Phân khúc bất động sản nào có lượng giao dịch nhiều nhất trong hơn 1 năm qua?

Thực trạng và biến động thị trường thứ cấp

Dữ liệu Propzy cho thấy, trong 18 tháng (1/2020 - 6/2021), giá giao dịch đất thổ cư có nhiều đợt biến động (có 11 đợt tăng, giảm giá trên 5%). Các đợt biến động này đều thể hiện giá đất không hề sụt giảm mà theo chiều hướng tăng dần ở tất cả các nhóm khu vực, (tăng từ 12-17%). Các bất động sản ở nhóm các quận trung tâm (quận 1, 3, 5, 10) có xu hướng tăng giá và tăng nhiều nhất là 17%. Bất động sản có giá 3-5 tỷ đồng có số lượng giao dịch nhiều nhất.

Sau 4 đợt dịch số lượng giao dịch giảm mạnh trên tất cả các phân khúc giá, thanh khoản ở những phân khúc cao trên 10 tỷ đồng giảm mạnh, thời gian trung bình để giao dịch với phân khúc này là 66 ngày.

Ông Võ Khắc Điệp, Phó Tổng Giám đốc Propzy nhận định, bất động sản ở các quận trung tâm vẫn được đánh giá là tài sản có giá trị cất giữ tốt, khả năng tạo ra dòng tiền và sẽ hồi phục nhanh nhất sau đại dịch.

Bất động sản tại 3 huyện ngoại thành như Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn được ghi nhận 2 đợt tăng giá liên tục ở thời điểm quý III/2020 và quý I/2021 khi có đề án chuyển các huyện ngoại thành lên quận.

Các chuyên gia Propzy cho rằng, trong 18 tháng qua, bất động sản tại TP.HCM vẫn được ghi nhận đi ngang và tăng nhẹ ở vài khu vực. Cuối năm 2020, làn sóng đầu tư bất động vào TP.HCM dần phục hồi đến nửa đầu năm 2021.

Dù bị ảnh hưởng dịch bệnh, nhưng trong thời gian gần đây nhìn chung số liệu bất động sản đang có lợi cho nhà đầu tư như việc lãi suất ngân hàng duy trì ổn định và đang ở mức thấp nhất tính từ năm 2010 trở lại đây. Từ đó, gánh nặng trả nợ của nhà đầu tư và doanh nghiệp không bị tăng lên, triển vọng kênh bất động sản vẫn đang được đánh giá tốt. Tuy nhiên, về dài hạn còn tùy thuộc vào việc kiểm soát dịch bệnh.

Trước tháng 4/2021, tình hình giao dịch bất động sản rất sôi động, nhu cầu đầu tư rất lớn. Nhưng, làn sóng COVID-19 lần thứ 4 này đã làm ảnh hưởng toàn bộ kinh tế. Đối với việc đầu tư bất động sản, nhà đầu tư dùng đòn bẩy ngân hàng dựa trên dòng vốn tiền mặt, cho thuê. Hiện tại, các dòng tiền mặt đều đứng trước những lo lắng về thị trường, tâm lý sợ hãi của nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, số liệu của Propzy cũng cho thấy, phân khúc bất động sản được giao dịch nhiều nhất trong 18 tháng qua là phân khúc trong tầm giá 3-5 tỷ đồng (chiếm 34% tổng số các giao dịch tại Propzy).

Nói về vấn đề này, các chuyên gia cho rằng, đối với bất động sản có giá trị 3-5 tỷ đồng, người mua chỉ cần có 40-50% (khoảng 1,2-2 tỷ đồng tiền mặt) và có khả năng trả cả gốc lẫn lãi mỗi tháng khoảng 20 triệu đồng thì đã có thể mua bất động sản đó. Nhu cầu về nhà vẫn tiếp tục tăng cao.

Trong khi, thị trường thuê nhà phố "ảm đạm" trong gần 2 năm gần đây do ảnh hưởng bởi dịch bệnh. Tuy nhiên, theo ghi nhận Propzy trong năm 2021 một số quận có tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê nhà tăng cao hơn so với năm 2020 như ở quận 10, quận Bình Thạnh, Gò Vấp. Nguyên nhân là do nhu cầu mở rộng chi nhánh công ty ở khu vực dân cư mới đông dân và biến động dân số cơ học.

Cơ hội và thách thức

Hiện nay, thị trường có thể phân chia thành 3 nhóm đối tượng. Trong đó, nhóm thứ nhất đón sóng là người có dư địa, nhóm thứ 2 là người tiêu dùng thực sự đủ khả năng, điều kiện để chọn mua và nhóm thứ 3 là nhóm đang giải cứu hoặc tìm cách thoát khỏi các kênh đầu tư bất động sản.

Thời điểm dịch bệnh và sau khi dịch được kiểm soát, cuộc sống trở lại bình thường thì cũng là lúc thị trường có sự sàng lọc mạnh mẽ, những ai lướt sóng, ai vội vàng thì sẽ sàng lọc tự nhiên. Từ đó, thị trường sẽ có chiều sâu hơn với những người có nhu cầu thực, đầu tư thực đúng nghĩa.

Còn nói về cơ hội và thách thức, các doanh nghiệp, công ty dịch vụ bất động sản cũng đang chú trọng rất nhiều tới việc online, chuyển đổi số, tự động hóa. Do đó, bất động sản nên chú ý tới 3 lĩnh vực chính sau khi kiểm soát dịch.

Thứ nhất, là chỗ ở kết hợp với nơi làm việc. Đối với công ty dịch vụ thương mại, nhu cầu bất động sản đối với làm việc văn phòng sẽ hướng tới việc đáp ứng nhu cầu của phát triển về số hóa, làm việc online.

Thứ hai, đối với  lĩnh vực F&B, người dân thích nghi với việc mua hàng online. Vì vậy, doanh nghiệp phải đảm bảo được vị trí tiếp cận khách hàng mục tiêu và có chỗ sản xuất chế biến.  Cuối cùng là lĩnh vực logistic cho thuê kho bãi vừa và nhỏ để phục vụ bán hàng thương mại điện tử.

Nếu kết hợp 3 lĩnh vực với nhau (để ở, làm văn phòng công ty, làm kho) thì bất động sản này sẽ đem lại nhu cầu sử dụng thực tế nhất.

Theo Propzy, mọi vấn đề đều phải đợi kiểm soát dịch từ chính quyền, từ việc miễn dịch cộng đồng. Hiện tại, các doanh nghiệp bất động sản cần tập trung phát triển chuyển đổi số, giá trị cốt lõi, thương hiệu doanh nghiệp, đưa ra các giải pháp về công nghệ ứng dụng trong lĩnh vực để thích nghi với hoàn cảnh.