Nở rộ nạn lừa bán đất dự án

Tình trạng phân lô bán nền trái phép đang diễn ra nhộn nhịp ở các tỉnh lân cận TP HCM như Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu (BR-VT) cùng những chiêu lừa đảo tinh vi xuất hiện ngày càng nhiều trong mua bán bất động sản khiến nhiều người sập bẫy.

Một khu đất, sang tay nhiều người

Tại tỉnh Đồng Nai, ngoài việc rao bán đất dự án tràn lan ở các huyện Nhơn Trạch, Long Thành (vùng dự án sân bay Long Thành) mà chính quyền nhiều lần cảnh báo người mua phải cẩn thận thì tại TP Biên Hòa, việc mua bán đất nông nghiệp bằng giấy tay cũng diễn ra rầm rộ, kéo theo tình trạng xây nhà không phép không thể kiểm soát.

Sự việc ở khu phố 3, phường Trảng Dài là một điển hình. Tại đây nhiều người mua đất bằng giấy tay rồi liều xây nhà, khi phát hiện đất bị chủ đất bán cho nhiều người, đứng trước nguy cơ mất đất, mất nhà, họ đã gửi đơn kêu cứu lên chính quyền.

Theo đơn tố cáo bà N.T.L (SN 1971; ngụ khu phố 4, phường Trảng Dài), bà này là chủ một khu đất nông nghiệp rộng hơn 15.000 m2 ở khu phố 3. Bà L. tự ý phân thành 152 lô, xây nhà rồi bán bằng hình thức ký giấy trao tay cho nhiều người. Các hộ dân cho biết cách đây gần chục năm, mỗi lô đất được bán với giá từ 100-160 triệu đồng, nhà từ 250-400 triệu đồng/căn. Hiện chỉ còn khoảng 40 lô trống, phần đất còn lại người dân đều đã cất nhà ở ổn định, hình thành một khu phố; nộp thuế sử dụng đất hằng năm, có đường sá, điện nước; được cấp sổ hộ khẩu, sinh hoạt tổ dân phố định kỳ.

Những tờ quảng cáo bán đất nền với giá chỉ vài trăm triệu đồng ở Bà Rịa - Vũng Tàu Ảnh: NGỌC GIANG

Cuối năm 2015, họ bất ngờ nhận được thông tin bà L. đã chuyển quyền sử dụng khu đất trên cho ông H. Tá hỏa, các hộ dân gửi đơn đến Phòng CSĐT về quản lý kinh tế và chức vụ - Công an tỉnh Đồng Nai. Sau khi điều tra, công an xác định vụ việc có dấu hiệu hình sự. Thấy có "biến", ông H. lập tức chuyển nhượng khu đất này cho ông H.C.T. Ông T. cho rào quanh khu đất và tuyên bố sẽ giải tỏa nhà, lấy đất khiến mọi người lại một phen nháo nhào vì nguy cơ mất đất, mất nhà. "Chúng tôi đã xây nhà ở hơn 10 năm, được chính quyền công nhận, không biết tại sao ra nông nỗi này" - bà N., một hộ dân, nói trong nước mắt.

Tuy Cơ quan CSĐT Công an tỉnh Đồng Nai đã có quyết định khởi tố vụ việc trên vào tháng 10-2018 nhưng các hộ dân vẫn sống trong nỗi bất an. "Chúng tôi biết bà L. đã không còn ở nơi cư trú. Giờ chúng tôi chỉ biết trông chờ vào cơ quan có thẩm quyền xử lý vụ việc hợp tình hợp lý, đúng pháp luật để những người dân nghèo không bị mất nhà" - một hộ dân khác thở dài.

Bán đất nền như bán rau

Việc mở khu dân cư (KDC) không phải đơn giản. Thế nhưng, Trần Quốc Luật (43 tuổi; nguyên Giám đốc Công ty Đầu tư phát triển Trần Quốc Luật) lại mở 4 KDC ở thị xã Thuận An một cách "nhẹ nhàng", chớp nhoáng. Mới đây, Luật và 3 đồng phạm đã bị Công an tỉnh Bình Dương khởi tố về tội "Lừa đảo chiếm đoạt tài sản".

Chúng tôi tìm đến 1 trong 4 KDC do Luật lập ra. KDC này hiện có khoảng 50 nhà dân xây dựng trên đất trồng cây lâu năm, hầu hết chưa có sổ đỏ. Bà Đinh Thị Tám, một hộ dân trong KDC, kể bà thấy công ty của Luật quảng cáo về KDC mới mở ở phường An Phú nên tới xem. Khi nghe phía công ty Luật nói "dự án sắp bán hết, chỉ còn 2 lô", bà Tám sợ mất cơ hội, mua ngay 1 nền với giá 430 triệu đồng kèm theo lời hứa 2 tháng sau sẽ ra sổ đỏ đứng tên bà. Ngay khi giao tiền xong, bà Tám động thổ làm móng thì một người tên Sơn đến ngăn cản, bảo rằng nền đất này công ty của Luật đã bán cho Sơn trước đó. Mặc dù bị tranh chấp, bà Tám vẫn cố đưa thêm tiền cho công ty của Luật để chạy giấy phép lên thổ cư. Nhà cất đã 8 năm nhưng đến nay bà Tám vẫn chưa có sổ đỏ. Nhiều hộ dân cũng trong hoàn cảnh tương tự. Đến khi người của một ngân hàng tới thông báo KDC này công ty của Luật bán cho một đại gia thì các hộ dân mới tá hỏa. Đại gia này đã mang sổ đỏ "cắm" ngân hàng để vay tiền và giờ đi đâu không rõ.

