Mua đất Bình Phước, đã từng “mãi không bán được” bởi lý do này

Năm 2019, chị Kh mua 2 nền đất tại một dự án tại tỉnh Bình Phước. Dự án này có hàng nghìn sản phẩm, được mở bán theo các giai đoạn. Khi mua, chị Kh được môi giới chào mời, cam kết lợi nhuận có thể đạt 10-20% trong vòng 5-6 tháng. Thế nhưng, mua giai đoạn 2 của đợt mở bán, nhưng đến giai đoạn 6, chị Kh vẫn không bán được hàng, trong khi giá chỉ nhích nhẹ 3-5%. Vì cần tiền có việc, chị Kh liên tục gửi môi giới của công ty bán dự án, và cả môi giới ngoài, thế nhưng đến giữa năm 2021, 2 nền đất của chị Kh vẫn không thể ra được hàng. "Cũng có một vài môi giới gọi, nói 2 nền đất của chị ở phía trong, trong khi CĐT đang bán loạt nền ở bên ngoài, nên khó ra hàng lúc này. Có môi giới thì kêu giảm giá 200 triệu đồng cho mỗi nền sẽ có khách chốt…", chị Kh cho hay.

Thế nhưng, để giảm giá nhiều trong khi đã vài năm mua vào, chị Kh không chịu. Khoảng hơn 1 tháng sau đó, do cần tiền chị gửi môi giới với mức giá giảm mỗi nền 20 triệu đồng so với giá mua vào. Thế nhưng, vẫn không có người hỏi mua. Chị Kh bắt đầu đi nhờ cậy các mối quan hệ, để nhờ chủ đầu tư mua lại 2 nền đất đó. Đến cuối năm 2021, phía CĐT mua lại 2 nền đất của chị với giá thu về bằng giá chị mua vào năm 2019. Và, dĩ nhiên, phần lãi suất ngân hàng vay một phần để mua 2 mảnh đất chị Kh phải chịu. "Tôi không ngờ, thị trường nay lại chậm đến mức mà mua 2 nền đất sau 3 năm trầy trật vẫn không bán được, cuối cùng lấy được tiền gốc về coi như cũng là may mắn", chị Kh giãi bày.

Sau này tìm hiểu, chị Kh mới biết, chị gửi môi giới công ty nhưng gần như không ai bán được, thậm chí không có động thái rao bán cho khách, bởi họ đang bán hàng của chủ đầu tư. Một dự án có hàng nghìn sản phẩm, chia thành các giai đoạn bán hàng, nhà đầu tư sẽ rất khó ra hàng nếu chủ đầu tư chưa bán được hết nguồn hàng dự án. Chưa kể, hàng của nhà đầu tư rất khó để cạnh tranh lại với chính sách của chủ đầu tư (như chiết khấu, tặng quà, tặng vàng…). Đó là lý do, 2 nền đất của chị Kh không thể ra hàng, thậm chí gửi môi giới công ty cũng không có động thái chào bán cho chị.

Ảnh: Minh hoạ

Chia sẻ trong một sự kiện toạ đàm, đại diện JLL đã từng cho rằng, nếu nhà đầu tư mua đất trong dự án với số lượng hàng nghìn sản phẩm ở các thị trường tỉnh cũng cần lưu ý về thời gian ra hàng. Gần như nhà đầu tư chỉ bán được khi CĐT đã hết nguồn hàng. Nếu dự án đó bán chậm, đồng nghĩa với việc nhà đầu tư rất khó ra hàng, thời gian chờ đợi lâu, thậm chí phải giảm giá bán. Đây cũng là lưu ý cho các NĐT khi "xuống tiền" với BĐS tỉnh.

