Nhìn lại 3 lần trầm lắng của thị trường địa ốc: Đâu là nguyên nhân khiến giá bất động sản rớt mạnh?

Giai đoạn 2004 - 2006

Sau cơn sốt giá nhà đất giai đoạn 2000 đến 2003, thị trường bất động sản ghi nhận tình trạng suy giảm và đóng băng. Ở thời điểm này, nhiều văn bản về luật và dưới luật liên quan đến quản lý thị trường bất động sản được ban hành. Cụ thể như Luật Xây dựng 2004, Luật Nhà ở năm 2005, Nghị định số 90 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và Nghị định số 153 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản. Các Luật và nghị định này đi vào thực tế với những ràng buộc khắt khe về vốn, năng lực của chủ đầu tư đã khiến nhiều doanh nghiệp rơi vào tình cảnh khó khăn.

Đáng chú ý, Nghị định số 181 về thi hành luật đất đai, chấm dứt cơ chế phân lô bán nền và đòi hỏi chủ đầu tư có lộ trình cụ thể, có quy mô lớn và phải có tiềm lực tài chính đủ mạnh đã hạn chế mua trả trước mà thực chất là chiếm dụng vốn của các nhà đầu tư tiềm năng đối với các nhà phát triển bất động sản. Quy định này khiến thị trường bất động sản đang phát triển nóng bị chặn đứng một cách đột ngột.

Bên cạnh đó, quy định giá đất do Nhà nước ban hành bằng với giá đất trên thị trường cũng là nhân tố tác động đến thị trường bất động sản, làm cho giới đầu cơ nhà đất dè chừng, thăm dò thị trường.

Cũng trong năm 2005, thị trường chứng khoán bắt đầu phát triển, thu hút lượng vốn từ thị trường bất động sản sang.

(Ảnh minh hoạ)

Giai đoạn 2011-2013

Thực tế ở thời điểm cuối năm 2008, thị trường bất động sản đã từng lao dốc. Thời điểm này, môi trường kinh tế vĩ mô gặp nhiều bất ổn. Thị trường nhà đất và hệ thống tài chính tại Mỹ khủng hoảng đã tác động đến Việt Nam. Để đối phó với tình trạng lạm phát, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã triển khai nhiều biện pháp thắt chặt tiền tệ khiến lượng vốn bơm ra thị trường bất động sản suy giảm.

Đến tháng 5/2008, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước ban hành Quyết định số 16 về điều chỉnh lãi suất tín dụng của các ngân hàng thương mại nhằm nâng cao khả năng dự trữ của các ngân hàng. Ngay lập tức mức lãi suất trần huy động 12%/năm trước đây bị phá bỏ và các tổ chức tín dụng đã đua nhau tăng lãi suất. Quyết định này khiến nhiều chủ đầu tư dự án và các nhà đầu cơ về vốn, các dự án sắp khởi công phải dừng lại. Một số dự án phải chuyển nhượng, nhiều dự án thi công bị ngưng trệ từ đó giá nhà đất trên thị trường chững lại và sụt giảm.

Trong khi đó, áp lực trả nợ ngân hàng, nhiều nhà đầu cơ phải bán tháo sản phẩm và dần rời bỏ thị trường phải bán tháo sản phẩm và dần rời bỏ thị trường khiến giá nhà đất giảm mạnh hơn. Đến năm 2011, lạm phát cao quay trở lại, nền kinh tế có biểu hiện suy thoái, nhiều doanh nghiệp rơi vào tình trạng thua lỗ và thậm chí phá sản.

Trong thời điểm này, Ngân hàng nhà nước thực hiện chính sách thắt chặt tín dụng, cắt giảm đầu tư công nhằm kiềm chế lạm phát, chính sách này khiến thị trường gần như đóng băng. Giá nhà ở giảm sâu ở hầu hết mọi phân khúc nhưng thanh khoản vẫn không được cải thiện.

Giai đoạn 2019-2021

Mặc dù trong giai đoạn 2019-2021 vẫn ghi nhận tình trạng sốt đất cục bộ tại một số khu vực song thực tế, đã có phân khúc bất động sản rơi đã rơi vào giai đoạn sụt giảm về giá. Điển hình như phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng với dòng sản phẩm condotel. Các thị trường như Đà Nẵng, Khánh Hoà, Phú Quốc (Kiên Giang) đều ghi nhận condotel rơi vào tình trạng lượng giao dịch sụt giảm mạnh.

Đến năm 2020, sự xuất hiện của Covid-19 đã tiếp tục đẩy thị trường bất động sản nghỉ dưỡng rơi vào giai đoạn "khó chồng khó". Đến năm 2021, thị trường ghi nhận tình trạng cắt lỗ condotel ồ ạt và nhiều khách sạn, resort rao bán, giảm giá tới 20-30%.

Phân khúc nhà đất, đất nền cũng ghi nhận giảm mạnh. Theo khảo sát tại thị trường Đà Nẵng, dòng sản phẩm đất nền đã giảm từ 20-30%, cá biệt có một số khu vực sụt tới 40-50%.

Báo cáo tháng 8 mới đây của DKRA Vietnam cho thấy, thị trường thứ cấp đối với phân khúc đất nền kém sôi động. Thanh khoản thị trường ở mức rất thấp do ảnh hưởng của dịch bệnh. DKRA ghi nhận thị trường đã xuất hiện việc một số nhà đầu tư giảm giá bán, cắt lỗ hay giảm một phần lợi nhuận để tạo thanh khoản, do chịu áp lực từ lãi vay.

Phân khúc nhà phố biệt thự tại TP HCM cũng xuất hiện tình trạng giảm giá bán, cắt lỗ của một bộ phận khách hàng do chịu áp lực từ lãi vay, trong khi hiện nay các nguồn thu nhập bị giảm mạnh do tác động của dịch bệnh.

Theo các chuyên gia, nguyên nhân khiến thị trường bất động sản rơi vào tình cảnh trầm lắng là do tác động của dịch bệnh cộng với chính sách giãn cách xã hội kéo dài. Tuy nhiên, một số quan điểm lại cho rằng, sự trầm lắng của thị trường địa ốc là tất yếu nhất là sau giai đoạn tăng trưởng quá nóng và kéo dài. Thị trường cần có giai đoạn để ổn định và thanh lọc.