. Cụ thể, giai đoạn sốt đất thứ hai năm 2001, Vn-Index đạt đỉnh 571 điểm và sau đó chỉ số chứng khoán điều chỉnh liên tục các năm 2003-2006 khi bất động sản đóng băng.

Năm 2007, khi sốt đất lần ba, Vn-Index lập đỉnh 1.170 điểm và Vn-Index điều chỉnh mạnh khi thị trường đóng băng lần ba. Phải chờ đến cuối chu kỳ sốt đất lần bốn Vn-Index mới đạt đỉnh 1.204 điểm. Đến quý III/2021, khi Vn-Index lập đỉnh 1.400 điểm, từ đó, có thể báo hiệu một đợt sóng mới dần hình thành trong thời gian tới.

Theo đơn vị này, tăng trưởng kinh tế nhanh và bền vững dẫn đến thu nhập của người dân được cải thiện, từ đó làm nền tảng thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, chỉ xét đến yếu tố tăng trưởng kinh tế thì chưa giải thích được đầy đủ các chu kỳ bất động sản. Điển hình như năm 1995 thị trường bất động sản đóng băng khi GDP tăng trưởng 9,5%, cao hơn đáng kể so với mức tăng GDP 6,79% và 6,19% của giai đoạn sốt đất năm 2000 - 2001.

Trong cả 3 lần thị trường bất động sản đóng băng đều có tác động của việc lãi suất cho vay tăng cao so với những thời điểm trước đó. Ngược lại, lãi suất thấp trong giai đoạn 2014 - 2018 và 2020 - 2021 góp phần tạo các cơn sốt đất.

Tuy nhiên, có điều dễ nhận thấy, dù "nóng" hay "lạnh", thị trường BĐS vẫn là mảnh đất có lực hút nhất định với nhiều nhà đầu tư.

Lấy ví dụ thực tế từ đợt sốt đất đầu năm 2021, cùng với đó là dịch Covid-19 tái bùng phát lần thứ 4, nhưng lượng giao dịch và giao dịch thành công trên cả nước vẫn đạt mức tăng trưởng.

Cụ thể, theo tổng hợp số liệu từ Sở Xây dựng các địa phương, Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng), tổng bình quân lượng giao dịch bất động sản thành công trong quý 2/2021 đạt 29.949 giao dịch, tăng 18% so với quý trước và đạt khoảng 101% so với cùng kỳ năm 2020. Trong đó, Hà Nội có 1.094 giao dịch thành công, đạt khoảng 20%, Tp.HCM có 3.002 giao dịch thành công, đạt khoảng 87% so với quý trước.

Dù ảnh hưởng nhiều từ các yếu tố xung quanh, thị trường bất động sản tại Việt Nam vẫn có dấu hiệu phục hồi, thậm chí, một số phân khúc vẫn có triển vọng tăng trưởng tốt. Các doanh nghiệp bất động sản vẫn rất tích cực bám thị trường, đẩy thanh khoản ngay cả trong thời gian thực hiện giãn cách xã hội, thông qua nhiều hình thức như giới thiệu và bán hàng trực tuyến. Nhu cầu người mua với BĐS vẫn còn rất lớn.