Phát Đạt báo lãi 65 tỷ khi doanh thu 20 tỷ: "Phép màu" từ một giao dịch và đối tác bí ẩn thành lập đúng ngày ký thương vụ

CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR) báo cáo kết quả kinh doanh hợp nhất quý 2/2025 với lợi nhuận sau thuế gần 65 tỷ đồng – tăng 30% so với cùng kỳ năm trước. Con số lợi nhuận này còn lớn hơn cả doanh thu thuần từ bán hàng và cung cấp dịch vụ của công ty: 19,9 tỷ đồng.

Doanh thu như vậy không đủ để trả các chi phí vận hành, khi chỉ riêng chi phí quản lý doanh nghiệp đã là 40 tỷ. Phát Đạt có lãi là nhờ 226 tỷ doanh thu từ hoạt động tài chính, mà đóng góp lớn nhất là khoản lãi 139,2 tỷ đồng từ việc thanh lý khoản đầu tư.

Cuộc bán hàng nhanh như chớp mắt đem về 435 tỷ

Trong kỳ, Phát Đạt có một giao dịch nổi bật: Chuyển nhượng toàn bộ cổ phần tại CTCP Đầu tư Bất động sản Ngô Mây .

Theo thuyết minh, vào ngày 25/6/2025, Phát Đạt đã chuyển nhượng toàn bộ cổ phần trong công ty Ngô Mây – đơn vị sở hữu dự án số 1 Ngô Mây tại Gia Lai - cho Công ty TNHH Đầu tư Quy Nhơn 68 với giá 435 tỷ đồng.

Tại thời điểm đầu năm, giá trị tồn kho của dự án Ngô Mây là 292 tỷ đồng (chủ yếu là giá trị quỹ đất đã được bồi thường, tiền sử dụng đất đã nộp cho nhà nước, chi phí san lấp mặt bằng, chi phí xây dựng và các chi phí đầu tư…). Như vậy, ước tính lãi từ bán dự án này là hơn 140 tỷ đồng – chính là khoản đem về doanh thu tài chính cho Phát Đạt.

Tuy nhiên, Phát Đạt mới thu về 160 tỷ đồng từ thương vụ và còn phải thu 275 tỷ đồng, tức là 63% giá trị thương vụ vẫn được ghi nhận dưới dạng công nợ.

Đáng chú ý, Quy Nhơn 68 được thành lập vào ngày 25/06/2025, đúng vào ngày thương vụ diễn ra.

Công ty có trụ sở tại tòa nhà văn phòng Golden King 15 Nguyễn Lương Bằng, phường Tân Phú, quận 7 (cũ), TP.HCM. Vốn điều lệ 500 tỷ đồng do 2 cổ đông góp vốn gồm Phan Sỹ Nguyên – Tổng giám đốc (sở hữu 70%), Nguyễn Thành Hiền (sở hữu 30%).

Diễn biến của thương vụ này, khi xem xét các mốc thời gian, cho thấy một trình tự các sự kiện diễn ra nhanh chóng và liền mạch.

Ngày 20/06/2025, HĐQT Phát Đạt ra Nghị quyết bán BĐS Ngô Mây . Ngày 25/06/2025, Công ty TNHH Đầu tư Quy Nhơn 68 được thành lập và Thương vụ chuyển nhượng được thực hiện. Ngày 27/06/2025, ĐHĐCĐ Phát Đạt họp và thông qua việc loại bỏ dự án Ngô Mây ra khỏi phương án sử dụng vốn.

Khi lợi nhuận thường xuyên đến từ các giao dịch bán tài sản

Việc sử dụng các giao dịch “bán buôn”, chuyển nhượng cổ phần tại công ty con, công ty liên kết để ghi nhận lợi nhuận không phải là chiến lược mới của Phát Đạt.

Nhìn lại quá khứ, trong các quý 3/2022, quý 2 và quý 3/2024, quý 2 và quý 4/2023, công ty đều áp dụng giải pháp này để tạo ra các khoản lợi nhuận lớn.

Doanh thu từ hoạt động bán hàng đều là con số rất nhỏ, thậm chí chỉ 2 - 3 tỷ đồng nhưng doanh thu từ hoạt động tài chính là hàng trăm tỷ, nghìn tỷ.

Đơn cử trong năm 2021, lợi nhuận của Phát Đạt được đóng góp phần lớn từ việc chuyển nhượng các phân khu tại dự án Nhơn Hội New City cho một công ty khác. Khoản lợi nhuận đột biến 710 tỷ đồng trong Quý 3/2022, chủ yếu đến từ việc chuyển nhượng dự án Astral City tại Bình Dương.

Hay cùng kỳ năm trước, vào quý 2/2024, Phát Đạt chỉ có doanh thu 8,3 tỷ nhưng doanh thu tài chính hơn 200 tỷ từ việc chuyển nhượng 25% cổ phần trong BĐS BIDICI cho ông Nguyễn Trà Giang, cũng được thực hiện vào ngày 24/6/2024, ngay trước khi chốt báo cáo tài chính.

Báo cáo Lưu chuyển tiền tệ cho thấy những thách thức lớn nhất của Phát Đạt. Lũy kế 6 tháng đầu năm, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của PDR âm 1.330 tỷ đồng.

Để bù đắp cho sự thiếu hụt này, công ty đã phải tăng cường vay nợ, với lượng tiền thu từ đi vay là 1.196 tỷ đồng, tăng 95% so với cùng kỳ. Tiền mặt đã giảm từ 343,6 tỷ đồng đầu năm xuống 25,2 tỷ đồng vào cuối Quý 2.

Đối mặt với áp lực tài chính, PDR đã thực hiện các biện pháp tái cấu trúc nguồn vốn. Sau khi hoàn tất hoán đổi nợ vay 30 triệu USD thành cổ phiếu trong quý 2, công ty tiếp tục phát hành thành công hơn 72,5 triệu cổ phiếu để trả cổ tức vào đầu tháng 8/2025, qua đó nâng vốn điều lệ lên gần 9.800 tỷ đồng. Đồng thời, cơ cấu nợ cũng có sự dịch chuyển đáng chú ý khi vay ngắn hạn giảm 34,6% nhưng vay dài hạn lại tăng 20,6%, cho thấy sự tích cực của PDR trong việc "đảo nợ" để giảm áp lực trả nợ trong ngắn hạn.

Có thể nói, công ty đã thể hiện sự linh hoạt trong chiến lược tài chính, bán tài sản để đảm bảo lợi nhuận dương và tái cơ cấu nguồn vốn thành công. Mặt khác, việc lợi nhuận đến từ “bán buôn” cả dự án và dòng tiền kinh doanh âm cũng đặt ra câu hỏi về sự phát triển bền vững của một nhà phát triển dự án có tiếng như Phát Đạt.

Bên cạnh đó, hiệu quả của chiến lược "bán buôn" dự án sẽ được đo lường không chỉ bằng lợi nhuận trên báo cáo, mà còn bằng khả năng thu hồi các khoản phải thu để chuyển hóa thành tiền mặt thực, giải quyết các áp lực tài chính hiện hữu.