Đại tá Nguyễn Văn Thắng, Trưởng Phòng Cảnh sát Kinh tế - Công an tỉnh Bình Dương, nói: "Nhiều người dân cực kỳ dễ dãi khi mua đất. Họ nộp cho chủ đầu tư vài trăm triệu, thậm chí vài tỉ đồng mà chẳng cần biết nguồn gốc xuất xứ, tính hợp pháp của dự án". Ông Thắng kể có doanh nghiệp (DN) được chấp thuận mở dự án KDC tại một khu vực. Thế là những kẻ lừa đảo nhảy vô khu vực đó lập công ty với tên na ná tên chủ đầu tư dự án và tiến hành bán đất nền. Sau khi lừa được người mua, chúng ôm tiền bỏ chạy. Khi ấy, người dân mới biết mình bị lừa.

Cũng theo ông Thắng, còn một chiêu thức thường gặp khác là "bán lúa non". Nhiều chủ đầu tư mới được chấp thuận chủ trương làm dự án đã vội vàng tự vẽ bản đồ, tự phân lô, chẳng cần ai phê duyệt. "Đất của dân, nhà cửa còn y như vậy, chưa thu hồi, chưa đền bù mà họ đã vẽ bản đồ trùm lên nhà đất của dân và rao bán" - ông Thắng kể. "Công an tỉnh Bình Dương đã ngăn chặn, xử lý nhiều đối tượng nhưng tiền bọn chúng lừa được rất khó thu hồi trả lại cho dân. Vì vậy, điều cần nhất là người dân phải cảnh giác, đừng để mắc lừa" - ông Thắng cảnh tỉnh.

Bát nháo phân lô

Cơn sốt đất nền tưởng đã ngưng lại thì thời gian gần đây lại tiếp tục sôi động tại tỉnh BR-VT khi hàng loạt biển quảng cáo được dán khắp nơi. Những vị trí đất heo hút cũng được nhiều DN phân lô bán nền. Tại thị xã Phú Mỹ, dọc theo các tuyến đường nối liền giữa các xã Sông Xoài, Châu Pha, Suối Nghệ, Tóc Tiên, hàng chục mảnh đất được phân lô, không có bảng hiệu giới thiệu tên, chủ đầu tư cũng như quy mô dự án. Thay vào đó, hàng trăm tờ quảng cáo được gắn trên các cột điện với nội dung "Bán đất giá rẻ 270 triệu/nền" kèm theo số điện thoại của người bán.

Ông Mai Trung Hưng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh BR-VT, cho biết có một số trường hợp phân lô bán nền không đúng quy định. UBND tỉnh đã chỉ đạo các sở, ngành liên quan rà soát, chấn chỉnh, trong đó yêu cầu tạm ngừng tách thửa, phân lô các dự án trên địa bàn. Chánh Văn phòng Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh BR-VT Lê Anh Tú cho biết sở đã ra văn bản yêu cầu ngăn chặn các dự án có dấu hiệu thiếu minh bạch, chưa đủ cơ sở pháp lý thực hiện việc rao bán. Một số dự án được sở này điểm tên như Sea Star Suite - khu biệt thự suối nước nóng Bình Châu của Công ty Thương mại và Dịch vụ Kim Tơ; dự án Ocean Villa tại huyện Xuyên Mộc. Bên cạnh xử nghiêm việc phân lô bán nền trái phép, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh cũng khuyến cáo người dân, các nhà đầu tư biết để tránh giao dịch đối với các khu đất, dự án chưa đầy đủ pháp lý.

Tâm lý đám đông, thiếu hiểu biết

Luật sư Trần Minh Hùng (Đoàn Luật sư TP HCM) cảnh báo hiện nay, nhiều công ty môi giới, kinh doanh đất nền dụ dỗ khách hàng ký hợp đồng chuyển nhượng tài sản nhưng thực chất đây không phải là hợp đồng chuyển nhượng vì không ra công chứng chứng thực. Bên cạnh chiêu trò này, nhiều DN còn mời khách hàng dự hội thảo, tham quan dự án. Đi cùng khách hàng có nhiều nhân viên đóng vai trò "chim mồi". "Những người này hùa nhau hô hào, phóng đại về dự án. Người dân rất dễ bỏ tiền ra đặt cọc vì vướng tâm lý đám đông, thiếu am hiểu thị trường cũng như quy định pháp luật" - luật sư Hùng nói.

Cũng theo luật sư Hùng, việc mua bán, chuyển nhượng được xem là hợp lệ chỉ khi giao dịch có công chứng chứng thực. Điều kiện quan trọng nếu muốn công chứng, chứng thực là bất động sản cần có giấy chứng nhận quyền sở hữu hợp pháp. Vì vậy, pháp luật không thừa nhận và bảo vệ việc bên mua và bên bán ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn, hợp đồng hứa chuyển nhượng, hợp đồng nguyên tắc... khi phía bán bất động sản chưa được cấp giấy tờ sở hữu.

"Trước khi mua, người dân xác minh tài sản có giấy chứng nhận quyền sử dụng chưa, xem kỹ giấy tờ gốc. Để tránh rủi ro, người mua không nên mua đất nền chưa có sổ đỏ, cũng không nên ký hợp đồng góp vốn, hứa chuyển nhượng, hợp đồng nguyên tắc... Quan trọng không kém là người mua cần nhanh chóng liên hệ các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để tìm hiểu tính pháp lý thửa đất mình có ý định đầu tư" - luật sư Hùng khuyến cáo.