Nên hợp pháp hóa cho thuê nhà chung cư theo giờ?

Anh N.V. Dũng, kinh doanh cho thuê chung cư ngắn ngày tại TP HCM và cả Bangkok, Thái Lan theo hình thức Airbnb đã được vài năm. Bản thân là một người kinh doanh nhưng anh Dũng cũng tự thừa nhận việc cho thuê này có thể gây ra những rắc rối không nhỏ.

Ngoài nguy cơ khách hàng lợi dụng thuê căn hộ làm nơi hoạt động mại dâm, ma túy thì làm thế nào để giữ trật tự, đảm bảo an ninh, không gây phiền nhiễu tới các cư dân sống trong cùng tòa nhà cũng là vấn đề đau đầu. Anh Dũng nhớ như in những khi khách thuê căn hộ uống say trong đêm rồi về gõ nhầm cửa căn hộ khác, gây náo loạn cả tầng nhà rồi bảo vệ phải liên hệ với anh để giải quyết. Chưa kể, khách thay đổi liên tục trong tuần, thậm chí vài ngày, khiến các hộ gia đình xung quanh cảm thấy bất an, có những phàn nàn với ban quản lý tòa nhà... Vì những lần lộn xộn trên, ban quản lý tòa nhà cũng không ít lần gây áp lực với anh Dũng, thậm chí đề nghị anh ngừng kinh doanh.

Thích du lịch, chị T.T.Thành lại chọn thuê căn hộ lưu trú ngắn ngày thay vì khách sạn. Với chị, một căn hộ đầy đủ tiện nghi, vật dụng cần thiết, có cả phòng bếp... là những ưu điểm mà khách sạn không thay thế được. Nó tạo cho chị cảm giác đi du lịch nhưng như được ở nhà, có thể tự nấu những món ăn theo sở thích hoặc chế biến sản vật địa phương... Mỗi khi đi du lịch chung với bạn bè, trong đó có người nước ngoài, nhóm chị cũng đều chọn căn hộ lưu trú ngắn ngày bởi đều cảm nhận thấy những ưu điểm của nó. Bạn bè nước ngoài của chị còn thường xuyên đăng ảnh lên mạng xã hội về những món ăn địa phương, tự tìm hiểu nấu nướng và tỏ ra thích thú. Đó là những trải nghiệm mà một khách sạn, kể cả 5 sao, không đem lại được.

Kiến nghị đưa hình thức cho thuê nhà Airbnb vào luật để thu thuế

Mới đây, trong văn bản trả lời cử tri, Bộ Xây dựng khẳng định hành vi sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở như kinh doanh dịch vụ cho thuê theo giờ, ngắn ngày là hành vi bị pháp luật nghiêm cấm. Các chủ sở hữu nhà chung cư khi phát hiện có hành vi vi phạm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư thì cần phản ánh kịp thời đến UBND cấp phường, quận nơi có nhà chung cư để các cơ quan này xử lý theo thẩm quyền hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý theo quy định của pháp luật.

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng phương thức kinh doanh cho thuê căn hộ ngắn hạn dưới hình thức "chia sẻ phòng thuê", sử dụng dịch vụ Airbnb phản ánh đúng diễn biến thị trường kinh doanh trong một "nền kinh tế chia sẻ", ứng dụng công nghệ mới. HoREA dẫn báo cáo khảo sát năm 2019 của Grant Thornton, mô hình dịch vụ chia sẻ phòng thuê Airbnb "đang tăng trưởng mạnh ở Việt Nam, với khoảng 30.000 đơn vị lưu trú".

Đánh giá mặt tích cực, HoREA nhận thấy phương thức kinh doanh này có triển vọng tăng trưởng cao trong tương lai, khách du lịch là đối tượng trọng tâm do có nhu cầu thuê ngắn hạn. Điều này cũng tác động tích cực đến việc thu hút khách du lịch quốc tế và trong nước, nhất là đối tượng có thu nhập không cao, muốn tiết kiệm chi phí lưu trú. Phương thức “chia sẻ phòng thuê” thông qua sử dụng dịch vụ Airbnb, giúp khai thác hiệu quả tài sản nhà ở, nhất là các phòng ở dôi dư, hoặc các căn hộ trong các khu vực có nhiều khách vãng lai, khách du lịch.

