Những nhà đầu tư “tay to” vẫn âm thầm gom loại hình BĐS này, nếu không có dịch rất khó chen chân vào

Theo Savills Việt Nam, thực tế tại Tp.HCM, việc nhiều mặt bằng trống khiến các nhãn hàng có tiềm lực tài chính mạnh nay có thể thu gom những vị trí tốt như ý muốn mà trước đây họ chưa bao giờ chen chân được vào các cuộc đấu giá thuê tại mặt bằng phố Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, Hồ Tùng Mậu… và được Chủ đầu tư hỗ trợ giá thuê giảm 30% so với mặt bằng giá khu vực vào đầu năm 2020, thời gian thi công dài hơn từ 60-90 ngày so với trước đây tối đa chỉ được 30 ngày cho một mặt bằng khoảng 100-150m2.

Trong Trung tâm Thương mại lớn thì Chủ đầu tư đồng hành nhiều hơn với khách thuê bằng cách giảm giá thuê 20-50% tùy ngành hàng vào những tháng thấp điểm lượng khách mua sắm, miễn phí tiền thuê, miễn phí Phí dịch vụ hoặc giảm 50% Phí dịch vụ trong suốt thời gian giãn cách các cửa hàng không thiết yếu phải đóng cửa theo Quy định Chính phủ.

Theo đơn vị này, sau giai đoạn khó khăn, nhiều thương hiệu đã tái định vị, xác định chiến lược phát triển thận trọng hơn, lựa chọn địa điểm kỹ càng, và quản lý các chi phí chặt chẽ hơn, một ví dụ điển hình là ngân sách dành cho mặt bằng thuê café và nhà hàng trước đây có thể đạt 20% thậm chí 30% doanh thu cho các mặt bằng đẹp, đắc địa nay chỉ tối đa 10-16% để duy trì hiệu quả.

BĐS bán lẻ tại các khu vực nhà phố và trung tâm thương mại được đánh giá là một trong những phân khúc chịu nhiều ảnh hưởng tiêu cực nhất trong giai đoạn đại dịch Covid, đặc biệt là khi diễn biến dịch vẫn đang có những diễn biến xấu, và việc giãn cách xã hội đang được triển khai diện rộng trên phạm vi toàn quốc. Mặc dù vậy, theo đánh giá, vẫn có không ít các Nhà bán lẻ vẫn đang âm thầm chuẩn bị kĩ lưỡng cho chiến lược phát triển trong thời gian tạm hoãn này, cùng với đố là sự phát triển mạnh mẽ từ các nền tảng thương mại điện tử trong và ngoài nước.

Tình hình chung 6 tháng đầu năm 2021

Vào năm 2020 thị trường dự đoán có khoảng 170,000m2 diện tích thương mại sẽ được ra mắt vào năm 2021. Tuy nhiên cập nhật đến giữa năm 2021, dự kiến sẽ không có dự án nào thật sự tiềm năng đi vào vận hành vào cuối năm nay. Các dự án đều trì hoãn tiến độ thi công hoặc trì hoãn ngày khai trương thêm vài năm mặc dù đã hoàn thành xây dựng. Trong đó có khoảng 80% tổng nguồn cung này dự kiến ở khu vực ngoài trung tâm, và đa số là loại hình khối đế bán lẻ bao gồm phần diện tích nằm ở tầng 1 và tầng 2 của các dự án văn phòng, căn hộ với phân bổ khách thuê hạn chế ngành hàng. Trong năm 2022, dự kiến chỉ có 1 dự án với quy mô TTTM được khai trương là Socar Mall tại khu vực Thủ Thiêm, Tp.Thủ Đức.

Trong những tháng đầu năm 2021, khảo sát trên các nhóm khách bán lẻ của cho thấy hầu hết các khách thuê lạc quan và đều có nhu cầu mở rộng mạng lưới cửa hàng tại Tp.HCM trong năm 2021, nhất là nhắm vào thời điểm khai trương rơi vào tháng 10,11,12 cho kịp mùa lễ hội cao điểm cuối năm. Vì vậy tình hình chào thuê của 6 tháng đầu năm 2021 tương đối sôi nổi để có thể bắt kịp mục tiêu của hãng.

Mặc dù vậy, tình hình giãn cách xã hội nghiêm trọng kéo dài từ đầu tháng 6 đến nay đã khiến cho nhiều cửa hàng thi công xong nhưng không được khai trương, phải tiếp tục rơi vào thế bị động chờ cho đến khi Nhà nước cho phép các cửa hàng mua sắm hoạt động lại bình thường, làm ảnh hưởng đến kế hoạch bán hàng, hàng hóa tồn kho và đội ngũ nhân viên không được sử dụng nguồn lực.

