Nguồn cung BĐS như “chiếc lò xo”, đã nén lại càng nén hơn

Theo thống kê của Hội môi giới BĐS Việt Nam, kể từ năm 2019, thị trường BĐS đã có dấu hiệu không tốt về nguồn cung. Năm 2018, cả nước có gần 200.00 sản phẩm mới đưa vào thị trường, nhưng trong năm 2019 chỉ còn một nửa.

Trong 2 năm 2020-2021, dịch Covid-19 khiến nguồn cung tiếp tục sụt giảm. Đặc biệt, trong 9 tháng đầu năm 2022 chỉ còn khoảng 30.000 sản phẩm mới tung vào thị trường, giảm 40% so với cùng kỳ năm 2021.

Có hai vấn đề dẫn đến việc nguồn cung bị sụt giảm. Đó là rào cản pháp lý để các dự án bất động sản có đủ điều kiện tham gia vào thị trường. Hiện nay, các địa phương vẫn còn rụt rè phê duyệt dự án để đưa vào thị trường.

Cùng nhận định, báo cáo mới đây nhất của Bộ xây dựng chỉ ra, nguồn cung mới các sản phẩm bất động sản ở tất cả các phân khúc trong nửa đầu năm 2022 đều hạn chế. Nguồn cung mới bị hạn chế chủ yếu là do việc siết chặt các thủ tục pháp lý của các dự án bất động sản, ngoài ra việc dòng vốn cho thị trường bị thu hẹp từ nhiều phía như kiểm soát chặt nguồn vốn tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp, sự suy giảm của thị trường trái phiếu,… cũng là nguyên nhân khiến nguồn cung hạn chế.

Nhà ở, đất nền vẫn là loại hình bất động sản thu hút sự quan tâm nhiều nhất trong nửa đầu năm 2022, đặc biệt là phân khúc nhà ở thương mại trung cấp, bình dân và nhà ở xã hội, tuy nhiên, nguồn cung cho phân khúc này tương đối ít.

Theo Bộ Xây dựng, quỹ đất hạn chế, tốc độ cấp phép dự án chậm chạp cùng với một số chính sách kiểm soát tín dụng bất động sản khiến thị trường cuối năm 2022 có thể lâm vào tình trạng hụt nguồn cung. Cùng với đó, nỗi lo lạm phát, nhu cầu tích lũy tài sản, trong đó có tài sản bất động sản lên cao, khiến nhu cầu bất động sản đầu tư tăng trưởng, thúc đẩy mặt bằng giá tại một số phân khúc.

Theo hầu hết các chuyên gia, nguồn cung BĐS được ví như chiếc lò xo bị nén lâu ngày, không những không bật lên mà lại càng nén hơn.

Cùng với nguồn cung thì giao dịch thị trường BĐS cũng giảm mạnh so với trước đây. Từ cuối năm 2021 đến nay, nguồn tín dụng vào bất động sản cũng được quản lý chặt hơn, room khắt khe hơn nên dòng tiền chảy vào thị trường rất khan hiếm. Các nhà đầu tư muốn đầu tư sản phẩm, kinh doanh mà không có tiền thì không thể thực hiện được nên các giao dịch giảm đi.

Tuy thanh khoản giảm nhưng giá BĐS không có dấu hiệu giảm, hệ luỵ về giá cũng được nhiều chuyên gia trong ngành chỉ ra. Theo khảo sát của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, giá bất động sản hiện nay đã tăng rất mạnh trở lại, thời điểm này đã tăng 30% so với năm 2021 và 50% so với 2019, có phân khúc tăng đến 100%.

TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cũng cho rằng, nguồn cung bất động sản nhỏ giọt, khiến giá tăng nhanh sau Covid-19.

Theo vị chuyên gia này, nguồn cung trên thị trường khá hạn chế dẫn đến việc tăng giá bất động sản từ 20-30% so với các năm trước. Việc tăng giá đến từ nhiều yếu tố khác như giá xăng dầu, vật liệu xây dựng và nhân công đều tăng, cuộc chiến tranh địa chính trị giữa Nga và Ukraine, lạm phát.

"Nguồn cung mới trên thị trường khá hạn chế, chủ đầu tư tăng giá bán, người mua sơ cấp kỳ vọng giá trị gia tăng do lạm phát, giá cả nguyên vật liệu xây dựng gia tăng. Đây là những diễn biến trong thị trường vừa qua, đặc biệt là bất động sản nhà ở", TS Khương nhấn mạnh.

Tuy giá không tăng mạnh như thời kì trước nhưng theo TS Khương, nhìn lại thị trường trong suốt một năm thì bất động sản tăng giá từ 20-25%. Từ đây đến cuối năm, thị trường sẽ không thay đổi nhiều so với đầu năm khi nguồn cung bị hạn chế, giá BĐS vẫn chiều hướng gia tăng.

Ghi nhận cho thấy, dù nhu cầu còn cao nhưng lượng cung thiếu, lại không cân đối khiến thị trường lệch pha rõ nét. Những dòng sản phẩm phù hợp nhu cầu ở thực rất ít, thậm chí "tuyệt chủng", nhưng sản phẩm đầu tư, đầu cơ lại nhiều. Ngay cả bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch cũng mất cân đối trong thị trường bất động sản.

Đại diện Hội môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, từ giờ đến cuối năm 2022 và đầu năm 2023, thị trường sẽ vẫn thiếu nguồn cung, trong đó là các dự án về nhà ở, đất nền. Theo đó, trong thời gian ngắn hạn, các chính sách cần cấp bách phê duyệt dự án cấp thiết cho xã hội, tăng nguồn cung mới, giảm giá nhà ở. Đồng thời, đối với gói hỗ trợ lãi suất 2% cần phân bổ công bằng cho các lĩnh vực kinh doanh. Ngoài ra, cần khơi thông dòng vốn, thúc đẩy dòng vốn tín dụng có kiểm soát vào các dự án bất động sản trọng yếu, phù hợp nhu cầu xã hội, thị trường, người lao động.

Đối với lĩnh vực nhà ở xã hội nên được đẩy mạnh tháo gỡ. Đặc biệt, chính quyền địa phương nên quyết liệt hơn công tác phê duyệt dự án.