Ôm nhà đất dự án ‘cắm’ ngân hàng, nhiều chủ đầu tư ‘dị ứng’ lộ diện

Như VietNamNet thông tin, vừa qua Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội (Sở TN-MT) cho biết, Công ty CP Bitexco đã đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất thuộc Dự án Khu đô thi Nam đường Vành đai 3 giai đoạn 1 (tên thương mại là The Manor Central Park), xã Thanh Liệt, huyện Thanh Trì, và phường Đại Kim, quận Hoàng Mai, TP Hà Nội.

Theo đó, Công ty CP Bitexco đã thế chấp quyền sử dụng đất (để xây dựng nhà ở thấp tầng) tại ô đất 14-TM1, 14-TM2, 14-TM3, 14-TM4, 14-TM5, 14-TM6, 16TM1, 16TM2, 16TM3A, 16TM3B, 16TM3C, 16TM3D, 16TM3E, 16TM3F thuộc Dự án The Manor Central Park cho Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam - Chi nhánh Hà Nội.

Dự án The Manor Central Park (Ảnh lớn) là quỹ đất đối ứng thực hiện dự án BT đường bao quanh khu tưởng niệm danh nhân Chu Văn An. Dự án BT nghìn tỷ hiện vẫn chưa hoàn thành liên tục vỡ tiến độ dù được gia hạn nhiều lần (Ảnh nhỏ).

Trao đổi về vấn đề này, Công ty CP Bitexco - chủ đầu tư dự án cho biết, việc thế chấp tại dự án được thực hiện theo luật quy định của Điều 56 – Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 và điều Điều 147 – Luật Nhà ở (2015)

“Khi đã cho vay vốn thì ngân hàng sẽ quản lý dòng tiền của dự án, buộc chủ đầu tư phải lập tài khoản tại ngân hàng cho vay vốn để khách hàng nộp tiền. Đồng thời, mọi khoản thu, chi của chủ đầu tư cũng được ngân hàng giám sát chặt chẽ, đảm bảo tiền sử dụng đúng mục đích” phía Bitexco lý giải.

Cũng theo lý giải của doanh nghiệp, tại thời điểm ký Hợp đồng tín dụng với Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam - Chi nhánh Hà Nội, do chưa có GCN QSDĐ nên Bitexco chỉ thế chấp quyền tài sản phát sinh từ dự án và đăng ký tại Trung tâm Đăng ký giao dịch bảo đảm (trực thuộc Bộ Tư pháp).

Theo cam kết với Vietinbank, khi Chủ Đầu tư được cấp GCN QSDĐ thì hai bên sẽ ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và đăng ký giao dịch bảo đảm đối với bất động sản theo quy định của pháp luật hiện hành. Do đó, Công ty CP Bitexco đã thực hiện thế chấp QSDĐ của 2 ô đất 14,16 tại Sở TNMT để đảm bảo cho khoản vay tài trợ Dự án tại Vietinbank.

Bitexco khẳng định, đến thời điểm hiện tại, chủ đầu tư chưa đưa các căn nhà xây dựng tại 2 ô đất số 14, 16 ra mở bán.

Trong thời gian gần đây, Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội đã công bố thông tin công khai nhiều dự án thực hiện thế chấp ngân hàng.

Cùng với Bitexco, cũng trong tháng 10 vừa qua, Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội đã thực hiện đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại 33 Giấy chứng nhận tại địa chỉ Khu nhà ở thấp tầng - Dự án Khu văn phòng giao dịch, thương mại, giới thiệu sản phẩm và nhà ở, thị trấn Chúc Sơn, huyện Chương Mỹ do Công ty TNHH An Quý Hưng Land làm chủ đầu tư đăng ký thế chấp tại Ngân hàng TNHH Indovina - Chi nhánh Thiên Long.

Cuối tháng 8/2019, Công ty Cổ phần Đầu tư Xuân Cầu đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại các dự án thuộc xã Tiến Xuân, huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội - Dự án Xanh Villas. Bên nhận thế chấp là Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam - Chi nhánh Đống Đa. Tài sản thế chấp là quyền sử dụng 5 thửa đất tại dự án Xanh Villas, gồm: Thửa 115, 114, 119, 120, 117 với tổng diện tích thế chấp là 31.000 m2.