Bà Trần Phạm Phương Quyên, Quản lý bộ phận cho thuê mặt bằng bán lẻ, Savills Việt Nam đánh giá "Dự kiến sau thời gian giãn cách xã hội này, các nhà bán lẻ sẽ mất ít nhất 3 tháng để các khu mua sắm dần phục hồi lượng giao thông mua sắm, và mất ít nhất 1 năm để nhà bán lẻ và người tiêu dùng lấy lại niềm tin và cả thị trường hoạt động lại cân bằng ổn định, phục hồi trạng thái và mức doanh thu như năm 2019. Trong thời gian này, các gian hàng mới phải âm thầm bán hàng và đẩy mạnh quảng cáo trực tuyến chứ không sử dụng cách thức tổ chức sự kiện tại cửa hàng như trước đây vẫn ưu tiên để làm điểm thu hút và tạo tiếng vang cho đợt khai trương ra mắt của mình được nữa. "

"Sau giai đoạn khó khăn, nhiều thương hiệu đã tái định vị, xác định chiến lược phát triển thận trọng hơn, lựa chọn địa điểm kỹ càng, và quản lý các chi phí chặt chẽ hơn, một ví dụ điển hình là ngân sách dành cho mặt bằng thuê café và nhà hàng trước đây có thể đạt 20% thậm chí 30% doanh thu cho các mặt bằng đẹp, đắc địa nay chỉ tối đa 10-16% để duy trì hiệu quả", bà Quyên cho biết thêm.

Triển vọng những tháng cuối năm

Đánh giá về sự thay đổi về mặt bằng giá thuê trong những tháng cuối năm, bà Quyên nhận định, so với giai đoạn thịnh vượng của thị trường Bán lẻ, mỗi hợp đồng thuê hết hạn đều sẽ chốt được giá thuê mới tăng 8-10% thể hiện giá trị tăng trưởng lớn của khu thương mại, thì nay giá thuê cho hợp đồng mới phần lớn được giữ nguyên, thậm chí giảm 20-30%. Tỷ lệ tăng giá hằng năm cũng giảm từ trung bình tăng 8% mỗi năm nay chỉ còn 5% mỗi năm, khiến tổng giá trị của một chu kỳ thuê của 1 bất động sản thương mại giảm đáng kể, thể hiện sự e ngại của thị trường và cán cân quyền lợi đang rơi vào tay những nhà bán lẻ và nhãn hàng nhiều hơn.

Thực tế tại Tp.HCM, việc nhiều mặt bằng trống khiến các nhãn hàng có tiềm lực tài chính mạnh nay có thể thu gom những vị trí tốt như ý muốn mà trước đây họ chưa bao giờ chen chân được vào các cuộc đấu giá thuê tại mặt bằng phố Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, Hồ Tùng Mậu… và được Chủ đầu tư hỗ trợ giá thuê giảm 30% so với mặt bằng giá khu vực vào đầu năm 2020, thời gian thi công dài hơn từ 60-90 ngày so với trước đây tối đa chỉ được 30 ngày cho một mặt bằng khoảng 100-150m2. 

Trong Trung tâm Thương mại lớn thì Chủ đầu tư đồng hành nhiều hơn với khách thuê bằng cách giảm giá thuê 20-50% tùy ngành hàng vào những tháng thấp điểm lượng khách mua sắm, miễn phí tiền thuê, miễn phí Phí dịch vụ hoặc giảm 50% Phí dịch vụ trong suốt thời gian giãn cách các cửa hàng không thiết yếu phải đóng cửa theo Quy định Chính phủ.

Savills đã thực hiện một khảo sát nhỏ với một vài nhóm bán lẻ lớn trên thị trường về kế hoạch kinh doanh cho chặng đường tiếp theo, trong năm 2022, kết quả cho thấy có xuất hiện những sự điều chỉnh nhưng được đánh giá vẫn khả quan, hứa hẹn quy mô kinh doanh vẫn được đầu tư và mở rộng thêm để phát triển nền kinh tế, ví dụ như thương hiệu mỹ phẩm với 4 cửa hàng, hương hiệu phụ kiện với 6 cửa hàng, chuỗi cửa hàng pizza với 20 cửa hàng, cửa hàng café với 80 cửa hàng, chuỗi quán ăn diện tích nhỏ với 100 cửa hang sẽ tiếp tục được mở rộng trong thời gian tiếp theo. 

Trong thời gian này, Savills cũng nhận được nhiều yêu cầu tìm kiếm đối tác hợp tác, mặt bằng đầu tiên cho gia nhập thị trường đến từ các ngành hàng chăm sóc sắc đẹp, sức khỏe, thể dục thể thao fitness, gym từ Singapore với mục tiêu 10 chi nhánh mới chứng tỏ các Nhà bán lẻ vẫn đang âm thầm chuẩn bị kĩ lưỡng cho chiến lược phát triển trong thời gian tạm hoãn này.