Pháp lý vẫn đang là lực cản lớn của thị trường bất động sản

Mới đây, Bộ Xây dựng đã đưa ra một số giải pháp để tiếp tục tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy tăng trưởng thị trường bất động sản. Trong đó, đơn vị này nhấn mạnh đến việc tháo gỡ pháp lý cho thị trường BĐS.

Theo Bộ Xây dựng, cần nghiên cứu, rà soát sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản; Nghiên cứu, trình ban hành và triển khai thực hiện tốt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2040, ổn định và cân đối cung cầu nhà ở góp phần ổn định thị trường bất động sản.

Nghiên cứu, đề xuất bố trí gói tín dụng để hỗ trợ  phát triển nhà ở xã hội theo phương thức cấp bù lãi suất cho Ngân hàng Chính sách và các ngân hàng thương mại để thực hiện phát triển nhà ở xã hội theo các quy định của pháp luật nhà ở hiện hành, pháp luật về đầu tư công trong kế hoạch đầu tư công trung hạn 2021-2025.

Cùng với đó, nghiên cứu, rà soát các vướng mắc, hoàn thiện pháp luật về đầu tư đặc biệt là các cơ chế chính sách nhằm thu hút đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

Theo các chuyên gia trong ngành, hiện thủ tục về đầu tư, xây dựng, nhất là thủ tục tiếp cận đất đai, dù đã được tiết giảm nhưng vẫn rất phức tạp. Vì vậy, còn rất nhiều dư địa để chúng ta cải thiện. Thực tế, từ tháng 5/2020, khi có Nghị quyết 68 về cải cách thủ tục hành chính giai đoạn 2020 - 2025 nhưng trong 1,5 năm qua vẫn chưa làm được nhiều, vẫn còn nhiều ách tắc, lãng phí. Tại Tp.HCM hiện có hơn 100 dự án bị ách tắc vì vướng đất xen cài là ví dụ điển hình.

Từng chia sẻ rất nhiều lần về câu chuyện pháp lý cho thị trường BĐS, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA) cho rằng, thị trường BĐS có khả năng tự phục hồi. Doanh nghiệp bất động sản không xin hỗ trợ tiền chỉ xin cơ chế chính sách để tháo gỡ khó khăn là có thể bật dậy mạnh mẽ, nhưng việc này làm quá chậm. 

Dù cuối năm 2020 vướng mắc đất công xen cài chính thức được các cơ quan chức năng bắt tay tháo gỡ, nhưng khâu tổ chức thực hiện chậm, đến nay mới chỉ có 10 tỉnh ban hành quyết định. Có những quy trình về đầu tư xây dựng UBND Tp.HCM đã chỉ đạo sở ngành tháo gỡ nhưng nay vẫn chưa làm, hồ sơ dự án vẫn tắc, giảm nguồn cung dự án, sản phẩm, dẫn tới giá tăng bất hợp lý".

Theo ông Châu, khi xây dựng Luật Đầu tư 2020, có dự án có đất y tế, giáo dục trước đây không doanh nghiệp nào muốn đầu tư nhưng nay lại là loại đất kinh doanh có hiệu quả. Doanh nghiệp muốn đầu tư liên kết xây dựng trường quốc tế nhưng không giải quyết được thủ tục đầu tư do chưa có quy định rõ ràng. 

Luật Đầu tư có cơ chế chủ đầu tư được quyền đề xuất đất y tế, giáo dục là giữ lại hay bàn giao nhà nước. Nhưng các sở ngành lại làm văn bản hỏi ý kiến về thủ tục đầu tư, yêu cầu doanh nghiệp trình bày này kia trong khi vấn đề này đã được quy định rồi, làm vụ việc xoay long vòng không có lối ra.

Thị trường địa ốc đang đứng trước cơ hội vàng để phục hồi, khi dịch bệnh được kiểm soát, quá trình tiêm vaccine trên diện rộng đang xúc tiến nhanh chóng, các hoạt động sản xuất kinh doanh mở cửa trở lại, nhiều giải pháp kích thích nền kinh tế được Chính phủ chuẩn bị triển khai, lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức thấp và dòng tiền dồi dào vẫn đang chuẩn bị đổ vào thị trường.

