Nỗi buồn của người có căn hộ cho thuê

Rõ ràng, dịch Covid-19 đang ảnh hưởng mạnh mẽ đến thị trường BĐS cho thuê. Không chỉ ở loại hình mặt bằng, văn phòng mà căn hộ chung cư, căn hộ dịch vụ cũng đang khó khăn trăm bề.

Với loại hình căn hộ cho thuê ngoài Covid-19 ảnh hưởng đến khách thuê, giá thuê thì những đề xuất liên quan đến việc đánh thuế cũng khiến nhiều NĐT ở phân khúc này "nhụt chí". Mới đây, Hiệp hội BĐS Tp.HCM cũng đề xuất ý kiến và cho rằng, mấy tháng trước đây, quận 11, Tp.HCM thực hiện thí điểm đánh thuế cho thuê nhà đã tác động đến thị trường nhà cho thuê, nhất là trong điều kiện đại dịch Covid-19 đang bùng phát lần thứ 4, làm cho nhiều chủ nhà cho thuê bị điêu đứng do bị trả lại mặt bằng, trả lại nhà cho thuê. 

Do vậy, đơn vị này kiến nghị Bộ Tài chính xem xét có thể tạm hoãn chưa áp dụng điểm c Khoản 1 Điều 9 Thông tư 40/2021/TT-BTC trong năm 2021, để hỗ trợ cho người có nhà cho thuê và cũng là hỗ trợ gián tiếp cho người thuê nhà vượt qua khó khăn do đại dịch Covid-19. Theo quy định sắp tới người có nhà cho thuê có doanh thu trên 100 triệu đồng/năm phải đóng thuế. 

Theo Hiệp hội, tại các quận ven trung tâm Tp.HCM thì một căn hộ trung cấp 2 phòng ngủ 75m2 có giá bán khoảng 3,5-4 tỷ đồng, chỉ cho thuê với giá khoảng 12-15 triệu đồng/tháng, doanh thu cho thuê nhà 1 năm chỉ khoảng 144-180 triệu đồng mà thôi, thì thời gian thu hồi vốn gốc khoảng từ 19-24 năm, trong lúc chủ nhà vừa phải bỏ ra nguồn vốn đầu tư có giá trị lớn, vừa phải trả lãi vay, vừa phải chịu trách nhiệm bảo trì nhà... Mặc dù người cho thuê vẫn có sở hữu căn nhà, nhưng mức hấp dẫn của thị trường nhà cho thuê bị sụt giảm.

Cùng quan điểm, ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho hay, dịch Covid-19 đã ảnh hưởng không hề nhỏ đến thị trường căn hộ cho thuê. Giai đoạn trước khi đại dịch xảy đến, tỷ lệ người nhập cư có nhu cầu thuê căn hộ ở vùng Đông Nam Bộ khoảng hơn 75% trong khi tỷ lệ này ở Đồng bằng Sông Hồng là hơn 50%. 

Trước đại dịch, người lao động ngoại quốc cũng rất đông đảo, sẵn sàng thuê các căn hộ có giá thuê cao hơn mức trung bình của thị trường. Trong khi đó, người lao động từ các tỉnh cũng liên tục đổ về các trung tâm kinh tế lớn để tìm kiếm cơ hội. Rõ ràng, tốc độ đô thị hóa nhanh cùng với đà tăng trưởng ấn tượng vài năm vừa qua đã khiến cho sức cầu của phân khúc căn hộ cho thuê là rất đáng kể, không ngừng gia tăng.

Tuy vậy, khi đại dịch ập đến, thị trường chững lại, cũng là lúc mà nguồn cầu giảm đi đột ngột, khiến cho số lượng căn hộ trong tình trạng đợi khách thuê nhanh chóng gia tăng. Lực lượng NĐT (khoảng 30% tham gia thị trường căn hộ với mục đích cho thuê) cũng khốn đốn vì sức thuê, giá thuê đều giảm.

