Năm 2018: Doanh nghiệp bất động sản đau đầu vì giải phóng mặt bằng

Tại báo cáo "Tình hình thị trường bất động sản năm 2018 và kiến nghị các giải pháp để thị trường phát triển minh bạch, ổn định, bền vững" công bố ngày 23/12, Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM nhận định, giải phóng mặt bằng đang là một trong những điểm nghẽn lớn nhất trên thị trường bất động sản và cũng là một nguyên nhân làm sụt giảm số lượng các dự án nhà ở.

Điều 62 Luật Đất đai quy định Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, trong đó có dự án khu đô thị mới, dự án chỉnh trang đô thị, dự án khu dân cư nông thôn, dự án nhà ở sinh viên, nhà ở xã hội... 

Tổ chức phát triển quỹ đất (Trung tâm phát triển quỹ đất thuộc Sở Tài nguyên Môi trường) thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tạo lập quỹ đất phục vụ đầu tư phát triển. Sau đó, tổ chức đấu giá đất để lựa chọn nhà đầu tư.

Chênh lệch địa tô nộp vào ngân sách nhà nước để phục vụ lợi ích công cộng. Đây là phương thức tốt nhất vừa đảm bảo minh bạch, công bằng trong công tác giải phóng mặt bằng, hạn chế việc phát sinh khiếu kiện, kể cả khiếu kiện đông người.

Chưa có cơ chế thực hiện hiệu quả

Tuy nhiên đến nay, vẫn chưa có cơ chế thực hiện hiệu quả chủ trương này để tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận quỹ đất đầu tư phát triển dự án. Đồng thời đảm bảo các quyền và lợi ích chính đáng của người sử dụng đất trong khu vực dự án, trước hết là quyền được thỏa thuận bồi thường thỏa đáng và quyền được tái định cư tại khu vực dự án theo quy định của pháp luật, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM nhận định. 

Thực tế hiện nay, trên cả nước có đến hàng ngàn dự án treo, riêng Hà Nội có 383 dự án, Tp.HCM có 211 dự án chậm triển khai, để hoang hoá. Nhiều chủ đầu tư đã sẵn sàng nguồn lực để phối hợp với chính quyền đẩy nhanh quá trình đô thị hoá, giải cứu những dự án treo gây lãng phí hàng chục năm, nhưng cuối cùng vẫn bị mắc kẹt ở khâu giải phóng mặt bằng.

Đơn cử như dự án xây dựng nhà ở cán bộ công nhân viên kết hợp bãi đỗ xe tại phường Minh Khai, quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội do Công ty Cổ phần Tiền Phong làm chủ đầu tư. Dự án này đã được UBND Tp.Hà Nội chấp thuận thực hiện từ tháng 4/2009, đến tháng 8/2009. Tháng 6/2010, UBND huyện Từ Liêm đã có thông báo sẽ thu hồi đất. 

Các quyết định thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để phục vụ dự án; phê duyệt phương án tổng thể và các quyết định thu hồi đất nông nghiệp tại xã Minh Khai. Tuy nhiên, sau khi công khai chi tiết kế hoạch bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, trong nhiều năm, một số người dân sử dụng đất nằm trong phạm vi thực hiện dự án không đồng thuận. Nhằm đẩy nhanh tiến độ của dự án, Công ty Cổ phần Tiền Phong đã ký hợp đồng hợp tác kinh doanh và hợp đồng uỷ quyền cho Công ty Cổ phần BIC Việt Nam thực hiện dự án.

Để phối hợp với chính quyền địa phương trong công tác giải phóng mặt bằng dự án, BIC Việt Nam đã nghiên cứu, cân đối với các dự án thực hiện theo hình thức thỏa thuận và đã báo cáo UBND quận Bắc Từ Liêm để thực hiện hỗ trợ bổ sung thêm trên 500 ngàn đồng/1m2 đất cho các hộ gia đình, cao hơn rất nhiều so với phương án giải phóng mặt bằng.

Vì thế đã có trên 50% số hộ gia đình đến nhận tiền đền bù giải phóng mặt bằng và bàn giao đất cho dự án. Tuy nhiên, số hộ dân còn lại vẫn đòi hỏi mức đền bù quá cao so với khung hướng dẫn của Nhà nước, cho dù nhiều trường hợp để lâu năm không canh tác, không có hộ khẩu tại địa phương, mua đi bán lại nhiều lần trái quy định của pháp luật.

Đảm bảo hài hòa lợi ích ba bên

Nói về thực trạng trên, ông Nguyễn Việt Cường, Chủ tịch Tập đoàn Kosy nhìn nhận: hiện có một số dự án khi tiến hành đền bù gặp phải rất nhiều trở ngại do không thỏa thuận được với một bộ phận người dân, nên dự án kéo dài, chậm tiến độ, gây thiệt hại cho nhà đầu tư.

Vì thế theo ông Cường, đối với việc giải phóng mặt bằng khi dự án đền bù đạt tối thiểu 70%, thì 30% còn lại nếu không đề bù được thì có thể giải quyết theo 2 phương án. Đó là Nhà nước can thiệp để tiến hành giải phóng mặt bằng cho nhà đầu tư hoặc cho phép nhà đầu tư được khởi kiện ra tòa để tiến hành giải phóng mặt bằng. 

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, dự án bị chậm triển khai sẽ dẫn đến tình trạng không nộp được tiền sử dụng đất và không có mặt bằng sạch để thi công. Quá trình giải phóng mặt bằng thường có nhiều khoản chi phí phát sinh như giá đất tăng, các loại thuế, các khoản dự phòng và có thể kéo dài trong nhiều năm chưa dứt.

Ông Nguyễn Trần Nam cho rằng, phía chính quyền, ban giải phóng mặt bằng cần có tư duy tôn trọng, đối thoại trên cơ sở giải quyết nhu cầu của người dân trong khuôn khổ pháp luật cho phép bên cạnh việc giải quyết hài hoà lợi ích của Nhà nước – doanh nghiệp - người dân. Công tác tuyên truyền cần làm tốt để giải thích rõ những chủ trương chính sách và hành động của chính quyền. 

Người dân cũng nên có tư duy tham khảo luật sư, tổ chức tư vấn về ngưỡng thương lượng có thể đạt được để có quyết định và thoả thuận hợp lý. Người dân có đất trong phạm vi chỉ giới thu hồi cũng cần có nhận thức: không phải cứ muốn giá nào là được đáp ứng giá đó.

Người dân cũng phải hiểu kỹ về những quy định pháp luật về mức giá bồi thường, hỗ trợ đền bù và tái định cư theo khung Nhà nước áp dụng công khai. Việc giải quyết hài hoà lợi ích khi giải phóng mặt bằng cũng giúp người dân sau di dời nhanh chóng ổn định cuộc sống và hạn chế tối đa những hành động quá khích sai luật dẫn đến hậu quả đáng tiếc.