Đồng thời, một trong những trợ lực lớn cho sức bật của thị trường BĐS là nhiều thủ tục pháp lý đã được tháo gỡ mạnh mẽ trong thời gian qua.

Chẳng hạn như cuối năm nay sẽ có 2 văn bản pháp lý có thể được ban hành là Nghị định hướng dẫn Luật Kinh doanh hoạt động BĐS và Nghị định về hệ thống thông tin thị trường BĐS. Bên cạnh đó, một số điều khoản quy định của của Luật Đất đai và Luật kinh doanh BĐS cũng sẽ được Bộ Xây dựng sửa đổi trong cuối năm tới. Đây sẽ là tín hiệu tốt cho cả người bán lẫn người mua khi hàng loạt nút thắt được gỡ bỏ, hàng trăm dự án ách tắc được cởi trói.

Tuy vậy, việc tháo gỡ về pháp lý gần như chưa triệt để khiến thị trường BĐS vẫn còn "điểm nghẽn".

Theo các chuyên gia, hiện nay 3 đạo luật liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản là luật Đất đai, luật Nhà ở và luật Kinh doanh bất động sản nhưng đang có những chồng chéo, chưa thống nhất, gây khó khăn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh từng thừa nhận, cơ chế và chính sách đối với thị trường BĐS còn những hạn chế nhất định. Như pháp lý cho các loại hình BĐS du lịch, văn phòng kết hợp nhà ở, trung tâm thương mại… Các quy trình, thủ tục pháp lý về tiếp cận đất đai, vận hành dự án, về cơ chế bảo đảm phòng ngừa rủi ro cho các chủ thể tham gia thị trường còn hạn chế nên tiềm ẩn nguy cơ của rủi ro, tranh chấp…

Trong khi thị trường BĐS nhà ở đang vướng mắc về pháp lý dự án qua thanh tra, kiểm tra. Còn đối với BĐS du lịch, vướng mắc chính ở giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Điểm nghẽn trong hành lang pháp lý, khâu tổ chức thi hành các quy định của pháp luật là nguyên nhân căn bản làm hạn chế sự phát triển bình thường ở thị trường BĐS, làm cho giá BĐS tăng cao, gây bất bình trong xã hội; mặt khác làm hạn chế sự phát triển của nền kinh tế - xã hội quốc gia khi nguồn lực lớn bị "đóng băng" ở các tài sản BĐS đã hình thành nhưng không được đưa vào lưu thông sử dụng và nguồn vốn lớn đầu tư cho lĩnh vực này không được đưa vào lưu thông trong nền kinh tế.

Dưới góc độ doanh nghiệp, nhiều doanh nghiệp BĐS cho rằng, ách tắc lớn nhất trên thị trường BĐS hiện nay là do khung pháp lý. Bởi lĩnh vực này phải chịu sự tác động điều tiết của 12 Luật khác nhau. Trong đó, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất Đai, Luật Đầu tư… là "xương sống" của thị trường nhưng vẫn còn nhiều vướng mắc, thiếu đồng bộ.

Hiện  quy định phải có 100% đất ở hoặc "dính" đất ở mới được phê duyệt chủ trương đầu tư dự án nhà ở thương mại. Hiện có khoảng 400 dự án trên toàn quốc đang bị ách tắc bởi quy định này, do chỉ có khoảng 5% doanh nghiệp có thể đảm bảo 100% đất ở, còn đa phần các doanh nghiệp sở hữu các loại đất khác hoặc đất hỗn hợp (đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp được chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở).

Vì vậy, nhiều doanh nghiệp BĐS mong mỏi sửa đổi vướng mắc về thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư đối với dự án đầu tư, dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp. Đây được xem là "nút thắt" lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn cung thị trường BĐS, từ đó đẩy giá nhà tăng cao.