Vì sao ngân hàng và doanh nghiệp BĐS được ví là “ngồi chung trên một con thuyền”?

Thời gian gần đây liên tục diễn ra các hội nghị quan trọng nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Tại các sự kiện này, vai trò và tiếng nói của ngành ngân hàng luôn thu hút được sự quan tâm của dư luận khi các giải pháp về tín dụng được cho là ''chiếc phao cứu sinh'' hữu hiệu nhất đối với thị trường bất động sản ở thời điểm hiện tại.

Về phía ngành ngân hàng, lãnh đạo của cả Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại đều nhấn mạnh vai trò quan trọng của lĩnh vực BĐS đối với nền kinh tế nói chung và hoạt động của hệ thống ngân hàng nói riêng; đồng thời các lãnh đạo ngành ngân hàng cũng khẳng định chưa từng có chỉ đạo siết chặt tín dụng vào lĩnh vực này.

''Các ngân hàng thương mại và doanh nghiệp bất động sản đều là quan hệ cộng sinh, cùng chia sẻ và cùng có những khó khăn cần tháo gỡ. Mối quan hệ này được ví như chung một chiếc thuyền, thuyền chìm thì doanh nghiệp chìm, ngân hàng cũng chìm. Thuyền nổi thì doanh nghiệp thắng lợi, ngân hàng thắng lợi'', Phó Thống đốc thường trực Đào Minh Tú nhấn mạnh tại cuộc họp với các doanh nghiệp BĐS ngày 8/2, đồng thời cho biết thêm: Tốc độ tăng tín dụng cho bất động sản cao nhất trong nhất các lĩnh vực, tỷ trọng cho vay bất động sản cũng cao nhất trong các lĩnh vực.

Về phía lãnh đạo ngân hàng thương mại, ông Nguyễn Hoàng Dũng, Phó Tổng giám đốc phụ trách điều hành VietinBank chia sẻ, xét cả về tình và về lý thì các ngân hàng thương mại luôn mong muốn hỗ trợ các doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản. Tổng dư nợ cho vay có liên quan tới bất động sản tại nhiều nhà băng chiếm tỷ lệ rất lớn. Do đó, nếu thị trường bất động sản khó khăn thì các ngân hàng cũng khó khăn.

“Nhiều doanh nghiệp bất động sản cho rằng ngành ngân hàng chúng tôi kỳ thị các anh. Nhưng thú thật, khi ngành bất động sản gặp khó khăn, chúng tôi còn lo hơn các anh chị. Về lý, anh em chúng tôi và các anh chị ngồi chung một xuồng ba lá, có nghĩa những người ngồi trên đó phải hết sức bình tĩnh, phải chèo cùng một nhịp, phải đi cùng một hướng. Chỉ cần một người mất bình tĩnh là xuồng bị chìm và tất cả cùng ướt”, ông nói.

Vị này dẫn số liệu cho biết, ngân hàng đang cấp tín dụng cho 1.571 ngành nghề kinh doanh nhưng bất động sản đã chiếm tới 21% tổng dư nợ. Như vậy, 79% còn lại dư nợ tín dụng phải chia cho 1.570 ngành nghề khác nhau của nền kinh tế.

Tại cuộc họp “Tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững” mới đây, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng tiếp tục nhấn mạnh, thị trường bất động sản có vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh tế và có mối liên hệ chặt chẽ với nhiều ngành sản xuất. Tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản cũng sẽ giúp khơi thông hoạt động sản xuất, kinh doanh của nền kinh tế.

Trong những năm qua, bất động sản ghi nhận mức tăng trưởng cao. Tuy nhiên, hiện thị trường này đang gặp một số khó khăn, vướng mắc về nguồn vốn, trong đó có nguồn vốn tín dụng ngân hàng.

Nhà điều hành cho rằng, tín dụng cho lĩnh vực bất động sản luôn có tăng trưởng khá cao trong năm vừa qua. Đặc biệt, năm 2022, tín dụng chung của nền kinh tế tăng 14,17%. Riêng với lĩnh vực này, tăng 24,2%, tỷ trọng dư nợ tín dụng bất động sản trên tổng dư nợ của nền kinh tế ở mức khá cao là 21,6% và giá trị tuyệt đối là 2,58 triệu tỷ đồng.

Dưới góc nhìn chuyên gia, GS.TS Hoàng Văn Cường, đại biểu Quốc hội, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, thị trường bất động sản đóng góp quan trọng trực tiếp vào tăng trưởng kinh tế và có tác động lan tỏa đến sự phát triển của nhiều ngành, nhiều lĩnh vực trong nền kinh tế.

