TS Nguyễn Văn Đính: Dòng tiền rẻ tạo cơ hội phục hồi bất động sản nhưng nguy cơ “bong bóng” vẫn hiện hữu

Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) nhận định, dòng tiền rẻ đang trở thành lực đẩy mạnh mẽ giúp thị trường bất động sản sôi động trở lại. Trong bối cảnh vàng biến động mạnh và chứng khoán khó lường, bất động sản tiếp tục là kênh hút vốn hàng đầu nhờ tính tích trữ tài sản lâu dài và nhạy cảm với chu kỳ tiền tệ.

Chỉ trong 7 tháng đầu năm 2025, khoảng 1,56 triệu tỷ đồng đã được bơm ra nền kinh tế, tăng 10% so với cuối năm 2024. Đáng chú ý, tín dụng vào bất động sản và chứng khoán tăng nhanh hơn mặt bằng chung, trong khi sản xuất, kinh doanh vẫn thận trọng mở rộng. Cùng với đó, cơ chế “miễn lãi - ân hạn gốc” kéo dài kỷ lục từ 12 tháng đến 5 năm và yêu cầu trả trước chỉ 10 đến 30% giá trị sản phẩm đã giúp nhà đầu tư dễ dàng tham gia thị trường, thậm chí tận dụng vốn ít để thu lợi nhuận cao.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn cũng ghi nhận, từ đầu năm 2025 đến nay, mặt bằng lãi suất huy động và cho vay của hệ thống ngân hàng Việt Nam liên tục duy trì ở mức thấp. Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, lãi suất huy động kỳ hạn 6–12 tháng phổ biến quanh mức 4,5–5,2%/năm, giảm mạnh so với giai đoạn 2022–2023, giai đoạn mà con số này từng vượt ngưỡng 7%. Bên cạnh đó, nhiều ngân hàng thương mại tung ra gói vay mua nhà với lãi suất chỉ từ 6–7%/năm trong 12 tháng đầu, thậm chí có ngân hàng áp dụng ở mức 5-6%/năm cho khách hàng cá nhân. Đây được xem là "dòng tiền rẻ" so với mặt bằng chung nhiều năm, tạo cú hích rõ rệt cho thị trường bất động sản.

Theo VARS IRE, chính sách ưu đãi này khiến nhiều nhà đầu tư có thể sở hữu cùng lúc nhiều sản phẩm. Với một căn hộ 3 tỷ đồng, chỉ cần vốn ban đầu 600–900 triệu đồng, nhà đầu tư đã có cơ hội hưởng lợi nhuận 50–70% nếu giá tăng 15–20% sau 1–2 năm. Thậm chí, có trường hợp lãi gấp đôi vốn ngay trong thời gian ân hạn, trước cả khi nhận nhà.

Sức hấp dẫn lợi nhuận kéo dòng tiền ngày càng mạnh vào bất động sản, khiến vòng xoáy “giữ hàng - khan cung - giá tăng” liên tục được củng cố. Tuy nhiên, hiện tượng này tiềm ẩn rủi ro lớn khi lợi nhuận tập trung vào một nhóm nhỏ, còn người mua ở thực và nhà đầu tư nhỏ lẻ dễ trở thành bên gánh chịu hậu quả nếu thị trường đảo chiều.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cảnh báo: “Dòng tiền rẻ mang lại nhiều tín hiệu tích cực nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro bong bóng. Thứ nhất, chi phí vốn thấp dễ thổi bùng tâm lý đầu cơ, đẩy giá đất vùng ven tăng cao dù hạ tầng chưa hoàn thiện. Thứ hai, sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng là con dao hai lưỡi - khi kinh tế toàn cầu biến động, lãi suất có thể đảo chiều, nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính lớn sẽ dễ rơi vào vòng xoáy bán tháo”.

Ông Đính nhấn mạnh, bài học từ giai đoạn 2010-2011 vẫn còn nguyên giá trị, khi thị trường bất động sản tăng nóng rồi nhanh chóng rơi vào tình trạng đóng băng vì siết tín dụng. Do đó, dòng tiền rẻ chỉ có ý nghĩa khi được định hướng vào các phân khúc gắn với nhu cầu thực, đô thị hóa và hạ tầng.

Thực tế, sức mua ở các đô thị lớn đã khởi sắc. Savills ghi nhận lượng giao dịch căn hộ tại Hà Nội trong quý II/2025 tăng 18% so với cùng kỳ, CBRE cho biết TP.HCM bán ra hơn 13.000 căn trong 6 tháng đầu năm, tăng 25%. Ngoài ra, đất nền vùng ven và khu vực hưởng lợi từ hạ tầng cũng thiết lập mặt bằng giá mới, với mức tăng 20-100% trong 2 năm qua.

Tuy nhiên, nếu chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá và đòn bẩy tài chính, nguy cơ bong bóng bất động sản hoàn toàn có thể tái diễn. 

“Nhà đầu tư cần tỉnh táo lựa chọn sản phẩm phù hợp năng lực tài chính, vị trí hạ tầng và pháp lý rõ ràng. Doanh nghiệp cũng cần chiến lược phát triển bền vững, tránh lạm dụng vốn vay. Nếu không, dòng tiền rẻ có thể biến thành mối nguy lớn cho thị trường và toàn nền kinh tế”, ông Đính nói.