Ngành bất động sản khu công nghiệp hút vốn, doanh nghiệp tăng thành lập mới dự án

Đón đầu sự dịch chuyển dòng vốn cùng việc mở lại các đường bay quốc tế đang mở đường cho bất động sản khu công nghiệp tăng trưởng. Thực tế, nhiều doanh nghiệp đã sớm đón đầu, nửa đầu năm số lượng dự án mới khai trương theo đó đột biến.

Số khu công nghiệp mới thành lập tăng mạnh

Báo cáo mới nhất của Chứng khoán Rồng Việt ghi nhận, chiến lược 'Trung Quốc+1' và đại dịch Covid-19 là những yếu tố chính thúc đẩy nhiều Khu công nghiệp (KCN) được thành lập kể từ tháng 3/2020, .

Trong đó, có 28 KCN được phê duyệt thành lập với tổng diện tích 8.900 ha vào năm 2021, con số này tăng mạnh so với 2 năm trước đó. Tổng cộng có 397 KCN được thành lập, và 291 KCN đang hoạt động với tỷ lệ lấp đầy bình quân 52,5%.

Sang 6 tháng đầu năm 2022, cả nước có 13 KCN được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt chủ trương đầu tư với tổng diện tích 3.682 ha. Phần lớn các KCN nằm trên địa bàn tỉnh Long An.

Một số dự án lớn phải kể đến Tân Lập (Long An) với diện tích lên đến 654ha, Đồng Vàng (Thanh Hoá) với 492ha, Tiên Thanh (Hải Phòng) với hơn 410 ha... Mới nhất, KCN Sơn Mỹ I (Bình Thuận) với tổng diện tích 1.070 ha cũng vừa được khởi công.

Với vốn đầu tư 12.000 tỷ đồng, nổi bật của KCN Sơn Mỹ I là hai nhà máy điện khí Sơn Mỹ 1, Sơn Mỹ 2 với diện tích ước lên đến 200 ha cùng tổng công suất 4.500 MW; Kho cảng khí LNG khoảng 100 ha; hơn 430 ha đất dành cho các nhà máy, xí nghiệp.

Dù nguồn cung tăng mạnh, song nhu cầu vẫn rất lớn, thể hiện qua tỷ lệ lấp đầy đang ở mức cao, lần lượt là 79% (phía Bắc) và 83,6% (phía Nam). Đáng chú ý, nguồn cung ở phía Nam tăng đáng kể (3.131 ha) so với phía Bắc (254 ha). Thị trường nhà xưởng xây sẵn ở phía Nam cũng chứng kiến nguồn cung tăng mạnh với khoảng 1 triệu m2, trong khi miền Bắc không ghi nhận nguồn cung mới nào trong 6 tháng đầu năm qua.

Hay với dự án KCN Sơn Mỹ I, vừa khởi công đã thu hút các nhà đầu tư lớn như Tập đoàn Dầu khí Việt Nam (Petrovietnam), Tập đoàn AES (Hoa Kỳ), Liên danh các nhà đầu tư bao gồm Tập đoàn Électricité De France (Pháp), Tập đoàn Sojitz (Nhật Bản), Tập đoàn Thái Bình Dương, Tập đoàn Kyushu Electric Power (Nhật Bản)…

Nhìn chung, việc mở cửa hoàn toàn hỗ trợ một phần thúc đẩy hoạt động cho thuê tại các KCN. Theo một thống kê từ CRBE, có một số lượng đáng kể các yêu cầu cho thuê đất và nhà máy xây dựng sẵn đến CBRE so với các năm trước.

Nguồn: VDSC.

Tiềm năng còn dài

Ngày 13/11/2021, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết về kế hoạch sử dụng đất quốc gia giai đoạn 2021 - 2030 đảm bảo nhu cầu cho Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 10 năm. Nghị quyết đưa ra lộ trình phân bổ để tăng quỹ đất KCN từ 90.830 ha vào năm 2020 lên 152.840 ha (tăng 68,3%) vào năm 2025 và 210.930 ha (tăng 132,2%) vào năm 2030. Đây là cơ sở định hình nguồn cung bất động sản khu công nghiệp trong 10 năm tới.

Cùng với đó, các nước Đông Nam Á đang chiếm ưu thế trên thị trường trong việc thu hút các nhà sản xuất từ Trung Quốc nhờ chi phí hợp lý, tiêu dùng nội địa tăng và cơ sở hạ tầng được cải thiện. Và Việt Nam là một ngôi sao đang lên trong số những nước Đông Nam Á trở thành trung tâm công nghiệp hàng đầu nhờ có lợi thế cạnh tranh so với các nước trong khu vực.

