Nhà phố, biệt thự vùng vệ tinh Tp.HCM tiếp tục “chiếm sóng” thị trường

Long An, Đồng Nai, Bình Dương – "tâm điểm" nguồn cung nhà phố, biệt thự

Báo cáo của DKRA Vietnam chỉ ra, trong tháng 4/2021, toàn thị trường ghi nhận có 11 dự án mở bán (bao gồm 5 dự án mới và 6 dự án thuộc giai đoạn tiếp theo), cung cấp ra thị trường 1,844 căn, gấp 2.3 lần so với tháng trước (811 căn). Tỷ lệ tiêu thụ đạt 50% (khoảng 929 căn), gấp 5.5 lần so với tháng 3/2021 (168 căn).

Nguồn cung tăng mạnh so với tháng trước, tuy nhiên tập trung chủ yếu ở Đồng Nai với 1,167 căn mở bán đến từ 3 dự án, chiếm 63%, Long An với 2 dự án, chiếm 19% (tương đương 351 căn), tiếp đến là Bình Dương với 224 căn mở bán, chiếm 12% và Tp.HCM chiếm 6% với 102 căn. Trong khi đó, khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu không ghi nhận có nguồn cung mới trong tháng. Sức cầu chung của thị trường tăng, các dự án mới có tình hình bán hàng tích cực với tỷ lệ tiêu thụ đa số trên 60%.

Trong đó, Đồng Nai ghi nhận lượng tiêu thụ cao nhất với 397 căn, chiếm 43%, Long An đứng thứ hai với 307 căn, chiếm 33%, tiếp đến là Bình Dương chiếm 16% với 146 căn và Tp.HCM với 79 căn, chiếm 8% tổng lượng tiêu thụ mới toàn thị trường. Đồng Nai vẫn tiếp tục là khu vực chiếm tỷ trọng lớn về nguồn cung. Theo DKRA Vietnam, đối với thị trường các tỉnh giáp ranh, những dự án nằm trong các khu đô thị lớn với quy mô hàng trăm hecta, được quy hoạch bài bản thu hút sự quan tâm của khách hàng.

Nguồn cung nhà phố, biệt thự vệ tinh Tp.HCM đang "chiếm sóng" thị trường

Tại Long An có thể kể đến một số khu đô thị quy mô đang nhận được sự chú ý của thị trường như KĐT Waterpoint của Nam Long (Bến Lức) với quy mô 355ha vốn đầu tư lên đến hơn 10.000 tỉ đồng, được xem là đại đô thị vệ tinh Tp.HCM ở thời điểm này. Nhà phố vườn, nhà phố thương mại, biệt thự song lập, biệt thự đơn lập, đất nền dinh thự diện tích lớn là những sản phẩm chủ đạo của KĐT quy mô này.

Hay tại Cần Giuộc, dự án The Sol City của Thắng Lợi Group có diện tích 105ha cũng đang được NĐT cá nhân chú ý. Dự án này cũng khá đa dạng sản phẩm, bao gồm đất nền, nhà phố vườn, biệt thự, shophouse.

Báo cáo của DKRA cũng chỉ ra, riêng tại Tp.HCM, thị trường ghi nhận 4 dự án mới mở bán với 102 căn, bằng 44% so với tháng trước (232 căn). Tỷ lệ tiêu thụ đạt 77% tương đương 79 căn, bằng 65% so với tháng 3/2021. Tuy vậy, phân khúc nhà phố, biệt thự tại Tp.HCM tình hình giao dịch thứ cấp kém sôi động và tiếp tục xu hướng đi ngang. Các giao dịch tập trung chủ yếu ở những dự án có mức giá trên dưới 10 tỉ đồng/căn nhà phố, đã bàn giao nhà và cơ sở hạ tầng kết nối thuận tiện như: Merita của Khang Điền, Villa Park của M.I.K,… Như vậy, có thể thấy, nguồn cung và sức cầu của phân khúc này đang ngày càng "ly tâm" rõ nét ra các vùng vệ tinh Sài Gòn.

Cũng theo báo cáo của Colliers Việt Nam, trong quý 1/2021, Tp.HCM chỉ ghi nhận 2 dự án mới thuộc phân khúc này được chào bán, cung cấp ra thị trường 78 căn, chủ yếu nằm ở khu vực phía Bắc và phía Đông, tương đương 33% nguồn cung mới trong quý 4/2020. Nguồn cung biệt thự, nhà phố tại TP HCM đang ở mức thấp nhất trong khoảng 5-6 năm trở lại đây.

Trong khi đó, lượng nhà phố, biệt thự được chào bán tại Đồng Nai trong quý đầu năm lên đến hơn 1.600 căn. Tại Long An, dù con số khiêm tốn hơn trong quý vừa rồi nhưng dự kiến sẽ có khoảng 700-800 sản phẩm phân khúc này được chào bán trong quý 2 năm nay.

"Xu hướng "ly tâm" thực ra không chỉ diễn ra với phân khúc nhà phố, biệt thự mà còn ở các phân khúc BĐS khác nữa. Do lượng sản phẩm nhà phố, biệt thự chưa bán được tại Tp.HCM vẫn còn nhiều và giá cao nên sản phẩm cùng phân khúc ở các địa phương lân cận ngày càng được chú ý hơn. Xét về giá, nếu thị trường Tp.HCM có giá hơn 94 triệu đồng/m2 thì con số này tại vùng vệ tinh "cạnh tranh" hơn nhiều, quanh mốc 50- 60 triệu đồng/m2", đại diện Colliers Việt Nam nhấn mạnh.

