Người thuê nhà có được miễn, giảm tiền thuê mặt bằng trong đại dịch Covid-19?

Diễn biến phức tạp từ đại dịch viêm phổi cấp Covid-19 làm ảnh hưởng đến hoạt động của các cơ sở kinh doanh ăn uống, vui chơi… khiến doanh thu giảm đáng kể thậm chí thua lỗ. Trong khi đó, mới đây tại Q.1, Tp.HCM chính quyền cũng ra chủ trương đóng cửa các cơ sở kinh doanh Karaoke, dịch vụ giải trí… hoặc các nhà hàng, khách hàng có kinh doanh các loại hình dịch vụ trên.

Trong khi đó, nhiều chủ nhà nhất quyết không hạ giá thuê hoặc không giảm trừ tiền thuê nhà. Trong bối cảnh này, gánh nặng về chi phí mặt bằng, nhân viên và các khoản chi phí tháng khiến nhiều cơ sở kinh doanh nhỏ lẻ có ý định trả mặt bằng để “cắt lỗ”. Bàn về vấn đề này ở góc độ pháp lý, Luật sư Trần Minh Cường, Đoàn Luật sư Tp.HCM đã có những phân tích về cách bảo vệ quyền lợi cho người thuê nhà. Cụ thể, theo Hợp đồng thuê mặt bằng thông thường có điều khoản “bất khả kháng”.

Theo khoản 1 điều 156 Bộ luật dân sự 2015, sự kiện bất khả kháng được định nghĩa: "Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép".

Một sự kiện được xem là bất khả kháng phải hội đủ các yếu tố cơ bản, đó là "Xảy ra khách quan không thể lường trước được": Yếu tố này thường được các bên hiểu là những sự kiện xảy ra nằm ngoài phạm vi kiểm soát của con người như thiên tai, động đất, sóng thần, dịch bệnh, chiến tranh… mà tại thời điểm thực hiện thỏa thuận hoặc trong quá trình thực hiện các bên không lường trước được hậu quả xảy ra.

"Không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép" - Yếu tố này được hiểu là mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và trong khả năng cho phép nhưng vẫn không thể khắc phục được những hậu quả do sự kiện khách quan không lường trước được gây ra.

Trước đó vào ngày 29/1/2020, Bộ Y tế đã có Quyết định 219/QĐ-BYT bổ sung dịch bệnh Covid-19 vào danh mục các bệnh truyền nhiễm nhóm A. Theo Luật phòng chống bệnh truyền nhiễm năm 2007, các bệnh truyền nhiễm nhóm A là những bệnh truyền nhiễm đặc biệt nguy hiểm, có khả năng lây truyền rất nhanh, phát tán rộng và tỉ lệ tử vong cao hoặc chưa rõ tác nhân gây bệnh. Ngay sau đó, ngày 1/2, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định 173/QĐ-TTg về việc công bố dịch truyền nhiễm tại Việt Nam. Bên cạnh đó vào ngày 11/03/2020 Tổ chức Y tế thế giới (WHO) đã tuyên bố Covid-19 là "đại dịch toàn cầu".

Đồng thời gần đây, một số địa phương như Hà Nội, Tp.HCM… đã có văn bản tạm ngưng các hoạt động của các cơ sở tập trung đông người như karaoke, bar, Nhà hàng.... nhằm tránh lây lan virut covid -19. Điều này đã “trực tiếp” làm mất khả năng kinh doanh tạo ra doanh thu cho các cơ sở để có chi phí trả tiền thuê nhà cho chủ nhà.

Như vậy, theo quan điểm của Luật sư Trần Minh Cường là có cơ sở pháp lý để xác định dịch bệnh Covid-19 tại Việt Nam là sự kiện bất khả kháng để giải quyết hậu quả của các Hợp đồng thuê mà các bên đã có thỏa thuận. Tuy nhiên, để bảo vệ quyền lợi các chủ cơ sở/hộ kinh doanh (Bên thuê) cần ngay lập tức thu thập chứng cứ chứng minh là đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép nhưng không thể khắc phục được để thỏa mãn điều kiện của sự kiện bất khả kháng (chẳng hạn vẫn liên tục tung ra các gói khuyến mại, marketting…

Người thuê cũng cần chứng minh là đã dùng nhiều cách để quảng bá sản phẩm đến người tiêu dùng nhằm bán được hàng tuy nhiên vì dịch bệnh nên tinh hình kinh doanh không thay đổi). Bên cạnh đó, bên thuê phải thống kê lại số liệu doanh thu trước khi xảy ra dịch bệnh và những thiệt hại phải gánh chịu kể từ khi xảy ra đại dịch (chi phí hàng tháng bao gồm chi phí nhân sự, vận hàng, quảng cáo….).

Ngoài ra, bên thuê nên chủ động thông báo với bên cho thuê về những khó khăn trong tinh hình hiện tại, về ảnh hưởng của đại dịch đến việc kinh doanh không như mong muốn và từ đó không/khó có thể thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê mặt bằng theo hợp đồng, về những thiệt hại phải gánh chịu khi xảy ra đại dịch, từ đó đàm phán và đề xuất miễn, giảm tiền thuê mặt bằng trong thời gian xảy ra đại dịch toàn cầu Covid-19.

Tuy nhiên trên thực tế, do Luật không quy định chi tiết các trường hợp nào thuộc trường hợp bất khả kháng nên trên thực tế thông thường trong Hợp đồng các bên thường quy định bất khả kháng bao gồm: “Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra mang tính khách quan và nằm ngoài tầm kiểm soát của các bên như động đất, bão lụt, lốc, lở đất, hỏa hoạn... và các thảm họa khác chưa lường hết được. Sự thay đổi chính sách hoặc ngăn cấm của Cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam...”. Tuy nhiên hầu hết Hợp đồng thuê không bao gồm “dịch bệnh” vì đây là trường hợp hiếm khi xảy ra mà bên thuê thường không nghĩ đến tại thời điểm giao kết hợp đồng – đó cũng là một lưu ý đến các bên khi soạn thảo Hợp đồng sau này.

Tuy nhiên căn cứ theo Bộ Luật dân sự 2015 nếu bên bị thiệt hại chứng minh một sự kiện có đủ yếu tố cấu thành “sự kiện bất khả kháng” thì hoàn toàn có cơ sở để đề nghị các bên liên quan áp dụng sự kiện này khi giải quyết hậu quả của Hợp đồng.

“Dưới góc độ chân thành, tôi mong bên cho thuê hãy đồng hành, chia sẻ với người thuê, chia sẻ về những khó khăn mà bên thuê đang phải gánh chịu mà ai cũng biết. Việc này không chỉ thể hiện tình người, đạo đức kinh doanh và chia sẻ với xã hội những khó khăn để cùng vượt qua hoàn cảnh khó khăn này. Trong trường hợp xấu nhất, nếu bên cho thuê vẫn không đồng ý miễn, giảm tiền thuê, khi đó bên thuê có thể cân nhắc thực hiện các hành động pháp lý cần thiết để bảo vệ quyền lợi của mình.

Đối với trường hợp bên thuê mong muốn nhận lại khoản tiền đặt cọc khi giao kết Hợp đồng thuê, thông thường trong các Hợp đồng sẽ có thỏa thuận chấm dứt Hợp đồng trước thời hạn sẽ do các bên thỏa thuận, do đó bên thuê cần chủ động trao đổi và đề đạt nguyện vọng nhận lại khoản tiền cọc này như khó khăn đã phân tích ở trên để nhận được sự đồng cảm và chia sẻ”, Luật sư Trần Minh Cường nhận định.