Bên cạnh nền chính trị ổn định, Việt Nam còn tham gia nhiều hiệp định thương mại tự do FTA. Ngoài ra, chi phí đầu tư và chi phí định kỳ vẫn ở mức tương đối thấp so với các nước cùng ngành trong khu vực cũng cố thêm sức hút đầu tư nước ngoài vào Việt Nam trong lĩnh vực sản xuất.

Nửa đầu năm, vốn FDI giải ngân đạt 10,06 tỷ USD (tăng 8,85%). Đã có 84 quốc gia và vùng lãnh thổ đầu tư vào Việt Nam. Trong đó Singapore dẫn đầu với tổng vốn đầu tư hơn 4,1 tỷ USD, chiếm 29,5%, Hàn Quốc đứng thứ hai với 2,66 tỷ USD, chiếm 19%. Với dự án Lego quy mô lớn trị giá hơn 1,3 tỷ USD tổng vốn đầu tư, Đan Mạch đứng thứ 3 với tổng vốn đăng ký 1,32 tỷ USD.

Cơ hội không dành cho tất cả, KBC thậm chí giảm lãi sau kiểm toán

Dù vậy, cơ hội không dành cho tất cả các doanh nghiệp trong ngành. Kết thúc quý 2/2022, bức tranh lợi nhuận nhóm KCN có sự phân hóa rõ rệt giữa nhóm doanh nghiệp còn diện tích thương phẩm lớn và nhóm doanh nghiệp đã lấp đầy.

Tăng trưởng mạnh phải kể đến Tổng Công ty Viglacera (VGC) đạt LNST 691 tỷ đồng, tăng 98% so với quý 2/2021. Lợi nhuận nửa đầu năm đạt 1.443 tỷ đồng, cao gấp 2,3 lần 6 tháng đầu năm ngoái.

Viglacera cho biết, một trong những nhân tố giúp kết quả kinh doanh quý này cải thiện là do mảng bất động sản KCN tiếp tục có đóng góp lớn, ngoài ra còn có lĩnh vực vật liệu xây dựng. Cụ thể, dịch vụ cho thuê bất động sản và hạ tầng KCN trong nửa đầu năm nay hơn 2.352 tỷ đồng, tăng trưởng gần 40% so với cùng kỳ năm 2021.

Hay Công ty mẹ Tổng công ty IDICO - CTCP (IDC), thu về LNST xấp xỉ 1.416 tỷ đồng, cao gấp 6 lần cùng kỳ năm ngoái trong quý 2/2022. Lũy kế 6 tháng, doanh thu Công ty đạt 2.889 tỷ đồng, gấp hơn 15 lần và lãi sau thuế 1.627 tỷ đồng, gấp hơn 6 lần nửa đầu năm 2021.

Doanh thu IDC chủ tếu đến từ hoạt động cho thuê hạ tầng KCN (thay đổi cách ghi nhận), trong khi mảng kinh doanh điện không phát sinh do nhà máy thủy điện Đak Mi 3 tạm ngưng vận hành đến 30/9/2022.

Becamex IDC (BCM) cũng báo lãi quý 2 gần 979 tỷ đồng, tăng 88% so với cùng kỳ năm trước. Lũy kế 6 tháng, Becamex IDC đạt tổng doanh thu 3.358 tỷ đồng, tăng 7%; LNST đạt xấp xỉ 1.370 tỷ đồng, tăng gần 3% so với cùng kỳ….

Ở chiều ngược lại, CTCP Long Hậu (LHG) ghi nhận lợi nhuận trong kỳ giảm mạnh 81% còn gần 41 tỷ đồng. Nguyên nhân do doanh thu mảng kinh doanh cốt lõi là cho thuê lại đất đã phát triển cơ sở hạ tầng và nhà xưởng giảm mạnh, trong đó Công ty chỉ còn đất công nghiệp thương phẩm tại KCN Long Hậu 3 (khai thác từ năm 2019). Luỹ kế 6 tháng, LNST LHG đạt gần 90 tỷ đồng, giảm 64% so với cùng kỳ.

Đáng chú ý có Tổng CTCP Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC), nửa đầu năm tình hình kinh doanh cốt lõi không quá nổi trội, lợi nhuận theo đó được ghi nhận từ hoạt động tài chính. Dù vậy, BCTC soát xét bán niên vừa công bố cho thấy Công ty phải điều chỉnh giảm 2.260 tỷ đồng lợi nhuận 6 tháng do bút toán Công ty chưa phù hợp.