Bài toán thu hút nhu cầu ở thực ra sao?

Theo quy hoạch vùng Tp.HCM đến năm 2030, diện tích toàn vùng (bao gồm Tp.HCM và 7 tỉnh lân cận) là hơn 30.000 km2, trong đó, tiểu vùng đô thị trung tâm gồm Tp.HCM và các tỉnh Đồng Nai, Long An và Bình Dương. Theo các chuyên gia, việc các đô thị vệ tinh dần phát triển mạnh mẽ hơn sẽ giúp Tp.HCM giảm áp lực dân số, góp phần vào sự phát triển hài hòa hơn của cả vùng. Trong quá trình này, sự phát triển của cơ sở hạ tầng đóng vai trò hết sức quan trọng. Hạ tầng là "đòn bẩy" để BĐS phát triển và cả nhà đầu tư lẫn người có nhu cầu ở thực đều không còn nhiều ngần ngại mỗi khi xem xét "xuống tiền" tại các địa phương lân cận Tp.HCM.

Khi được hỏi, liệu bài toán thu hút nhu cầu ở thực về các khu đô thị vệ tinh Tp.HCM có khó?, ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam khẳng định, không hề khó nếu cơ sở hạ tầng tiếp tục phát triển nhanh, đồng bộ và dịch vụ được cung ứng đa dạng về loại hình cũng như không ngừng gia tăng chất lượng. Kết hợp với các nguồn lực nội tại của những địa phương này như kinh tế phát triển năng động, nhiều khu công nghiệp quy mô, nhiều tuyến giao thông trọng điểm hay cơ hội việc làm khá tốt thì điều kiện sống cũng sẽ liên tục được nâng cao.

Theo vị chuyên gia này, việc phát triển sau cũng khiến các đô thị vệ tinh dễ dàng hơn trong việc ứng dụng các quy chuẩn quản lý hiện đại hay công nghệ tiên tiến. Điều này khiến cho các đô thị "thông minh" hơn và đáp ứng đầy đủ các nhu cầu về giáo dục, y tế, giải trí, mua sắm, thể thao…Lợi thế về giá cả cũng sẽ đóng vai trò trọng yếu vì nó khiến đông đảo người lao động có thu nhập trung bình cảm thấy phù hợp hơn, cân bằng tốt hơn giữa công việc và cuộc sống.

Cơ sở hạ tầng kết nối thuận tiện đang là lợi thế thu hút nhu cầu ở thực của phân khúc này

Vậy còn câu chuyện lợi nhuận của NĐT thế nào khi "bỏ tiền" vào các KĐT vệ tinh Sài Gòn, chuyên gia Colliers Việt Nam cho rằng, nhìn về thời gian 1 – 2 năm tới, nếu dịch Covid-19 được kiểm soát hiệu quả thì các sản phẩm mức giá thuộc hàng "trung bình" của phân khúc nhà phố, biệt thự thì lợi nhuận sẽ có thể vào khoảng 15-20%/năm. Đây là mức hết sức hấp dẫn. Trong khi đó, nhóm sản phẩm cao cấp hơn thì có thể tăng giá khoảng 10% hoặc hơn. Do các đô thị vệ tinh có quỹ đất nhiều, giá cả lại hợp lý hơn nên nhà đầu tư "kiên nhẫn" sẽ có được khoản thu về đáng kể khi mà các khu vực này phát triển hơn.

Trước đó, đại diện JLL Việt Nam cũng nhấn mạnh, cơ sở hạ tầng cải thiện thúc đẩy nguồn cung mới tại các tỉnh vệ tinh của Tp.HCM. Với thủ tục pháp lý thuận lợi và cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện, các tỉnh vệ tinh của Tp.HCM hiện trở thành tâm điểm về nguồn cung nhà liền thổ với lượng mở bán mới của 4 tỉnh còn lại đạt 1.656 căn trong quý đầu năm 2021.

Theo đơn vị này, nhu cầu mua nhà phố, biệt thự tiếp tục tăng trưởng manh mẽ, đặc biệt đến từ nhu cầu đầu tư. Nhu cầu mạnh mẽ thúc đẩy giá bán tăng ở khu vực lân cận Tp.HCM, Do các vấn đề pháp lý hiện tại ở Tp.HCM sẽ cần nhiều thời gian hơn để giải quyết, nên tổng nguồn cung nhà liền thổ của Tp.HCM trong thời gian còn lại của năm 2021 là không cố định, sẽ dao động từ 1.500 - 2.000 căn. Trong khi đó, các tỉnh lân cận sẽ ghi nhận tổng nguồn cung gần 5.800 căn, chủ yếu nằm trong bán kính 30 km từ trung tâm Tp.HCM.

"Cơ sở hạ tầng đang được cải thiện và tình hình quỹ đất hạn chế ở Tp.HCM dự kiến ​sẽ thu hút nhu cầu mua nhà liền thổ về các tỉnh lân cận. Cùng với sự gia nhập của các dự án khu đô thị chất lượng, giá sơ cấp của Nhà liền thổ ở cả Tp.HCM và Tp.HCM mở rộng được kỳ vọng sẽ tăng mạnh", đại diện JLL nhấn mạnh.