Trước đó, trong tháng 6, Công ty Cổ phần Tập đoàn Nam Cường đã thế chấp quyền sử dụng 2 thửa đất thuộc Khu đô thị mới Dương Nội tại Ngân hàng TMCP Quân đội – chi nhánh Hoàng Quốc Việt. 2 thửa đất số 33, 39 khu S-04 Khu B Tập đoàn Nam Cường thế chấp có diện tích hơn 8.600m2.

Nhiều chủ đầu tư “dị ứng” lộ diện

Việc chủ đầu tư mang dự án đi thế chấp không còn là chuyện mới trên thị trường. Hàng loạt dự án có thế chấp ngân hàng đã được cơ quan chức năng công bố thời gian qua. Theo nhiều chuyên gia, đây là việc hết sức bình thường bởi để có nguồn tài chính xây dựng dự án, hầu như chủ đầu tư nào cũng mang dự án đi thế chấp.

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, việc xây dựng dự án dựa trên 3 nguồn tiền: một là của bản thân chủ đầu tư, thứ hai là vay ngân hàng, thứ ba là của khách hàng. 3 nguồn tiền này tỷ lệ như thế nào tùy vào chủ đầu tư ở mỗi dự án.

Tháng 6/2019, cư dân chung cư Westa (Hà Đông, Hà Nội) do Công ty Cổ phần COMA 18 làm chủ đầu tư từng căng băng rôn đòi sổ hồng. Theo phản ánh, dù được nhận bàn giao nhà từ năm 2014 và thanh toán đầy đủ tiền mua căn hộ, nhưng gần 5 năm cư dân vẫn chưa được làm sổ hồng chủ đầu tư thế chấp cả tòa nhà trong ngân hàng.

Ông Đực cũng cho biết, nhiều năm trước đây tỷ lệ này thường theo kiểu 30-70 tức là chủ đầu tư có 30% còn lại 70% đi vay ngân hàng. Điều này khiến cho nhiều doanh nghiệp tay không bắt giặc. Sau này Ngân hàng nhà nước đặt ra nhiều điều kiện để kiểm soát dòng tiền.

“Tuy nhiên, thực tế vẫn có những trường hợp chủ đầu tư lấy dự án A thế chấp lại đầu tư dự án B khi dự án B chưa đủ điều kiện thế chấp. Khi không thuận lợi, trường hợp dự án B thất bại thì tiền đâu trả cho dự án A. Điều này khiến cả ngân hàng và khách hàng đều chịu thiệt” – ông Đực nói.

Cũng theo vị Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành: “Có một thực tế là nhiều doanh nghiệp dị ứng việc đăng công khai công bố dự án này dự án kia thế chấp vì có thể ảnh hưởng đến lòng tin của khách hàng”.

“Có thể xuất phát từ việc đánh giá tâm lý khách hàng việc công khai ra thì khó trong việc bán hàng dù đây là hoạt động tín dụng bình thường nhưng có không ít doanh nghiệp muốn giấu. Vay ai kệ tôi miễn là ngân hàng ghi nhận” – ông Đực cho hay.

Ông cũng lưu ý khách hàng, theo quy định, trước khi bán căn hộ hình thành trong tương lai đã thế chấp ngân hàng, chủ đầu tư có trách nhiệm phải thực hiện giải chấp hoặc được ngân hàng có văn bản chấp thuận cho bán. Tuy nhiên, có khi công trình làm xong rồi, bàn giao nhà rồi nhưng chủ đầu tư chưa giải chấp nên khách hàng không có sổ đỏ. Có nhiều doanh nghiệp thiếu nợ ngân hàng không trả được thì bị siết nợ và cuối cùng người dân là người thiệt thòi.

“Theo tôi trước khi mua phải kiểm tra giấy tờ kể cả làm văn bản hỏi thông tin các sở, ngành. Có nhiều trường hợp lợi dụng sơ hở đi thế chấp mà giấu đi đến vỡ ra thì người mua nhà lại bị đặt vào sự đã rồi. Thế chấp ngân hàng có nhiều trường hợp mà người dân chỉ nắm phần thiệt nên phải tìm hiểu rất kỹ trước khi xuống tiền” – ông Đực chia sẻ.