Nợ xấu vẫn khó mua, khó bán

Từ ngày 15-8-2017, Nghị quyết 42/2017 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu chính thức có hiệu lực. Khi ra đời, nghị quyết này được kỳ vọng sẽ có tác động tích cực trong việc giải quyết hiệu quả các khoản nợ xấu. Tuy nhiên, sau khoảng 8 tháng triển khai, dường như việc giải quyết nợ xấu lâm vào cảnh "đời không như là mơ" khi chưa thực sự phát huy hết vai trò của nghị quyết này.

Xử lý trầy trật

Một điều có thể dễ dàng nhận thấy là dù số lượng dự án bất động sản bị xiết nợ tương đối nhiều nhưng số mang ra bán đấu giá và có đơn vị mua lại chỉ đếm trên đầu ngón tay.

Từ cuối năm 2017, Công ty Quản lý nợ và Khai thác tài sản Agribank (Agribank AMC) đã 3 lần rao bán đấu giá dự án cao ốc văn phòng V-Ikon (quận Bình Thạnh, TP HCM) thu hồi từ Công ty TNHH Việt Thuận Thành.

Lúc đó, mức giá đầu tiên mà Agribank AMC rao bán là 373,5 tỉ đồng. Tuy nhiên, đến cuộc bán đấu giá lần thứ 3, mức giá của dự án này đã giảm còn 299,05 tỉ đồng nhưng vẫn không có doanh nghiệp (DN) nào tham gia.

Saigon One Tower - một trong những dự án bán nợ qua VAMC

Tháng 10-2017, Ngân hàng (NH) TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) cũng đã thông báo bán đấu giá khu dân cư 584 Tân Kiên (huyện Bình Chánh, TP HCM) để xử lý khoản nợ xấu gần 1.100 tỉ đồng của Công ty CP Đầu tư Y tế Việt Nam và Công ty CP Đầu tư Xây dựng và Khai thác công trình giao thông 584. Giá khởi điểm được đưa ra là 810,3 tỉ đồng (đã bao gồm thuế GTGT). Tuy nhiên, đến nay, việc bán đấu giá thu hồi nợ tại dự án này vẫn đi vào ngõ cụt.

Một trong những dự án đầu tiên bị "xiết nợ" sau khi Nghị quyết 42 có hiệu lực là tòa nhà Saigon One Tower (34 Tôn Đức Thắng, quận 1, TP HCM) cũng lâm vào cảnh khó khăn khi bán đấu giá. Với diện tích 6.672 m2, Saigon One Tower gồm 1 tòa tháp đôi cao 41 tầng và 5 tầng hầm, trong đó 6 tầng khối đế có chức năng thương mại, 34 tầng chức năng văn phòng, còn lại là khu căn hộ cao cấp gồm 133 căn.

Mới đây nhất, sau khi thẩm định giá, Công ty Quản lý tài sản các tổ chức tín dụng (VAMC) đã thông báo lựa chọn tổ chức bán đấu giá công trình và quyền khai thác công trình thuộc dự án nói trên với mức giá khởi điểm 6.110 tỉ đồng.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia nhận định sẽ rất khó để VAMC có thể bán được dự án với mức giá nói trên do giá trị tài sản quá lớn.

Trong khi đó, NH TMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank) cũng đã phải qua 3 lần đấu giá mới bán thành công gần 923 ha đất tại KCN Đức Hòa 3 (tỉnh Long An).

Điều đáng nói, để bán được khu đất trên, Sacombank đã phải hạ giá khởi điểm từ hơn 10.000 tỉ đồng trong phiên đấu giá đầu tiên xuống còn hơn 9.000 tỉ đồng trong phiên thứ 3 thì mới có đối tác đặt mua. Điều này có nghĩa để xử lý được khoản nợ xấu này, NH đã "bốc hơi" khoảng 1.000 tỉ đồng.

Đánh giá về tỉ lệ mua bán thành công các dự án bất động sản bị "xiết nợ" còn thấp, một chuyên gia cho rằng có rất nhiều nguyên nhân. Đầu tiên là việc đưa ra mức giá khởi điểm của tài sản được đấu giá. Để làm được điều này, cần phải thông qua tổ chức định giá độc lập và chờ được phê duyệt. Quy trình này thường tốn rất nhiều thời gian và chi phí.

Thêm vào đó, các tài sản là bất động sản thường có giá trị rất lớn, nhà đầu tư phải chứng minh nguồn tài chính ở đâu để bảo đảm trả đủ số tiền sau khi trúng giá nên kén người mua.

