Nhiều người từng nhận “trái đắng” vì condotel, tại sao biết trước vẫn lao vào?

Cách đây khoảng 5 năm là thời điểm bùng nổ của phân khúc condotel, các CĐT đã bung ra thị trường nhiều sản phẩm cùng hình thức cam kết lợi nhuận để bán hàng. Mức lợi nhuận phổ biến được đưa ra từ 8% - 12% trong vòng 5-10 năm, thậm chí có doanh nghiệp còn cam kết lợi nhuận lên tới 14% - 15% trong 10 năm đầu. Đây là những mức cam kết rất hấp dẫn khiến nhà đầu tư (NĐT) bị “mờ mắt” mà quên lưu ý đến các yếu tố khác của một dự án như: Tính pháp lý, vị trí địa lý và tiềm năng phát triển...Thực tế, thời gian qua đã có rất nhiều NĐT rơi vào cảnh “khóc dở, mếu dở” khi đến hạn CĐT không trả lãi như cam kết, hoặc chậm trả lãi, kéo dài thời gian trả lãi.

Chị Trần Thị Tĩnh, ngụ Q.2, một khách hàng mua condotel ở TP. Nha Trang chia sẻ, cuối năm 2015, nghe lời giới thiệu của nhân viên môi giới về dự án condotel ở đường Phan Bội Châu, TP.Nha Trang (Khánh Hòa) có vị trí đẹp, khả năng sinh lời cao và nhất là được CĐT cam kết chi trả lợi nhuận lên đến 15%/năm, chị đã xuống tiền mua 1 căn với giá hơn 1 tỷ đồng. Tuy nhiên, CĐT trả đúng cam kết chỉ 2 tháng đầu, rồi “lật kèo” xin giảm lợi nhuận xuống còn 8%/năm, và từ giữa năm 2016 đến nay chị và nhiều khách hàng khác không nhận thêm được bất kỳ các khoản tiền lợi nhuận nào nữa.

Hay một trường hợp khác là anh Nguyễn Văn Khá, mua 2 căn Condotel tại một dự án ở Đà Nẵng đã phải nhận trái đắng khi chủ đầu tư không trả lợi nhuận như cam kết. Theo anh Khá, dự án này được cam kết mức lợi nhuận lên tới 12% nhưng đến khi đi vào sử dụng thì chủ đầu tư chỉ trả được 3 tháng đầu. Sau đó các tháng khác thì viện lý do là tình hình kinh doanh ế ẩm nên xin khách hàng thông cảm cho trả rải rác theo tuần. Tuy nhiên, đến nay đã nhiều tháng trôi qua chủ đầu tư vẫn cứ ì ạch không hoàn trả hết tiền như đã cam kết cho anh Khá.

“Tiền là tôi đi vay, bỏ hàng tỷ đồng ra để đổi lại mức cam kết lợi nhuận. Tôi dự định dùng tiền cam kết lợi nhuận đó để trả lãi ngân hàng nhưng giờ chủ đầu tư nói không có tiền để trả lãi và tiếp xúc xin khách hàng thông cảm. Tôi thông cảm cho chủ đầu tư rồi lấy ai thông cảm cho tôi. Bây giờ căn hộ không có khách thuê, bỏ không cả tháng mà muốn bán cũng không được. Chúng tôi giờ biết đi đâu mà đòi quyền lợi”, anh Khá than thở.

Theo các chuyên gia BĐS, mức cam kết lợi nhuận 8 - 12%/năm là con số khó có thể thực hiện được. Bởi giá bán được quảng cáo là cam kết lợi nhuận và chi trả ngay cho người mua đều đã được tính vào giá bán. 

Do đó, đây có thể là một chiêu thức để hấp dẫn khách hàng. Chưa kể, việc bảo dưỡng, vận hành dự án cũng rất quan trọng. Những dự án càng cũ đi nếu không được bảo dưỡng tốt, giá thuê sẽ khó đảm bảo mức lợi nhuận cao. Bên cạnh đó, nhiều hợp đồng cho thuê lại (tức là khách mua ủy thác chủ đầu tư kinh doanh) chỉ được ký sau khi dự án hoàn thành nên thực tế chính sách cam kết lợi nhuận cao chỉ nên tham khảo.

Theo Báo cáo Du lịch thường niên 2018, tốc độ tăng trưởng dự báo của ngành Du lịch Việt Nam năm 2019 tăng 6,5- 8,5% so với năm 2018, cao gấp đôi so với mức tăng trưởng bình quân của thế giới là 3-4% và cao hơn mức tăng của khu vực châu Á- Thái Bình Dương là 5-6%. Mức tăng khách du lịch cao liên tục trong 3 năm qua, từ 7,9 triệu khách quốc tế năm 2015 lên 15,5 triệu lượt khách quốc tế năm 2018 đã khiến năng lực, sức chứa tại một số trung tâm du lịch bị quá tải vào một số thời điểm, nhất là dịp lễ tết, mùa cao điểm khách quốc tế và nội địa.

Đây là điểm đáng mừng cho thị trường BĐS nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, theo đánh giá của bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, việc NĐT muốn nhắm đến thị trường này cần chú ý nhiều yếu tố khác quan trọng hơn chứ không nên tập trung vào cam kết lợi nhuận, bởi cam kết lợi nhuận là con dao 2 lưỡi. “Cam kết lợi nhuận là một công cụ bán hàng rất tốt với CĐT. Thế nhưng, nguồn cung tung ra thị trường không phải ai cũng có nhu cầu. Sẽ không có CĐT nào nói với khách trong bao nhiêu năm nữa thị trường sẽ đón nhận bao nhiêu nguồn cung”, bà Dung nhấn mạnh.

Nhiều chuyên gia trong ngành cũng nhận định, cam kết lợi nhuận cao thường là những đơn vị chưa có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực BĐS nghỉ dưỡng. Khi ký hợp đồng, họ có thể hứa hẹn rất nhiều nhưng khi đến hạn đều khó thực hiện như đã cam kết. Thực tế cho thấy, trên thị trường vẫn xuất hiện khá nhiều dự án đang giữ mức cam kết lợi nhuận khủng nhưng không có cơ sở đảm bảo. 

Các sản phẩm condotel có ưu điểm là đáp ứng nhu cầu đa dạng: vừa có thể dùng để nghỉ dưỡng, khai thác cho thuê và vừa tích lũy tài sản. Tuy nhiên, rủi ro cũng từng diễn ra trong thực tiễn. Một trong số đó là các cam kết lợi nhuận khủng kéo dài trong cả thập niên.

Lãnh đạo một công ty BĐS tại Tp.HCM cho rằng, đối mặt với những thách thức về pháp lý, BĐS nghỉ dưỡng vẫn là phân khúc tiềm năng, dư địa riêng để phát triển. Tuy nhiên, mức sinh lời của một dự án nghỉ dưỡng trung bình chỉ vào khoảng 6-7% mỗi năm. Do đó, con số cam kết lợi nhuận quá cao e rằng không khả thi. Và với việc đẩy cam kết vào giá bán sẽ tốt cho hoạt động bán hàng, khiến người mua có thể bị thu hút bởi mức lợi nhuận mà quyết định giao dịch. 

Tuy nhiên, để đảm bảo mức cam kết nói trên, CĐT phải có tính toán kỹ nhằm cân đối dòng tiền, cùng với đó là phương án trong dài hạn để có hiệu suất khai thác kinh doanh tốt khi dự án đi vào vận hành.