Tuy nhiên, đại diện phía Hiệp hội cũng cho rằng loại hình kinh doanh này chưa có đầy đủ quy định pháp luật để quản lý, điều chỉnh, dẫn đến hệ quả như làm thất thu ngân sách nhà nước; ảnh hưởng đến trật tự an toàn xã hội, thậm chí có những trường hợp sử dụng nhà thuê sử dụng dịch vụ Airbnb để hoạt động tội phạm.

Đồng thời, HoREA dẫn Khoản 11 Điều 6 Luật Nhà ở 2014 quy định cấm “sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở”, nhằm mục đích không “làm ảnh hưởng đến cuộc sống của các hộ gia đình, cá nhân trong nhà chung cư”, nhưng cụm từ “sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở” chưa được Luật Nhà ở giải thích cụ thể. Bên cạnh đó, Điều 10 Luật Nhà ở quy định “Quyền của chủ sở hữu nhà ở” được “cho thuê” nhà ở và Điều 121 Luật Nhà ở quy định bên cho thuê nhà và bên thuê nhà được thỏa thuận về thời hạn cho thuê, có nghĩa là bao gồm cả trường hợp cho thuê ngắn hạn.

Ngoài ra, Hiệp hội còn chỉ ra việc không cho phép đăng ký kinh doanh khởi nghiệp tại căn hộ chung cư (đối với cả các doanh nghiệp “siêu nhỏ” có dưới 05 lao động và sử dụng công nghệ thông tin, không tiếp xúc trực tiếp với khách hàng) đã làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của chủ sở hữu căn hộ chung cư. Vì vậy trong 6 năm qua, Hiệp hội đã nhiều lần có ý kiến đề nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ và Quốc hội xem xét sửa đổi cho phù hợp với thực tế cuộc sống.

HoREA kiến nghị sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 theo hướng công nhận cho thuê căn hộ nhà chung cư ngắn hạn là hoạt động kinh doanh hợp pháp. Hiệp hội đề nghị quy định người cho thuê nhà, cho thuê căn hộ nhà chung cư ngắn hạn phải đăng ký kinh doanh và nộp thuế theo quy định pháp luật; xem xét phương án quy định thời gian trong năm mà người cho thuê căn hộ nhà chung cư ngắn hạn được hoạt động kinh doanh cho thuê.

Đồng thời, luật cần xem xét phương án quy định người cho thuê căn hộ nhà chung cư ngắn hạn, có nghĩa vụ đóng góp (bổ sung) kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, do hoạt động kinh doanh cho thuê nhà ngắn hạn dẫn đến làm gia tăng khối lượng công tác và trách nhiệm của Ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư.

Một chuyên gia trong lĩnh vực đầu tư loại hình lưu trú nêu kinh nghiệm từ một số quốc gia quản lý hoạt động này, người cho thuê nhà phải đăng ký kinh doanh và nộp thuế. Để kích thích phát triển du lịch, Chính quyền có thể cho phép các hộ kinh doanh này hưởng thuế ưu đãi, có cơ chế đặc thù, hoặc quản lý tập trung ở các tòa nhà theo khuôn khổ chung. Người cho thuê nhà cũng chỉ được cho thuê nhà trong một khoảng thời gian nhất định trong năm, theo thỏa thuận với chính quyền địa phương hoặc với cư dân bị ảnh hưởng.

Chuyên gia nhấn mạnh thay vì cấm, Nhà nước cần ban hành cơ chế cụ thể, tạo hành lang pháp lý hướng dẫn các chủ thể kinh doanh. Điều này góp phần kích thích ngành du lịch trong nước, gia tăng giá trị du lịch quốc gia, nhất là trong bối cảnh nền kinh tế và ngành đang bị ảnh hưởng nặng nề bởi dịch bệnh.