TS Sử Ngọc Khương: “Chấm dứt quyền sở hữu lâu dài chung cư, liệu người dân có đồng thuận?”

Đó là chia sẻ của TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam khi trao đổi về câu chuyện sở hữu chung cư có thời hạn, là một trong những nội dung mà mới đây Chính phủ có tờ trình gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hộ về Luật nhà ở (sửa đổi).

Theo dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế do cơ quan có thẩm quyền thẩm định, ra kết luận. Chủ sở hữu sẽ phải chấm dứt quyền sở hữu khi nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ. Họ được tiếp tục sử dụng phần diện tích đất có nhà chung cư, nhưng phải nộp kinh phí xây dựng khu mới.

Theo TS Sử Ngọc Khương, việc chấm dứt quyền sở hữu lâu dài đối với chung cư cần cân nhắc và hết sức thận trọng. Những gì đã phê duyệt trong luật cần tôn trọng vì liên quan đến sự đồng thuận của xã hội, liên quan đến tính thực thi trong việc chấm dứt. Liệu người dân có theo?.

Ở góc độ là nhà đầu tư nước ngoài, theo TS Khương, việc chấm dứt này có thể ảnh hưởng đến hình ảnh kêu gọi nhà đầu tư vào đầu tư các dự án bất động sản của Việt Nam. Trước đây, họ đã đầu tư vào chung cư. Người mua chung cư đã được thông báo sở hữu lâu dài. Nếu chấm dứt quyền này, nên xem xét cẩn trọng những điều đã phê duyệt trong quá khứ bởi vì, có thể để lại hệ lụy khá lớn cho thị trường.

"Tôi chỉ đồng tình việc chấm dứt quyền sở hữu lâu dài đối với chung cư trong trường hợp là các dự án sắp sửa phê duyệt, sẽ được xây dựng trong tương lai. Các dự án, công trình này có thể áp dụng niên hạn sở hữu. Thời hạn 50 năm, 70 năm hay 100 năm tùy theo cấp độ công trình do Bộ xây dựng ban hành. Điều này sẽ nhận được sự đồng thuận của người dân, của các bên liên quan, bao gồm nhà đầu tư, nhà phát triển dự án, người sử dụng và người sở hữu", ông Khương cho biết.

Theo ông Khương, riêng đối với các công trình đã hiện hữu thì không nên áp dụng. Chúng ta đang nghĩ đến những khó khăn, bất cập trong quá khứ, chẳng hạn như việc di dời chung cư hạng C, D xuống cấp mà dùng luật mới để can thiệp, giải quyết vấn đề, thì chắc chắn sẽ không nhận được sự đồng thuận cao trong xã hội.

Thứ nhất, những cái đã phê duyệt trong quá khứ cần có hướng để giải quyết trong tương lai, nhưng dưới sự đồng thuận của các bên liên quan. Phương án sở hữu chung cư có thời hạn sẽ không phù hợp với những công trình gần đây. Rất nhiều người mua căn hộ đã dành dụm hoặc đang trả góp với kì vọng gia tăng giá trị trong tương lai. Nếu áp dụng ngay lập tức người mua nhà sẽ gặp khó khăn.

Thứ hai, quy định này cũng sẽ gây khó cho cơ quan chức năng, đặc biệt là người thực thi pháp luật. Rất khó để di dời, cưỡng chế người dân ra chỗ ở mà trước đây họ xác định là sở hữu lâu dài.

Cần có lộ trình

Ở góc độ là quản lý nhà nước, theo TS Khương cần phải xem xét kỹ càng các khía cạnh. Một là, đối tượng áp dụng cho quy định chấm dứt quyền sở hữu lâu dài với chung cư là ai. Hai là, lộ trình cần áp dụng là như thế nào. Phải hiểu rằng, chúng ta không thể “hồi tố” ngay những cái đã quy định trước đó trong Luật.

“Mặc dù tốc độ phát triển đô thị hóa nhanh, xã hội buộc phải theo. Thế nhưng, chúng ta cần cân nhắc hết sức kỹ càng, nhất là với những nhà làm luật. Liệu việc chấm dứt quyền sở hữu lâu dài của chung cư gây bất lợi gì cho nhà đầu tư, cho người tiêu dùng, và cho bản thân cơ quan chức năng thực thi. Liệu những quy định này sẽ nhận phán ứng thế nào từ người dân…”, Chuyên gia Savills nhấn mạnh.

Cũng quan điểm về vấn đề này, ông David Jackson – Tổng Giám Đốc, Colliers (Vietnam) cho rằng, quy định sở hữu chung cư có thời hạn là nhằm giải quyết khó khăn trong việc cải tạo chung cư cũ hiện nay và về lâu dài là để đảm bảo cơ hội an cư công bằng cho các thế hệ mai sau.

“Tuy nhiên, theo tôi, vấn đề niên hạn chung cư cần được nghiên cứu và bàn thảo thận trọng, có những kiến giải rõ ràng, lộ trình áp dụng phù hợp, kết hợp với truyền thông đại chúng, để các bên hiểu rõ quyền lợi và nghĩa vụ của họ một cách đầy đủ và đúng đắn. Có như thế, vấn đề này mới đạt được sự đồng thuận cao và giải quyết được mục tiêu chỉnh trang đô thị và đảm bảo an cư bền vững về lâu dài”, ông David nhấn mạnh.

Trước đó, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang từng phân tích, chung cư là tài sản có giá trị lớn, do vậy phải được sở hữu lâu dài người dân mới mua. Còn nếu chung cư sở hữu có thời hạn sẽ chỉ như đi thuê và người dân sẽ cho rằng, đây là tiêu sản. Theo đó, chung cư sẽ mất dần tính hấp dẫn.

“Bất động sản là tài sản lớn của người dân, họ sẽ cân nhắc thời hạn, sở hữu lâu dài họ mới muốn mua. Nếu chỉ có thời hạn mấy chục năm thì người mua sẽ cân nhắc, điều này làm ảnh hưởng rất lớn đến thị trường chung cư, không phù hợp với giải pháp nhà ở cao tầng đô thị hóa. Riêng đối với nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân thì có thể quy định có thời hạn để giảm chi phí tạo dựng dự án, từ đó kéo giảm giá nhà”, ông Quang cho hay.