Đề xuất hệ số riêng cho các dự án bất động sản để kìm giá nhà

Giá đất bị đội lên gấp nhiều lần đẩy giá nhà tăng cao

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa tiếp tục có văn bản góp ý gửi Quốc hội về dự thảo Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn trong thi hành Luật Đất đai.

Trong văn bản, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho biết, một số địa phương đang áp dụng cách tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất bằng việc lấy giá trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Cách tính này khiến mức nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp cao hơn nhiều so với phương pháp thặng dư.

Theo phân tích từ một số ví dụ, sự chênh lệch giữa hai cách tính lên tới vài lần. Như một khu đất rộng 1ha tại khu vực đường Nguyễn Xiển (TP Thủ Đức), bảng giá đất là 56,6 triệu đồng/m2, hệ số điều chỉnh giá đất hiện khoảng 1,4 lần, khi nhân lên đưa giá đất tính toán lên mức 80 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, khi áp dụng phương pháp thặng dư để tính toán trên một dự án chung cư cao tầng (căn cứ doanh thu dự án trừ chi phí xây dựng, quản lý, lãi vay và lợi nhuận), giá trị thặng dư chỉ khoảng 35 triệu đồng/m2. Con số này thấp hơn 2,28 lần so với mức 80 triệu đồng/m2 nêu trên.

HoREA tính toán, nếu phải nộp tiền sử dụng đất theo cách tính giá đất nhân hệ số điều chỉnh, doanh nghiệp phải đẩy giá bán lên trên 100 triệu đồng/m2 mới không lỗ vốn.

Một trường hợp khác tại đường Đặng Công Bỉnh (huyện Hóc Môn cũ) cho thấy sự chênh lệch còn lớn hơn. Bảng giá đất là 18,5 triệu đồng/m2, hệ số điều chỉnh khoảng 2 lần, nhân lên thì mức giá khoảng 37 triệu đồng/m2.

Thế nhưng phương pháp thặng dư chỉ khoảng 9 triệu đồng/m2, thấp hơn 6 lần mức 37 triệu đồng/m2. Theo HoREA, để không lỗ vốn, doanh nghiệp phải nâng giá bán căn hộ lên trên 70 triệu đồng/m2.

Hiệp hội cũng dẫn ý kiến của Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM cho rằng, việc xác định giá đất bằng “bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh giá đất” là chưa phù hợp, cần thận trọng nghiên cứu kỹ nhằm phân tích những tác động đến mọi mặt của nền kinh tế khi áp dụng.

Từ các tính toán thực tế trên, HoREA cho rằng cách áp dụng giá đất bằng công thức bảng giá nhân hệ số điều chỉnh (K1) là không phù hợp đối với các dự án bất động sản có quy mô lớn, hệ số sử dụng đất cao và đặc thù kỹ thuật phức tạp.

Việc định giá đất dành cho dự án bất động sản cao tầng, khu đô thị hoặc nhà ở thương mại hoàn toàn khác với định giá đất đối với lô đất nhỏ hoặc nhà ở riêng lẻ.

HoREA nhận định, sự khác biệt lớn về quy mô sử dụng đất, hệ số sử dụng đất và sự khác biệt lớn về suất đầu tư giữa các phân khúc nhà ở bình dân, trung cấp và cao cấp khiến việc áp dụng một hệ số điều chỉnh chung trở nên thiếu cơ sở.

Đề xuất hệ số riêng cho các dự án bất động sản

Theo HoREA, hệ số K nên được chia thành ba nhóm, gồm K1 là hệ số điều chỉnh chung áp dụng từ ngày 1/1 hằng năm, K2 để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, K3 là hệ số riêng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án bất động sản .

Trong đó, hệ số K3 nên do UBND cấp tỉnh quyết định theo từng dự án hoặc loại dự án. Ví dụ, khu đất đường Nguyễn Xiển, nếu K1 là 1,4 nhưng K3 chỉ 0,4, giá đất sẽ giảm từ 80 triệu xuống còn 32 triệu đồng mỗi m2.

Bên cạnh đó, HoREA kiến nghị UBND thành phố sẽ ban hành các quyết định cá biệt về hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng cho các nhóm dự án cùng loại, tại cùng khu vực hoặc áp dụng cho từng dự án lớn hoặc có tính cá biệt.

Trong phiên thảo luận tại hội trường chiều 1/12 về dự thảo Nghị quyết, nhiều đại biểu Quốc hội tiếp tục quan tâm đến nội dung định giá đất – được xem là “nút thắt lớn nhất” trong triển khai Luật Đất đai mới.

Đại biểu Cầm Hà Chung (Đoàn Phú Thọ) nhất trí với việc chuyển từ cơ chế xác định giá đất cụ thể sang áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Tuy nhiên, theo đại biểu Cầm Hà Chung, nếu việc xây dựng bảng giá đất và hệ số K không dựa trên dữ liệu đầy đủ, minh bạch thì rất dễ dẫn đến bảng giá đất mới của nhiều địa phương tăng cao. Hệ số K tiếp tục được áp dụng ở mức lớn sẽ tạo "cú sốc" tài chính cho người dân và doanh nghiệp...