Những thương vụ môi giới bất thành vào phút chót… vì tình huống bất ngờ

2 năm vào nghề môi giới, từng trải qua nhiều thương vụ thành công, nhưng đã có lần anh P.V rơi vào tình huống mất tiền hoa hồng dù khách đã cọc tiền, song phải bỏ ngang.

Theo chia sẻ của anh V., năm 2019, anh môi giới cho một khách hàng mua căn nhà 2.8 tỷ đồng tại Hà Đông. Sau khi đặt cọc, anh mới biết vị khách này chủ ý vay 60% giá trị căn nhà bằng vốn ngân hàng và nhờ hỗ trợ giải ngân song song.

Trước đây, các giao dịch mà anh V. thực hiện đều thanh toán bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản ngay trong ngày công chứng chuyển nhượng. Tuy nhiên, với phương án giải ngân bằng vốn vay ngân hàng song song trong trường hợp hai bên mua – bán là cá nhân riêng lẻ thì anh V. chưa từng trải qua.

Nhiều tình huống giao dịch phát sinh khiến môi giới không ngờ tới.

"Theo phương án giải ngân bằng vốn vay ngân hàng, phía ngân hàng sẽ lập tài khoản cho người bán. Sau khi giao dịch công chứng, ngân hàng giải ngân một khoản tiền tương đương với số tiền mà người mua muốn vay và dùng chính căn nhà đó làm tài sản thế chấp. Tài khoản này sẽ bị phong tỏa cho tới khi sổ đỏ sang tên cho khách và chuyển tới ngân hàng" – anh V. nói.

Môi giới này cho biết, quá trình thực hiện thẩm định, làm hồ sơ vay vốn ngân hàng dù khá nhanh chóng nhưng thực tế không hề đơn giản.

"Hợp đồng đặt cọc là nửa tháng sau sẽ ra công chứng. Nhưng, khách mua nhà của tôi lúc đó mất rất nhiều thời gian cho quá trình vay vốn. Đầu tiên, họ phải dành cả tuần để tìm và lựa chọn ngân hàng nào sẽ cho vay, lãi suất, thời hạn, phí nộp phạt trả trước… Bước tiếp theo, phía ngân hàng thẩm định hồ sơ dự án, tiến hành đi định giá sản phẩm. Sau đó, ngân hàng mới ra thông báo quyết định phê duyệt vay vốn. Tất cả khâu này có thể mất tới 1 tháng.

Trường hợp khách của tôi đã không kịp có quyết định phê duyệt vay vốn kịp cho đúng hạn ngày công chứng. Thời điểm đó, tôi từng thương thảo với chủ nhà kéo dài ngày cho khách mua nhưng vì đúng lúc thị trường lên, cũng nhiều khách hỏi nên chủ nhà này không nhân nhượng, thực hiện đúng hợp đồng cọc".

Anh P.V cũng kể thêm một tình huống khác mà anh từng trải qua. "Năm 2020, tôi thực hiện môi giới một căn nhà đất khác. Căn nhà này vừa mới xây dựng xong nên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không cập nhật tài sản trên đất. Chính vì vậy, khi khách hàng vay vốn, phía ngân hàng khảo sát yêu cầu phải cập nhật thông tin tài sản trên đất lên giấy chứng nhận.

Nhưng nếu đưa thông tin tài sản trên đất lên giấy chứng nhận sẽ phát sinh 2 khoản chi phí: một là chi phí để cập nhật, hai là chi phí thuế trong quá trình chuyển nhượng. Mức chi phí thuế lúc đó tôi hỏi cũng phải mất tới gần 100 triệu đối với tài sản hơn 2 tỷ đồng. Phí này rất khó thương lượng và đàm phán giữa bên mua và bên bán. Thế nên, bên mua đang muốn vay vốn ngân hàng thì rất khó để được duyệt hồ sơ cho vay".

Cũng rơi vào tình huống tương tự như anh P.V khi giao dịch tới sát ngày công chứng chuyển nhượng bị huỷ,nhưng trường hợp của anh Vũ D, lại rơi vào cảnh "mắc kẹt" từ phía người mua.

Theo anh D. chia sẻ, vị khách hàng của anh có căn chung cư tại Hoài Đức, Hà Nội nhưng sổ đỏ đang nằm tại ngân hàng. Để rút sổ, khách buộc phải thanh toán toàn bộ lãi, gốc để tất toán khoản vay, rút sổ về. Nhưng muốn công chứng chuyển nhượng, chủ nhà buộc phải thực hiện thủ tục xóa thế chấp. Đây là bước mà phía ngân hàng sẽ không thể hỗ trợ mà yêu cầu chủ nhà tự hoàn thiện giấy tờ nộp đến văn phòng đăng ký đất đai.

"Tôi nhớ lúc đó, vì kịp công chứng, chủ nhà tá hỏa lên khi mới biết thủ tục xóa thế chấp mất tới 1-2 tuần, nếu làm dịch vụ nhanh thì hết 2-3 ngày nhưng chi phí 3 triệu đồng. Thời gian sát ngày công chứng gấp gáp nhưng thủ tục giải quyết không hề dễ dàng. Nhưng tôi may mắn một chút đó là chủ nhà hỏa tốc tham khảo, sử dụng các dịch vụ làm nhanh nên đúng ngày công chứng, cả bên mua và bán đều có mặt" – anh D. nói.

Đúc kết lại những tháng năm làm môi giới, anh D. cho rằng, ngoài kĩ năng liên quan tìm khách hàng, thủ tục chuyển nhượng, môi giới cần phải nắm được các thủ tục liên quan tới vay thế chấp ngân hàng cũng như thủ tục xóa thế chấp, ghi nhận tài sản gắn liền trên sổ đỏ, các khoản thuế phí.

"Nếu không hiểu các tình huống này, môi giới sẽ không thể hỗ trợ cho bên mua hoặc bên bán để thúc đẩy sớm quá trình giao dịch. Khi vấn đề phát sinh từ bên mua hay bên bán vì tình huống giấy tờ hành chính thì để mất thương vụ môi giới là điều rất đáng tiếc" – anh D. kết luận.