Ngân hàng phát mại bất động sản: Vấn đề chỉ là nhanh hay chậm, thiệt hại không lớn vì BĐS ít bị mất giá

Ngân hàng đẩy mạnh rao bán nợ, phát mại tài sản

Nhiều ngân hàng đang đẩy mạnh hoạt động phát mại tài sản bảo đảm là bất động sản để xử lý nợ xấu thời gian gần đây. Trong đó, có những khối tài sản giá trị hàng trăm, hàng nghìn tỷ đồng.

Tại BIDV, ngân hàng đang tìm kiếm tổ chức bán đấu giá khoản nợ gần 4.838 tỷ đồng với tài sản đảm bảo là dự án bất động sản tại xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè, TP HCM và mỏ đá thuộc xã Hòa Thạch và Phú Mãn, huyện Quốc Oai, Hà Nội.

Được biết, hồi tháng 4/2020, BIDV từng rao bán một khoản nợ có thông tin trùng khớp về tài sản đảm bảo nêu trên. Theo tìm hiểu, Dự án bất động sản tại huyện Nhà Bè được nhắc tới trong thông báo của BIDV chính là dự án Kenton Node (nay là Grand Sentosa). 

Tại thông báo năm 2020, BIDV cho biết tài sản thế chấp của khoản nợ là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai thuộc dự án Kenton Node. Tài sản này được đồng thế chấp tại BIDV, MSB, PVCombank, trong đó BIDV chiếm 58% giá trị tài sản. Ở thời điểm này, giá trị tài sản thuộc dự án Kenton được định giá vào khoảng 7.837 tỷ đồng, tương đương giá trị tài sản bảo đảm được phân chia, hạch toán tại BIDV là 4.545,5 tỷ. Bên cạnh đó, tài sản đảm bảo còn là các quyền tài sản của mỏ đá thuộc xã Hòa Thạch và Phú Mãn, Huyện Quốc Oai, Hà Nội - được định giá lần đầu là 885,5 tỷ đồng. 

Agribank cũng đang rao bán nhiều bất động sản "khủng". Trong đó, Agribank Chi nhánh Trung tâm Sài Gòn tiếp tục rao bán 6 nhà đất với diện tích dao động trong khoảng 280-364 m2, tại số 20 và 20A1 Trần Cao Vân, tổng diện tích hơn 1.942 m2. Giá khởi điểm ngân hàng đưa ra là 281,9 tỷ đồng. 

Được biết, 6 bất động sản này đã nhiều lần được rao bán nhưng bất thành. Theo thông báo hồi tháng 5/2022, giá khởi điểm là 313,2 tỷ đồng. 

Rủi ro với tài sản đảm bảo là bất động sản có đáng lo?

Sau đại dịch, các ngân hàng đang tăng cường cải thiện chất lượng tài sản với việc tăng trích lập dự phòng và đẩy mạnh xử lý tài sản đảm bảo của các khoản nợ xấu để thu hồi nợ. 70% tài sản đảm bảo tại các nhà băng là bất động sản, bởi vậy không khó hiểu khi hàng loạt nhà đất, chung cư, dự án được đưa ra rao bán. 

Tuy nhiên, các chuyên gia của chứng khoán VCBS cho rằng, thị trường bất động sản kém sôi động thời gian gần đây và giá cả biến động mạnh có thể ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động thu hồi nợ xấu của các nhà băng do bất động sản là tài sản bảo đảm chính cho các khoản vay. Song điểm tích cực là việc gia hạn Nghị quyết 42 đã được Quốc hội chính thức thông qua là tín hiệu tốt giúp ngân hàng đẩy nhanh tiến độ xử lý nợ xấu tồn đọng và duy trì tỷ lệ nợ xấu nội bảng dưới mức 2%. 

Trong khi đó, ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia kinh tế của Trường đại học Kinh tế TP.HCM cho biết, nợ xấu liên quan đến bất động sản luôn tồn tại trong hệ thống ngân hàng. Quá trình xử lý nợ xấu của các nhà băng cũng là câu chuyện lâu dài. 

Ông Nghĩa cho rằng không quá rủi ro với ngân hàng khi nắm giữ tài sản bảo đảm là bất động sản và khi phát mại có thể có khó khăn nhưng thiệt hại không lớn. "Các ngân hàng có định giá ban đầu khi nhận BĐS thế chấp, họ định giá theo kỹ thuật của họ chứ không phụ thuộc nhiều vào quy luật giao dịch của thị trường. Do đó, nếu có thiệt hại thì vẫn nằm trong kiểm soát", ông nói. Có thể các nhà băng sẽ gặp khó khăn nhất thời trong việc phát mại ở một số dự án nhưng không phải vấn đề lớn vì bất động sản ở thị trường Việt Nam ít bị mất giá, vấn đề chỉ là xử lý nhanh hay chậm. 

Theo chuyên gia này, điều đáng lo hơn với các tài sản đảm bảo bất động sản có lẽ là những dự án có vấn đề về thay đổi pháp lý, minh bạch pháp lý. Tuy nhiên, các ngân hàng hiện nay cũng thẩm định rất chặt chẽ và cẩn trọng, họ "nắm đằng chuôi" nên rủi ro trong tầm kiểm soát.

Ngoài ra, nếu nền kinh tế phục hồi tốt thì việc phát mại tài sản của các ngân hàng sẽ không đến nỗi quá khó khăn, chật vật.

Liên quan đến việc cho vay bất động sản, nhiều chuyên gia lưu ý các ngân hàng cần thận trọng trong thời gian này vì bất động sản cũng là tài sản đảm bảo chính ở các ngân hàng. Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam Nguyễn Quốc Hùng cho biết, có đến 70% tài sản bảo đảm cho các khoản vay là bất động sản. Ông Hùng cho rằng, không nên đặt vấn đề siết hay cấm cho vay mà cần phải xem xét chia sẻ, đồng hành, hỗ trợ để không xảy ra tình trạng "sốt nóng, sốt lạnh", hoặc là thị trường bất động sản đóng băng. Bởi điều này sẽ không chỉ ảnh hưởng đến các doanh nghiệp bất động sản, mà còn tới các TCTD.