Mức tiền đấu giá đất Thủ Thiêm không hẳn đáng chú ý nhất

Sự theo dõi hiện nay, mới nhất, có ở việc nhà đầu tư trúng thầu đề xuất trả góp tiền đất; sau đó, xin nộp 100 tỷ đồng và giãn thời gian nộp.

Trước đó, hướng quan tâm của công chúng tập trung ở mức giá đấu cao nhất, với đầu mối thực hiện là Tập đoàn Tân Hoàng Minh.

Song, khi có những diễn biến mới mà công chúng đang theo dõi hiện nay nói trên, câu chuyện lại có một khía cạnh mới đáng chú ý.

Ở khía cạnh mới này, mức tiền đấu giá đất Thủ Thiêm không hẳn là đáng chú ý nhất. Nó lớn hơn, rộng hơn về khía cạnh pháp lý và yếu tố thị trường.

Như trên, trước đề xuất trả góp rồi giãn thời gian nộp tiền, dĩ nhiên, cơ quan chức năng từ chối, và có trả lời là quy định pháp lý hiện không cho phép những điều đó.

Nhẽ ra, Bộ Tài chính không cần phải trả lời những đề xuất đó. Doanh nghiệp đề xuất như vậy cũng "có vấn đề". Bởi cả pháp lý lẫn thực tiễn doanh nghiệp đều đã đóng khung ngay từ ban đầu, để thống nhất, đảm bảo rồi mới thực hiện đấu giá.

Đó là việc các nhà đầu tư phải thỏa mãn các điều kiện quy định từ đầu rồi mới được tham gia đấu giá. Không thể có chuyện đấu giá xong doanh nghiệp đề xuất thay đổi "luật chơi" và Bộ Tài chính phải trả lời về điều đó.

Các quy định đấu giá đã đưa ra các điều kiện, nhà đầu tư thỏa mãn hết các điều kiện đó được vào tham gia đấu giá, không thỏa mãn thì bị loại. Vậy, đến nay, khi đấu giá xong, nhà đầu tư đề nghị điều chỉnh/thay đổi một hoặc những điều kiện đấu giá trước đó, thì vấn đề trở thành "chưa chín chắn".

Bởi lẽ, với các điều kiện ban đầu, cuộc đấu giá đã loại bỏ những nhà đầu tư khác tham gia đấu giá. Nay, giả sử các đề nghị trên được đáp ứng, điều kiện thay đổi, kết quả đấu giá trở nên… vô nghĩa, hoặc không nói là có thể liên quan đến các lợi ích.

Thứ nhất, với giả sử trên, điều chỉnh/thay đổi điều kiện đấu giá như theo hướng nới ra như người trúng không phải nộp tiền trong vòng 180 ngày, mà 200-300-500 ngày… Chỉ riêng điểm này đã tạo khác biệt lớn. Bởi sau 200-300-500 ngày sẽ có nhiều nhà đầu tư chủ động tính toán được dòng tiền để tham gia đấu giá thay vì trước đó họ tính toán không thu xếp đủ trong vòng 180 ngày.

Thứ hai, giả sử điều kiện đó khá và dễ đáp ứng hơn sẽ có nhiều nhà đầu tư tham gia hơn và giá đấu sẽ càng tăng tính cạnh tranh để định hình giá cuối. Qua đó giá đấu trở nên thị trường hơn.

Một hệ lụy khác đi cùng với giả sử trên, điều kiện đấu giá được thay đổi/điều chỉnh thì không loại trừ giá trị trúng thầu sau đó cũng có thể thay đổi.

Bởi lẽ, trao đổi với một luật sư am hiểu lĩnh vực này, ông nêu ra tình huống: "Nếu điều kiện đấu giá về sau thay đổi, như cho trả góp, giãn thời gian nộp tiền…, thì không loại trừ điều kiện sử dụng đất sau đó cũng có thể điều chỉnh. Mà điều chỉnh ở đây là lợi ích".

Trong tình huống trên, sau khi trúng đấu giá, được nới điều kiện để thanh toán và sở hữu đất. Nhà đầu tư trở thành chủ đất, có thể mang hồ sơ đất mình sở hữu lên xin điều chỉnh điều kiện sử dụng đất. Ví dụ, khi đưa ra đấu giá, thửa đất được quy định tỷ lệ xây dựng chỉ 30%, mật độ, độ cao… bị giới hạn. Nhưng sau khi thuộc sở hữu, nhà đầu tư xin điều chỉnh các quy định trước đó, nâng lên tỷ lệ xây dựng 40-50-60%..., mật độ dày hơn, độ cao cao hơn…, thì giá trị sử dụng đất đã khác biệt rất lớn. Và lợi ích ở đây đã thay đổi hoàn toàn.

Vậy nên, theo vị luật sư trên, mấu chốt ở đây là "luật chơi", quy định pháp lý đấu giá luôn bất biến, chặt chẽ và như thế cũng công bằng cho những nhà đầu tư muốn/bị loại/trúng thầu ở cuộc đấu giá đó. Thị trường và công chúng nhìn vào thấy một sự rõ ràng, nhất quán của pháp lý và công bằng giữa các nhà đầu tư.