Thực tế cho thấy, thị trường Bình Phước những năm qua có "sóng" khi một số chủ đầu tư dịch chuyển về để làm dự án. Họ làm thị trường và kéo các nhà đầu tư các nhân các nơi về mua đất nền. Tuy nhiên, thanh khoản của thị trường này nếu so với các thị trường vệ tinh Tp.HCM là khá chậm. Nhiều dự án đất nền phân lô, sau đó dựng cổng chào, rồi bán với số lượng vài trăm sản phẩm nhưng giao dịch khá chậm. Có dự án chào bán từ thời điểm năm 2018- 2019, nhưng đến nay vẫn chưa bán hết, mặc dù đã có sổ đỏ từng nền. Nếu ở các thị trường khác, việc ra hàng sẽ dễ dàng hơn rất nhiều, nhưng với Bình Phước – có thể xem là thị trường mới, chưa có nhiều đột phá về hạ tầng, quy hoạch thì việc mua bán, thanh khoản sẽ kém hơn. Thậm chí, việc tăng giá trên thị trường thứ cấp cũng khá "nhỏ giọt". Có một số dự án đất nền, mức giá thứ cấp chỉ tăng 7-10% trong vòng 1.5-2 năm, còn thấp hơn cả biên độ tăng giá của dự án chung.

Tuy vậy, có thể thấy, thị trường khu vực này chuyên tạo "sốt ảo" vin theo cớ thông tin quy hoạch, hạ tầng. Bài học về Hớn Quản là một ví dụ. Sau cơn sốt ảo giá, gần như thị trường khá im ắng. Mới đây, cò đất khu vực này lại tiếp tục tạo sốt đất Bình Phước khi có chuyển động mới về đề xuất xây cầu Mã Đà, hay có doanh nghiệp đề xuất khu nghỉ dưỡng tại khu vực này…

Ghi nhận cho thấy, sau Thủ tướng Chính phủ cùng đoàn công tác và lãnh đạo 2 tỉnh Bình Phước, Đồng Nai đi khảo sát thực địa tại khu vực đề xuất xây cầu Mã Đà, hàng trăm cò đất cùng giới đầu cơ đã ồ ạt kéo về khu vực này mua bán, phân lô bán nền đất trồng cây, tạo cơn "sốt đất". Mặc dù, chính quyền địa phương đã có cảnh báo nhiều rủi ro khi bỏ tiền đầu tư, nhưng nhiều người dân vẫn đổ về đây mua đất.

Từ năm 2021 đến nay, bài học cơn sốt đất để lại tại thị trường Bình Phước phần nào đã chỉ ra bức tranh không bền vững cho thị trường BĐS khu vực này. Hiện nay, nhiều người ôm "trái đắng" vì lỡ gom nhiều lô đất nhưng không kịp thoát hàng. Các thông tin quy hoạch chỉ mới "manh nha" nhưng nhiều CĐT, môi giới đã lợi dụng để tạo sóng. Không chỉ ở đất thổ cư, đất nông nghiệp cũng đua theo sóng để đẩy giá. Tuy nhiên, nhìn chung thanh khoản tại khu vực này không mấy sáng sủa. Thậm chí, một số chủ đầu tư trầy trật bán hàng ròng rã vài năm cũng chưa hết được nguồn hàng.

Chưa kể, những chiêu trò tạo sóng thị trường tại khu vực này, nếu không tỉnh táo, người mua rất dễ dính bẫy. Mới đây, clip một công ty bất động sản dựng rạp trên mảnh đất trống rao bán đất tại huyện Lộc Ninh, tỉnh Bình Phước gây xôn xao dư luận. Trong video, hàng chục chiếc ô tô đang đậu trên con đường vào khu đất trống. Trong khi đó, nhân viên công ty bất động sản liên tục chạy đến chỗ MC thông báo: "khách đặt cọc rồi nhé". Chỉ trong 4 phút đã có hơn 10 lô đất đã được khách đặt cọc. Sau video này công an vào cuộc và phạt đơn vị bán hàng. Thực tế, theo các chuyên gia, đây chỉ là chiêu trò quen thuộc của những môi giới. Hơn nữa, làm nghề môi giới muốn giàu, bán được hàng thì chỉ có tạo chiêu trò như vậy, nhất là đối với bán đất phân lô thổ cư. Đặc biệt, ở các thị trường không có "sóng", không sôi động như Bình Phước, chiêu trò tạo sóng được nhiều doanh nghiệp, môi giới áp dụng. Trường hợp như chị Kh bán mãi không được hàng cũng vì tin lời môi giới, mua vào nhưng không có thanh khoản.