Mua bán ký gửi nhà đất: Lợi bất cập hại

Thất thoát thuế nhà nước

Mua bán nhà ký gửi thực tế là mánh khóe câu kết giữa các công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng để gửi hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm tiếp tục bán đất cho người khác mà không phải nộp các loại thuế như: Thuế thu nhập cá nhân đối với người bán, thuế trước bạ đối với người mua khi thực hiện thủ tục sang tên chủ sở hữu.

Cụ thể, người mua đất và người bán đất sẽ cùng đến văn phòng công chức để làm thủ tục công chứng nhưng thỏa thuận với công chứng viên làm hồ sơ mua, bán đất chỉ có chữ ký của người bán rồi đem gửi tại tổ chức hành nghề công chứng.

Hồ sơ này không được vào sổ, không lưu trữ vào hệ thống dữ liệu giao dịch của các tổ chức hành nghề công chứng. Đất sẽ được mua bán quay vòng nhiều lần cho đến khi người cuối cùng mua đất thực hiện thủ tục sang tên tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai các quận, huyện.

Như vậy, thuế thu nhập cá nhân và thuế trước bạ sẽ chỉ tính một lần, người mua ở giữa sẽ không phải chịu tiền thuế trước bạ cũng như tiền thuế thu nhập cá nhân khi bán lại mảnh đất ấy.

Theo Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Đà Nẵng - Nguyễn Hồng Song, mỗi lần lách thuế như vậy ngân sách thành phố thất thu 2% thuế thu nhập và 5% thuế trước bạ trên tổng giá trị chuyển nhượng.

Tại Đà Nẵng, do nhu cầu mua, đầu tư, đầu cơ bất động sản rất cao mà nhiều dự án đã làm ẩu, "cò" đất thực hiện nhiều chiêu trò thổi giá khiến thị trường loạn nhịp, tạo đà cho hình thức "ký gửi", "ký chờ" này bùng phát.

Mới đây, UBND TP Đà Nẵng đã phát hiện và giao Công an xử lý nhiều công chứng viên câu kết với người bán để thực hiện hành vi lách luật này nhằm ăn chia tiền thuế.

Rủi ro thuộc về bên mua

Việc mua bán nhà đất ký gửi ký chờ mặc dù giúp cho người bán và người mua lách được một phần nào thuế tuy nhiên lại mang đến rủi ro khá cao. Bởi lẽ, những cuộc mua bán này chỉ thực hiện giao ước bằng niềm tin, những giấy tờ công chứng chỉ có chữ ký của người bán vì thế nếu xảy ra rủi ro thì bên mua hoàn toàn không nhận được sự bảo vệ của pháp luật.

Đơn cử như trường hợp đất lên giá, người bán muốn chiếm lợi về phần mình chỉ cần viết đơn báo mất và yêu cầu cấp lại sổ đỏ và bán đất một lần nữa, hoàn trả số tiền cho người mua F1. Hay lỡ người bán mất đi, đất sẽ rơi vào tình trạng chuyển đổi chủ do thừa kế hay tranh chấp quyền thừa kế, người mua khó để lấy lại đất dù đã thanh toán đủ tiền.

Theo bà Võ Thị Như Hoa - Giám đốc Sở Tư pháp Đà Nẵng, hành vi cho "ký gửi, ký chờ" này chỉ có chữ ký của người bán, không có chữ ký của người mua, công chứng viên không ký và không đóng dấu, không đưa lên hệ thống cơ sở dữ liệu công chứng nên cơ quan quản lý không biết được. Những hồ sơ "gửi" này không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa hai bên mua, bán, công chứng viên cũng hoàn toàn không có trách nhiệm pháp lý trong đấy.

Trong thực tế đã xảy ra không ít các trường hợp như: Người bán sau khi đã ký trước mặt công chứng viên về việc bán nhà, đất và đã nhận tiền đầy đủ nhưng người mua do còn gửi lại văn phòng công chứng để chờ tìm người mua khác để bán lại kiếm lời nên chưa ký và đóng dấu công chứng, sang tên trước bạ, đến khi tìm được người mua để bán lại thì mới phát hiện, ngôi nhà, đất mà mình đã mua bị phong tỏa, ngăn chặn không cho giao dịch mua bán, cầm cố thế chấp... vì bên bán đang có liên quan đến vụ việc tại cơ quan tòa án.