Nguy cơ ách tắc hoạt động xử lý nợ xấu có tài sản bảo đảm là bất động sản, HoREA kiến nghị khẩn

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có kiến nghị gửi Quốc hội và Ngân hàng Nhà nước, để chỉ rõ những vấn đề tồn tại của Khoản 3 Điều 200 Dự thảo Luật các tổ chức tín dụng (sửa đổi) và đề xuất các giải pháp thay thế.

Nguy cơ ách tắc hoạt động xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nếu giữ nguyên nội dung Khoản 3 Điều 200 Dự thảo Luật các tổ chức tín dụng (sửa đổi), quy định "tổ chức tín dụng được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản là tài sản bảo đảm để thu hồi nợ" phải thực hiện "theo quy định về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của Luật Kinh doanh bất động sản", có thể dẫn đến hệ quả làm "ách tắc" hoạt động xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng .

Cụ thể, đối với khoản "nợ xấu" có tài sản bảo đảm là dự án, một phần dự án bất động sản do phải đáp ứng điều kiện của Khoản 3 Điều 40 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, là "Chủ đầu tư chuyển nhượng đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án, gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước của dự án".

Trên thực tế, các năm qua có nhiều "dự án hoặc một phần dự án bất động sản là tài sản bảo đảm để thu hồi nợ" của các tổ chức tín dụng , nhưng chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án, gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai đối với Nhà nước.

Có thể chính vì xuất phát từ thực tiễn này mà Khoản 1 Điều 10 Nghị quyết 42/2017/QH14 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng , chỉ quy định "xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản " phải "có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền", chứ không quy định điều kiện "phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất" của dự án, phần dự án chuyển nhượng.

Khoản 1 Điều 10 Nghị quyết 42/2017/QH14 của Quốc hội cũng không quy định chủ đầu tư chuyển nhượng "phải đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính" đối với dự án, phần dự án chuyển nhượng.

Hơn nữa, tại Khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 42/2017/QH14 còn quy định bên nhận chuyển nhượng dự án "kế thừa các nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án", bao gồm nghĩa vụ "phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính" của dự án, phần dự án chuyển nhượng đối với Nhà nước trong trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án đối với Nhà nước.

Tuy nhiên, theo ông Châu, Khoản 15 Điều 210 Dự thảo Luật các tổ chức tín dụng (sửa đổi) chỉ quy định xử lý chuyển tiếp đối với các trường hợp tổ chức tín dụng được "chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đã nhận làm tài sản bảo đảm trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành để thu hồi nợ".

Như vậy, đối với các trường hợp tổ chức tín dụng được "chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đã nhận làm tài sản bảo đảm sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành để thu hồi nợ", thì phải thực hiện theo quy định tại Khoản 3 Điều 200 Dự thảo Luật các tổ chức tín dụng (sửa đổi).

Điều này có nghĩa là dự án, một phần dự án bất động sản đã nhận làm tài sản bảo đảm thì chủ đầu tư phải đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước rồi mới được thế chấp tài sản.

HoREA kiến nghị sửa gì với Luật các tổ chức tín dụng (sửa đổi)?

Trên cơ sở những bất cập đã đề cập nêu trên, HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung Khoản 3 Điều 200 Dự thảo Luật các tổ chức tín dụng (sửa đổi) để tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng xử lý các khoản "nợ xấu" có tài sản bảo đảm là dự án, một phần dự án bất động sản .

Cụ thể: "Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý nợ và khai thác tài sản của tổ chức tín dụng , công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản là tài sản bảo đảm để thu hồi nợ, không phải đáp ứng quy định về điều kiện, hồ sơ về chủ đầu tư chuyển nhượng dự án của pháp luật về kinh doanh bất động sản, nhưng phải đáp ứng 2 điều kiện:

Thứ nhất, dự án chuyển nhượng phải đáp ứng điều kiện quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, và phải có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thứ 2, bên nhận chuyển nhượng dự án phải đáp ứng điều kiện quy định tại các Khoản 2, 4 và 5 Điều 40 của Luật Kinh doanh bất động sản.

Trường hợp đề xuất trên đây được chấp thuận thì HoREA đề nghị bỏ Khoản 15 Điều 210 Dự thảo Luật các tổ chức tín dụng (sửa đổi), vì không còn cần thiết.

Trường hợp đề nghị của HoREA về sửa đổi, bổ sung Khoản 3 Điều 200 Dự thảo Luật các tổ chức tín dụng (sửa đổi) không được chấp thuận, Hiệp hội đề nghị cho phép "áp dụng sớm" Khoản 15 Điều 210 Dự thảo Luật các tổ chức tín dụng (sửa đổi) kể từ ngày 1/1/2024.

Nếu đề nghị của HoREA về sửa đổi, bổ sung Khoản 3 Điều 200 Dự thảo Luật các tổ chức tín dụng (sửa đổi) được chấp thuận, HoREA đề nghị cho phép "áp dụng sớm" Khoản 3 Điều 200 Dự thảo Luật các tổ chức tín dụng (sửa đổi) kể từ ngày 1/1/2024, để tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng xử lý các khoản "nợ xấu" có tài sản bảo đảm là dự án, một phần dự án bất động sản .