Chuyên gia này dẫn chứng, hiện tại giá thuê căn hộ đã giảm 20-40% so với thời điểm trước đại dịch. Ví dụ như căn hộ diện tích 75 m2 ở một số quận tương đối xa trung tâm Tp.HCM hiện có giá thuê chỉ ở mức 9-10 triệu đồng/tháng so với mức 12-13 triệu đồng/tháng trước đây. Mức giá này sẽ không thể một sớm một chiều hồi phục như mong đợi của các chủ căn hộ khi mà dịch Covid-19 vẫn còn những diễn biến khó lường.

Cùng quan điểm, ông Trần Khánh Quang, chuyên gia BĐS cho rằng, ở phân khúc căn hộ cho thuê, trong thời điểm dịch bệnh, kênh đầu tư này trở nên kém hấp dẫn do tỷ suất cho thuê thấp, phải cạnh tranh với loại hình căn hộ dịch vụ, nhà lẻ cho thuê. Theo đó, vị chuyên gia này cho rằng, với bối cảnh hiện nay, nguồn vốn mua căn hộ để cho thuê nên là tiền nhàn rỗi vì căn hộ là sản phẩm có thể tạo ra dòng tiền từ cho thuê nhưng khả năng tăng giá thấp, dùng tiền vay nóng để đầu tư dễ gặp rủi ro.

Căn hộ dịch vụ cho thuê (đa số phục vụ đối tượng nước ngoài thuê), theo ghi nhận đang chịu ảnh hưởng nặng nề từ dịch bệnh. Tuy vậy, theo bà Võ Thị Khánh Trang, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Thị trường Savills Tp.HCM, thị trường sẽ nhanh chóng trở lại khi vận chuyển quốc tế hồi phục.

Báo cáo quý 1 của đơn vị này cũng chỉ ra, tình hình hoạt động căn hộ tiếp tục xu hướng giảm trong các tháng đầu năm 2021. Trong quý 1/2021, giá thuê trung bình là 22USD/m2/tháng, giảm 2% theo quý. Trong khi công suất thuê trung bình là 63%, giảm 2 điểm phần trăm theo quý. Công suất chủ yếu bị ảnh hưởng từ việc hủy hợp đồng dài hạn và nhu cầu ngắn hạn giảm.

Còn theo số liệu từ Colliers Việt Nam, giá thuê trung bình của căn hộ dịch vụ hạng A tại Tp.HCM là 30,24 USD/ m2/tháng trong quý 1/2021, giảm 22,5% so với quý 4 năm 2020 và giảm 5,5% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá thuê trung bình của căn hộ hạng B là 25,5 USD/m2/tháng, giảm đến 18,35% so với quý trước, nhưng vẫn tăng 6,25% so với quý 1 năm 2020. Sự sụt giảm mạnh so với quý 4 năm 2020 là do các chương trình khuyến mãi hấp dẫn trong dịp lễ Tết, bên cạnh đó là giá thuê tiếp tục bị ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19. Trong khi tỷ lệ lấp đầy chưa được phục hồi như ở mức của năm 2019, nhìn chung thị trường vẫn giữ được sự ổn định từ quý 4 năm 2020, với hạng A là 60,5% và hạng B là 57,5%.

Trong khi tại Hà Nội, giá thuê trung bình cho căn hộ dịch vụ hạng A là 31,35 USD/ m2/tháng, giảm 7,65 US /m2/tháng so với quý 4 năm 2020. Đối với hạng B, giá thuê trung bình là 18,37 USD/m2/tháng, giảm đi 8,63 USD/m2/ tháng so với quý cuối 2020. Tương tự như thị trường TP.HCM, tỷ lệ giá thuê giảm là do các chương trình khuyến mãi hấp dẫn dịp Tết, cũng như ảnh hưởng của đại dịch Covid-19. Giá thuê giảm đã giúp phân khúc căn hộ dịch vụ phục hồi trở lại, với tỷ lệ lấp đầy của căn hộ dịch vụ hạng A là 83,5% và hạng B đạt 77,4%, tăng lần lượt là 13,5% và 23,3% so với quý 4 năm 2020.

"Mức giá thuê hiện nay rõ ràng là rẻ hơn khá nhiều so với giai đoạn trước đại dịch nhưng trong bối cảnh khó khăn chung, xu hướng tìm căn hộ với giá thuê thấp hơn của đông đảo người đi thuê nhà là khá rõ nét", đại diện Colliers Việt Nam nhấn mạnh.