Phát hành trái phiếu tháng 10 tăng mạnh, nhóm bất động sản dân cư dẫn đầu đà tăng trưởng

Phát hành mới: Động lực từ nhóm Bất động sản

Theo báo cáo mới nhất của VIS Rating, tháng 10/2025 đánh dấu tháng tăng trưởng thứ sáu liên tiếp của thị trường TPDN, với tổng giá trị phát hành mới đạt 66 nghìn tỷ đồng, tăng 30% so với tháng 9. Tổng giá trị phát hành lũy kế từ đầu năm đã đạt 491 nghìn tỷ đồng (tăng 39% so với cùng kỳ năm trước), và dư nợ trái phiếu toàn thị trường đạt 1.406 nghìn tỷ đồng (tăng 2,5% so với tháng trước), củng cố nhu cầu đầu tư và sự ổn định của thị trường.

Trong đó, bất động sản dân cư dẫn đầu đà tăng trưởng, với 5 thương vụ lớn có giá trị từ 3,8 nghìn tỷ đến 7,65 nghìn tỷ đồng. Các đợt phát hành lớn nhất trong tháng bao gồm IHP12501 (7,65 nghìn tỷ) và NTJ12501 (5,55 nghìn tỷ).

Trái lại, nhóm ngân hàng chứng kiến đà phát hành chững lại, giảm 15% so với tháng trước.

Hoạt động p hát hành ra công chúng phục hồi

Hoạt động phát hành ra công chúng cũng hồi phục với tổng giá trị 2,3 nghìn tỷ đồng. Các tổ chức phát hành chính là Ngân hàng TMCP Lộc Phát Việt Nam (LPB, A+ Ổn định) và Ngân hàng TMCP Việt Á (VAB, A- Ổn định).

Cả LPB và VAB đều phát hành trái phiếu cấp 2, không có tài sản bảo đảm, kỳ hạn 7 năm, với lãi suất ban đầu lần lượt là 7,03% và 7,6%. Sự chênh lệch 57 điểm cơ bản về lãi suất giữa hai kỳ phát hành này cho thấy thị trường đang ngày càng nhạy cảm và quan tâm hơn đến xếp hạng tín nhiệm, phản ánh xu hướng định giá rủi ro tín dụng ngày càng rõ nét.

Thị trường thứ cấp duy trì ổn định, thanh khoản trên thị trường thứ cấp trong tháng 10/2025 được đánh giá là ổn định.

Giá trị giao dịch bình quân ngày đạt 4,9 nghìn tỷ đồng, gần tương đương với mức bình quân 10 tháng đầu năm.

Ngân hàng TMCP Phát triển TP. Hồ Chí Minh (HDB) tiếp tục là tổ chức phát hành có trái phiếu được giao dịch nhiều nhất kể từ đầu năm 2025, với tổng giá trị giao dịch lũy kế đạt 121 nghìn tỷ đồng. Trong tháng 10, các tổ chức phát hành có trái phiếu được giao dịch nhiều nhất là CTCP Vinhomes 14,64 nghìn tỷ và HDB 13,7 nghìn tỷ.

Chậm trả gốc lãi và t ình hình xử lý nợ

Tháng 10/2025 ghi nhận 3 trường hợp chậm trả gốc lãi mới, với tổng mệnh giá là 2 nghìn tỷ đồng. Tính từ đầu năm 2025, đã có tổng cộng 30 trường hợp chậm trả gốc lãi, đưa tỷ lệ chậm trả trong 10 tháng đầu năm 2025 lên mức 1,2%.

Các trường hợp chậm trả mới trong tháng 10 bao gồm: chậm trả lãi của CTCP đầu tư và du lịch Sài Gòn – Lâm Vĩnh (SLTCH2328001 - 1.607 nghìn tỷ đồng) và chậm trả gốc của Công ty TNHH đầu tư bất động sản UNITY (UNICH2124001 - 377 tỷ đồng) và HBC (HBCH2225002 - 12 tỷ đồng).

Tình hình xử lý các khoản chậm trả đã có những dấu hiệu tích cực trong tháng 10. Theo đó, tỷ lệ thu hồi chậm trả tính chung toàn thị trường đã tăng lên mức 38,6% vào cuối tháng 10/2025, so với 37,5% vào cuối tháng 9/2025.

Đáng chú ý, ở nhóm doanh nghiệp bất động sản nhà ở, tỷ lệ thu hồi tăng lên 45,33%, phản ánh sự cải thiện tích cực trong quá trình xử lý các khoản trái phiếu chậm trả gần đây.

Trong tháng 10/2025, một số doanh nghiệp đã xử lý nợ gốc thành công, ví dụ như CTCP bất động sản Dragon Village xử lý 500 tỷ, dư nợ còn lại 0 và CTCP bất động sản Thế Kỷ xử lý 353,5 tỷ, dư nợ còn lại 0.

Sự kiện HBC: Rủi ro thanh khoản

Sự kiện CTCP Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình (HBC) chậm thanh toán khoản gốc 12,4 tỷ đồng cho lô trái phiếu HBCH2225002 vào ngày 31/10/2025 là một điểm nhấn quan trọng, cho thấy sự cần thiết phải giám sát rủi ro thanh khoản một cách nghiêm ngặt hơn.

Mặc dù HBC ghi nhận lợi nhuận và duy trì số dư tiền mặt đáng kể (khoảng 300 tỷ đồng) tại cuối quý III/2025, doanh nghiệp vẫn không thể thanh toán khoản nợ nhỏ này. Điều này chỉ ra một khoảng trống thanh khoản đáng kể.

Theo VIS Rating, lợi nhuận kế toán hoặc số dư tiền mặt trên báo cáo tài chính không phản ánh đầy đủ năng lực thanh toán thực tế của doanh nghiệp.

Nguyên nhân dẫn đến áp lực thanh khoản cao của HBC là do mặc dù công ty đã công bố kế hoạch triển khai khối lượng công việc lớn, nhưng phần lớn các dự án mới chỉ khởi động trong quý III–IV/2025. Điều này khiến dòng tiền thu về trong ngắn hạn bị hạn chế, trong khi áp lực thanh khoản vẫn duy trì ở mức cao.