Những nhà đầu tư nào đang "mắc cạn" tại các vùng đất mang tên đặc khu?

Không chỉ đợi đến ngày Quốc hội có quyết định lùi thời gian xem xét dự luật đặc khu, mà trước đó chính quyền tỉnh Kiên Giang, Khánh Hòa và Quảng Ninh thực hiện nhiều giải pháp tích cực nhằm siết chặt tình trạng giao dịch đất đai trên địa bàn, thì tình hình thị trường đã bắt đầu giám nhiệt, khách hàng vội vàng bán tháo để thu hồi vốn…

Theo ông Phan Công Chánh, chuyên gia thị trường BĐS cá nhân, trong 3 địa điểm có kế hoạch “nâng” lên thành đặc khu, thì Bắc Vân Phong đang trải qua những ngày có thể gọi là “đen tối” nhất! Theo đó, Bắc Vân Phong trước giờ vẫn còn là một vùng đất rất mới, chưa được nhà đầu tư chú ý nhiều bởi về mặt địa lý nơi đây tuy có lợi thế bờ biển xanh đẹp nhưng thiếu hạ tầng kết nối trầm trọng, cách xa TP Nha Trang hơn 120km, chưa có bất kỳ dự án nghỉ dưỡng nào đáng chú ý…

“Khi Bắc Vân Phong lọt vào danh sách 3 đặc khu kinh tế, lập tức đất đai nơi đây trở thành “món mồi béo bở” của các nhà đầu tư. Chỉ trong chưa đầy một năm, tôi có thể nói là đã có cuộc “càn quét” của rất nhiều nhà đầu tư từ các tỉnh, thành phía Bắc gom đất bất chấp giá cả”, ông Xuân Thanh - một trùm môi giới nhà đất có tiềng tại Bắc Vân Phong cho biết.

Theo ông Thanh, từ sau tết nguyên đán, mỗi ngày có từng tốp khách hàng chục người được nhiều công ty môi giới đưa đến đây xem đất và họ xuống tiền cả chục tỷ để đặt cọc giữ đất, mọi việc pháp lý tính sau. Tuy nhiên, những khách hàng này hai tuần trở lại đây đã bắt đầu sống trong cảnh “thoi thóp” vì thị trường giảm nhiệt quá nhanh.

“Các khách hàng hoặc là không đóng tiền tiếp để mua đất, hoặc là bỏ luôn cả tiền đặt cọc vì họ lo sợ rằng nều đưa tiền nữa sẽ mất trắng. Hiện giờ đa số khách hàng bằng mọi cách phải rao bán cho được những lô đất của mình để thu hồi vốn”, ông Thanh nói.

Tương tự, ở H.Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh, không còn cảnh tấp nập người bán kẻ mua như 2 tháng trước. Theo chị Nguyễn Thị Nụ, nhân viên một sàn giao dịch bất động sản tại đây, sau khi UBND tỉnh Quảng Ninh chỉ đạo dừng giải quyết giao dịch đối với đất phân lô tách thửa, thị trường bất động sản ở đây đã đảo chiều. Rất ít khách đến giao dịch tại công ty của chị. 

Ghi nhận số hồ sơ liên quan đến lĩnh vực đất đai mà Trung tâm Hành chính công huyện tiếp nhận trong 2 tháng qua đã ít hơn rất nhiều so với trước đây, tình hình đất đai trên địa bàn huyện Vân Đồn đã có chuyển biến theo chiều hướng tích cực, hoạt động mua bán, chuyển nhượng đất đai, thực hiện các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giảm đáng kể.

Theo đó, năm 2017, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Vân Đồn đã tiếp nhận và xử lý tổng số 2.004 trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Trong đó, đất dự án đầu tư bất động sản là 190 trường hợp, giao dịch đất thổ cư là 1.814 trường hợp. 

Trong 4 tháng đầu năm 2018, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất đã tiếp nhận và xử lý 562 trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Trong đó giao dịch đất thổ cư chỉ còn 370 trường hợp.Đến thời điểm này, số lượng hồ sơ chỉ còn vài trường hợp liên quan đến thế chấp vay vốn ngân hàng.

Một số “trùm” môi giới nhà đất cho rằng qua cơn sốt đất tại các đặc khu trên cho thấy có 3 dạng nhà đầu tư. Thứ nhất là những “cò” đánh nhanh rút nhanh, tức còn gọi là dạng lướt sóng. Các nhà đầu tư này "nhắm" được một lô đất nào đang rao bán, tới đặt cọc rồi nhận giấy tay có công chứng. Tiếp theo là "săn" khách hàng ngoại tỉnh có nhu cầu chuyển nhượng lại với một giá đã được bơm thổi. Nhóm cò này có số lượng khá lớn và ai cũng có thể trở thành cò nếu nhanh nhẹn nắm bắt đươc thông tin nhà đất cần mua bán. 

"Tuy nhiên, mua phải đất của những cò này rất dễ chết! Bởi vì đa phần đất rao bán là đất nông nghiệp, trồng cây lâu năm, chưa đưa chuyển đổi và không có quy hoạch trở thành khu dân cư. Họ gom nhiều lô đất liền kê, bỏ tiền xây vài con đường, san lắp mặt bằng, phân lô và rao bán chốt lời. Khách hàng mua là muôn đời không ra được giấy chứng nhận", cò đất tên Hưng tại Phú Quốc nói.

Dạng cò thứ 2 là những người có chút tiền, kêu gọi năm bảy anh em lập thành một nhóm. Các nhà đầu tư này thường là đang sở hữu số lượng đất hàng trăm hecta từ trước năm 2015, giờ thời cơ giá tốt đẩy hàng ra bán. Nhóm cò này hoạt động khá bài bản, cho một số nhân viên môi giới săn tìm khách hàng, lo cả chi phí đi lại, ăn ở một cách chu đáo nhất cho khách hàng. Thậm chí họ chịu bỏ tiền ra thực hiện mọi việc từ công chứng giấy tờ đến ra sổ cho khách. 

Anh Hưng nói: "Nhóm này những ngày gần đây cũng không bán được hàng, thu hẹp số lượng giao dịch do tình hình chung. Mặc dù là các lô đất mà họ đang sử dụng có giấy tờ hẳn hoi, nhưng do thời gian qua vay mượn khá lớn để tiếp tục gom đất vào nên giờ cũng phải bán đi thật nhanh để có tiền trả nợ và lãi vay. Nhưng do tâm lý chờ đợi, khách hàng không còn xuất hiện trên đảo nên họ phải đổ về các thành phố lớn tìm kiếm người mua".

Và, nhóm cò đất thứ 3 là các đại gia thật sự, có thâm niên kinh doanh địa ốc. Nhóm này cũng hoạt động tự do, nhưng khá chuyên nghiệp bởi có một người đứng đầu (gọi là boss) điều hành từ xa. Các nhà môi giới dạng này thường nắm trong tay hàng nghìn hecta đất từ 5-10 năm trước, giờ cũng tranh thủ bán kiếm lời, đồng thời cho "quân" đi thu gom đất để lướt.

Anh Hưng cho biết nhóm này đa phần là các đại gia từ các tỉnh phía Bắc, đặc biệt là Hà Nội, chiếm lĩnh và đặc biệt là họ có nguồn tiền mặt khá lớn nên không chịu chi phối bởi thị trường. Hiện thời, mặc dù cơn sốt đất đang giảm mạnh nhưng nhóm này vẫn có những giao dịch ngầm.