Nguồn cung nhà ở giảm, giá có thể bị đẩy lên

"Bên cạnh việc đẩy mạnh rà soát, phân loại các dự án thì thủ tục liên quan đến quy trình phê duyệt đất đai và cấp phép xây dựng cũng ngày càng thắt chặt. Điều đó khiến nguồn cung nhà ở trong quý II vừa qua và cả trong năm 2019 sẽ hạn chế hơn, đồng thời giá cả dự kiến sẽ đi lên", ông Đỗ Viết Chiến, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhìn nhận.

Theo đánh giá của Hội Môi giới bất động sản cũng như của nhiều công ty tư vấn, quản lý bất động sản, nguồn cung nhà ở trong quý II/2019 chỉ bằng một nửa so với quý trước. Theo ông, đâu là nguyên nhân dẫn đến thực trạng này?

Nhìn chung, hiện nay, ở cả hai thành phố lớn Hà Nội và Tp.HCM có sự sụt giảm về nguồn cung nhà ở. Nguyên nhân là do trước đây, trong thời gian rất dài, nhiều dự án đầu tư theo kiểu phong trào, không xuất phát từ nhu cầu phát triển thực tế đô thị. Thậm chí nguồn lực để phát triển dự án cũng không có; không ít dự án được cấp đất nhưng không thực thi dẫn đến tình trạng dự án "treo" khá phổ biến. 

Hiện nay, nhiều địa phương đã và đang đẩy mạnh việc rà soát, đánh giá, phân loại dự án bất động sản và thận trọng hơn trong việc phê duyệt, cấp phép dự án mới (theo Nghị định 11/CP về quản lý đầu tư phát triển đô thị) đã ảnh hưởng mạnh đến kế hoạch ra hàng của nhiều chủ đầu tư.

Ngoài ra, từ ngày 1/1/2019, tín dụng bất động sản được kiểm soát chặt chẽ hơn khiến việc tiếp cận vốn vay của cả chủ đầu tư (để triển khai dự án) lẫn khách hàng mua nhà đều khó khăn cũng làm cho lượng dự án mở bán trong quý II vừa qua và dự kiến cả trong năm 2019 hạn chế hơn.

Như vậy theo ông, những động thái trên có thực sự cần thiết?

Tôi cho rằng việc rà soát là thật sự cần thiết nhằm phân loại các dự án, phân loại chủ đầu tư, ngăn chặn việc cấp đất tràn lan và phát triển bất động sản theo phong trào, không tuân theo quy hoạch, kế hoạch. 

Từ đó, tránh rủi ro cho tất cả các bên liên quan đến thị trường bất động sản, đồng thời thúc đẩy việc thực hiện dự án một cách chuyên nghiệp, hướng tới phát triển thị trường bất động sản chất lượng và bền vững hơn. 

Tuy nhiên, việc này nên có lộ trình rõ rệt, không nên kéo dài làm mất thời gian, chi phí, cơ hội của các doanh nghiệp cũng như của khách hàng, dẫn đến lãng phí nguồn lực đất đai do dự án chậm được triển khai, đưa vào sử dụng. 

Còn về chính sách tín dụng, các thành viên của Hiệp hội bất động sản Việt Nam chia sẻ với các cơ quan quản lý nhà nước trong việc ban hành những biện pháp điều chỉnh, nhằm quản lý chặt chẽ, đảm bảo an toàn của hệ thống tín dụng. 

Tuy nhiên, chúng tôi nhận thấy, cần bảo đảm ổn định tỷ lệ hợp lý cho vay bất động sản trong tổng dư nợ tín dụng của toàn hệ thống, không tăng quá nóng, nhưng cũng không giảm quá mạnh, gây sốc cho thị trường. 

Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở, nhất là nhà ở phân khúc trung cấp và bình dân tại các đô thị đang rất lớn, việc tăng lãi suất vay và thận trọng hơn trong quá trình xét duyệt hồ sơ vay vốn của các ngân hàng đang làm hạn chế nguồn cung, làm giảm cơ hội tiếp cận nhà ở của nhiều người dân đô thị. Điều này ảnh hưởng tới sự phát triển lành mạnh của thị trường, vốn đang phát triển rất ổn định và không có dấu hiệu "bong bóng" như lo lắng của cơ quan quản lý. 

Khi nguồn cung giảm, ông có lo ngại giá bán nhà ở sẽ tăng lên?

Theo báo cáo của Viện Kinh tế xây dựng (Bộ Xây dựng), trong quý II/2019, giá nhà ở tại Hà Nội và Tp.HCM biến động không lớn so với quý trước. Cụ thể, tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư tăng khoảng 0,16%, trong đó, giá phân khúc căn hộ cao cấp giảm 0,13%, trung cấp tăng 0,33%, căn hộ bình dân giá tăng 0,27%. Đối với nhà ở riêng lẻ, giá tăng khoảng 0,96% so với quý đầu năm. 

Còn tại Tp.HCM, giá căn hộ chung cư tăng 0,62%, trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp giá tăng 0,67%, căn hộ trung cấp tăng 0,63%, căn hộ bình dân tăng 0,55%; và nhà ở riêng lẻ giá tăng 2,70% so với quý I/2019.

Thống kê trên cho thấy, mặc dù nguồn cung giảm, song giá cả tăng không nhiều và đã khá sát với giá trị thực. Cung – cầu trên thị trường cũng không còn lệch pha như trước, tạo cơ hội cho những người có nhu cầu mua nhà trong thời điểm này. 

Đặc biệt là hầu hết dự án mở bán hiện nay đều đã đầy đủ tính pháp lý, được chủ đầu tư chú trọng xây dựng hạ tầng, dịch vụ, cảnh quan và chất lượng của sản phẩm. Tuy nhiên, trong thời gian tới, khi nguồn cung giảm mạnh, dự kiến giá nhà ở sẽ có xu hướng đi lên. 

Theo ông, trong thời gian tới, thị trường sẽ diễn biến ra sao?

Theo nhiều chuyên gia, trong năm nay và một vài năm tới, việc siết chặt tín dụng bất động sản cùng với quỹ đất eo hẹp trong khu vực trung tâm thành phố lớn sẽ tiếp tục dẫn đến sự thiếu vắng nguồn cung nhà ở cao cấp ở nội đô. 

Nhìn chung, lượng giao dịch trên thị trường có thể bị tác động do người mua có xu hướng thận trọng và chọn lọc hơn trong bối cảnh thiếu vắng các gói hỗ trợ vay và không còn lệch pha cung – cầu, đồng thời, tính minh bạch của thị trường cũng đã tốt hơn. Điều này thúc đẩy các chủ đầu tư cần nghiên cứu kỹ hơn về thị trường và phát triển dự án chuyên nghiệp.

Những dự án quy mô lớn, có thiết kế độc đáo, nhiều tiện ích, được đầu tư hoàn thiện hạ tầng, cảnh quan trước khi mở bán sẽ tiếp tục thu hút người mua.