Cho vay kinh doanh bất động sản áp dụng hệ số rủi ro 200%

Tín dụng bất động sản tăng cao

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, đơn vị này đã hoàn thiện các quy định về tỷ lệ an toàn vốn, trong đó quy định hệ số rủi ro đối với các khoản vay bất động sản tùy theo mục đích và loại hình. Cho vay kinh doanh bất động sản được áp dụng hệ số rủi ro cao nhất là 200%, trong khi cho vay nhà ở xã hội có hệ số thấp hơn, từ 20-50%.

Ngân hàng Nhà nước giảm dần tỷ lệ vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung, dài hạn; tăng cường công tác theo dõi, giám sát, thanh tra, kiểm tra hoạt động tín dụng bất động sản ; triển khai các chương trình cho vay nhà ở xã hội , nhà ở cho người thu nhập thấp theo chỉ đạo của Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ.

Đến ngày 31/7, dư nợ tín dụng bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt 4,08 triệu tỷ đồng, tăng 16,95% so với cuối năm 2024, cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung. Tín dụng bất động sản chiếm 23,68% tổng dư nợ toàn nền kinh tế, tỷ lệ nợ xấu là 2,43%. Trong đó, dư nợ đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 1,79 triệu tỷ đồng, tăng 23,87%, chiếm 43,98% dư nợ bất động sản . Dư nợ đối với hoạt động tiêu dùng, tự sử dụng bất động sản đạt 2,28 triệu tỷ đồng, tăng 12,04%, chiếm 56,02%.

Đối với các chương trình cho vay nhà ở xã hội , dư nợ hiện gần 30.000 tỷ đồng. Chương trình 30.000 tỷ đồng theo Nghị quyết 02 đã giải ngân 29.679 tỷ đồng, hiện còn dư nợ 2.315 tỷ đồng. Chương trình cho vay nhà ở xã hội theo Nghị định 100 có dư nợ khoảng 19.226 tỷ đồng.

Chương trình cho vay nhà ở xã hội , nhà ở công nhân, cải tạo chung cư theo Nghị quyết 33 với quy mô 145.000 tỷ đồng đến năm 2030 cũng đã được triển khai. Đến nay, 26/34 UBND tỉnh, thành phố đã công bố danh mục khoảng 103 dự án tham gia. Tính đến 31/7/2025, các ngân hàng thương mại đã cam kết cấp tín dụng gần 8.600 tỷ đồng, trong đó doanh số cho vay đạt 4.578 tỷ đồng, tăng 60,93% so với trước đó, gồm 3.853 tỷ đồng cho chủ đầu tư và 725 tỷ đồng cho người mua nhà.

Lãi suất cho vay các chương trình này được điều chỉnh giảm nhiều lần, hiện ở mức 6,4%/năm với chủ đầu tư và 5,9%/năm với người mua nhà. Các chương trình tín dụng nhà ở tại Ngân hàng Chính sách xã hội có dư nợ khoảng 4.600 tỷ đồng.

Nhiều thách thức

Dư nợ tín dụng bất động sản có xu hướng tăng cao, tỷ trọng trong tổng dư nợ nền kinh tế ngày càng lớn. Tăng trưởng tập trung chủ yếu vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản , trong khi tín dụng tiêu dùng, tự sử dụng tăng chậm lại. Đây là kết quả phù hợp với những chuyển biến tích cực của thị trường khi Quốc hội, Chính phủ và các địa phương có nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn.

Tuy nhiên, vẫn còn nhiều vướng mắc lớn. Thị trường thiếu nguồn cung nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội phát triển chậm. Giá nhà cao, tỷ lệ giá nhà trên thu nhập bình quân hộ gia đình ở Việt Nam là 23,7 lần, trong khi mức trung bình thế giới là 14,6 lần. Đến tháng 7/2025, tiến độ xây dựng nhà ở xã hội mới đạt 59,6% so với mục tiêu đến năm 2025.

Ngoài ra, năng lực tài chính của một số chủ đầu tư còn hạn chế. Các kênh huy động vốn dài hạn như chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp chưa phát triển, khiến vốn cho bất động sản vẫn phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng. Trong khi đó, vốn đầu tư bất động sản mang tính dài hạn nhưng nguồn vốn ngân hàng chủ yếu ngắn hạn, tạo ra chênh lệch kỳ hạn và rủi ro thanh khoản.

Ngân hàng Nhà nước kiến nghị Bộ Xây dựng đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội , khẩn trương xây dựng Quỹ phát triển nhà ở, minh bạch hóa cơ sở dữ liệu thị trường. Bộ Tài chính được đề nghị hoàn thiện khung pháp lý thị trường vốn , nghiên cứu chính sách thuế liên quan đến bất động sản . Bộ Nông nghiệp & Môi trường cần ngăn chặn, xử lý nghiêm các hành vi lợi dụng đấu giá đất.

Các địa phương cần tập trung giải quyết nhanh thủ tục hành chính trong đầu tư, xây dựng, tạo điều kiện cho các dự án bất động sản triển khai đúng tiến độ; quản lý chặt chẽ công tác đấu giá đất, công khai minh bạch, xử lý nghiêm vi phạm, và ưu tiên quỹ đất cho nhà ở xã hội để hoàn thành chỉ tiêu Chính phủ giao.