Do vậy, khi thị trường bất động sản bị ngưng trệ, sẽ kéo theo hàng loạt các hoạt động kinh tế bị đình trệ theo sẽ là nguy cơ gây đình trệ tăng trưởng, thậm chí dẫn đến suy thoái.

Thị trường bất động sản còn là một kênh hấp thụ và chiếm giữ vốn rất lớn. Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), dư nợ bất động sản hiện đang chiểm khoảng 21,2% tổng dự nợ tín dụng. Cộng thêm với dự nợ trái phiếu doanh nghiệp mà các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành thì tổng dự nợ bất động sản hiện đang bằng khoảng 36% GDP, tương đương với tỷ lệ dư nợ bất động sản trên GDP năm 2012 cũng khoảng 36-40% GDP).

"Có ngân hàng còn lo hơn cả doanh nghiệp bất động sản vì tiền vốn ngân hàng cho vay đang nằm ở các dự án bất động sản chưa hoàn thành sản phẩm để bán", ông Cường nói.

Vị này cho rằng, nếu thị trường bất động sản bị sụp đổ thì không chỉ làm các doanh nghiệp bất động sản phá sản mà mà kéo theo hàng loạt các ngành nghề và hoạt động kinh tế đình trệ, tất yếu sẽ kéo theo đình trệ tăng trưởng, thậm chí dẫn đến suy thoái kinh tế và sẽ cuốn theo cả hệ thống tài chính mất thanh khoản và sẽ đưa nền kinh tế rơi vào khủng hoảng, sẽ gây mất lòng tin, thậm chí là sự phẫn nộ của những người dân đang nắm giữ trái phiếu doanh nghiệp.

Do vậy, việc tìm các giải pháp tháo gỡ khó khăn, ách tắc của thị trường bất động sản không chỉ là giải cứu bất động sản mà đó chính là tháo gỡ nút thắt, khơi thông nguồn lực cho nền kinh tế phát triển, đồng thời là giải pháp để giải phóng các khoản nợ của hệ thống tài chính đang nằm trong các dự án bất động sản dở dang.

Liên quan đến vốn tín dụng, ông Cường đề xuất, đối với các bất động sản đã hoàn thành, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang chuyển dư nợ của của mình sang thành dư nợ tiêu dùng dân cư thông qua phương thức bán hàng kèm theo gói tài trợ vốn vay của ngân hàng lên đến 70% giá trị bất động sản.

''Các khoản vay lên đến 70% giá trị của những bất động sản giá cao nhiều tỷ đồng thì người vay chấp nhận trả lãi hàng tháng nhiều chục triệu đồng sẽ không phải để ở mà để đầu cơ chờ tăng giá'', ông Cường nhấn mạnh.

Do đó, ngân hàng cần kiểm soát không cho vay mua bất động sản núp bóng tiêu dùng dân cư đối với các bất động sản không phải là nhà ở thu nhập thấp, để buộc các doanh nghiệp phải hạ giá bán, thu hút những người có sẵn tiền mua chờ tăng giá; ngân hàng không tài trợ vốn cho các hành vi mua bất động sản đầu cơ.

Thứ hai, đối với các dự án đang triển khai dở dang, nếu hoàn thành sẽ có khả năng đưa vào sử dụng, có khả năng thanh khoản ngay. Ngân hàng nên khoanh các khoản nợ cũ của doanh nghiệp và tiếp tục tài trợ vốn để hoàn thành dự án, đưa sản phẩm ra thị trường.

Đồng thời, các ngân hàng phải kiểm soát dòng vốn vay giải ngân vào đúng các hoạt động hoàn thiện dự án và quản lý dòng tiền bán hàng để thu hồi các khoản nợ ngân hàng đã tài trợ. Những việc này không chỉ giúp các hoạt động đầu tư, kinh doanh và thị trường bất động sản được tái lập mà các nguồn vốn vay của ngân hàng đã đổ vào dự án sẽ được thu hồi.

"Ngân hàng cần kiểm soát chặt chẽ, không để dòng vốn tín dụng đổ vào các dự án không có khả năng hoàn thành, khó tiêu thụ, hoặc đảo nợ các khoản vay cũ đến hạn. Đây chính là việc thực hiện chính sách tín dụng linh hoạt: Mở rộng đối với các dự án có triển vọng, nhưng thắt chặt đối với các doanh nghiệp xác chết và mua bất động sản đầu cơ", vị này nhấn mạnh.