"Các NH đang trong lộ trình siết chặt tín dụng vào bất động sản nên việc vay đến vài ngàn tỉ đồng để mua lại dự án bị thu hồi là khó khả thi" - chuyên gia này nhận định.

Một khó khăn nữa là các dự án bất động sản bị thu hồi thường là những công trình đang xây dựng dang dở, bị bỏ ngang. Khi mua lại, DN thường phải theo thiết kế mà công trình đã triển khai. Nếu muốn điều chỉnh lại thiết kế thì mất rất nhiều thời gian, công sức. Chưa kể, do bỏ hoang đã lâu, nhiều công trình xuống cấp, nhà đầu tư phải tốn thêm tiền để hoàn thiện lại.

Quyền lợi khách hàng bị ảnh hưởng

Luật sư Lê Ngô Trung, luật sư cao cấp hãng luật Vega, nhìn nhận trên thực tế, Nghị quyết 42 ra đời nhằm hỗ trợ NH giải quyết các khoản nợ xấu. Tuy nhiên, nó lại ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi của người mua nhà trong trường hợp dự án bị "xiết nợ".

Cụ thể, trong điều 12 của Nghị quyết, quy định về thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm nêu rõ: "Số tiền thu được từ xử lý tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu, sau khi trừ chi phí bảo quản, thu giữ và chi phí xử lý tài sản bảo đảm được ưu tiên thanh toán cho tổ chức tín dụng, chi nhánh NH nước ngoài, tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu trước khi thực hiện nghĩa vụ thuế, nghĩa vụ khác không có bảo đảm. Trường hợp một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận bảo đảm thực hiện theo quy định của pháp luật".

Điều này có nghĩa khi "xiết nợ" một dự án, số tiền thu được sau khi đấu giá dự án đó sẽ được ưu tiên thanh toán cho các tổ chức tín dụng, NH, tổ chức mua bán nợ xấu… rồi mới đến khách hàng. Từ đây, một điều hoàn toàn có thể xảy ra là khách hàng ký hợp đồng mua bán căn hộ, dù đóng tiền đầy đủ nhưng có thể mất trắng số tiền mình đã bỏ ra trong trường hợp số tiền thu về từ bán đấu giá thấp hơn số tiền NH cho vay nợ.

Một vấn đề nữa được luật sư Trung quan tâm là quá trình thu hồi nợ. Cụ thể, nếu trường hợp dự án bị thu hồi chưa được bán cho khách hàng, việc "xiết nợ" chỉ là giữa 2 chủ thể NH - tổ chức tín dụng và DN vay nợ thì không sao, nhưng trong trường hợp dự án đã được đem bán cho khách hàng hoặc bên thứ 3 thì sẽ nảy sinh rắc rối.

Lý do là bởi Nghị quyết 42 cho phép NH và các tổ chức tín dụng được quyền "xiết nợ", thu hồi các tài sản thế chấp không có khả năng thu hồi nợ. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật hiện nay, cơ quan duy nhất có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp là tòa án hoặc trọng tài và cơ quan có quyền thực thi phán quyết có hiệu lực pháp luật là cơ quan thi hành án.

Trong trường hợp dự án đã bán cho khách hàng, tức bên chiếm hữu ngay tình, thì việc cưỡng chế thu hồi dự án là trái với quy định của pháp luật. Bởi, theo quy định của Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014, việc xâm phạm về chỗ ở hay chiếm dụng là hành vi bị cấm. Hiến pháp 2013 cũng quy định: "Mọi người có quyền bất khả xâm phạm về chỗ ở. Không ai được tự ý vào chỗ ở của người khác nếu không được người đó đồng ý".

Vì vậy, "việc các tổ chức tín dụng hay các tổ chức khác có liên quan khi chiếm giữ, kê biên trái với ý muốn của người đang chiếm hữu ngay tình mà chưa có bản án hoặc phán quyết có hiệu lực pháp luật thì có thể xem là hành vi vượt quá thẩm quyền hoặc vi phạm pháp luật liên quan; có nguy cơ bị xử lý hành chính hoặc xử lý hình sự về hành vi cưỡng đoạt tài sản hoặc cướp tài sản hoặc các hành vi khác khi việc thu giữ là nguyên nhân chính dẫn đến việc tổn hại đến sức khỏe, tính mạng của người khác" - luật sư Trung phân tích.