Phát huy tiềm năng về đất đai: Vướng ở đâu?

Ông Đặng Hùng Võ cho biết, việc sửa Luật Đất đai được Thủ tướng nhiều lần yêu cầu từ năm 2016 đến 2020, hiện là 2022 vẫn chưa sửa được. Lần thứ nhất là đề nghị sửa với nội dung tháo gỡ cho nền nông nghiệp quy mô lớn công nghệ cao.

Tiếp đó đề nghị sửa đối với bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Lần thứ 3 yêu cầu sửa vì rất nhiều dự án tại Hà Nội và TPHCM không phê duyệt được là do khoảng trống của Luật Đất đai 2013 và mâu thuẫn của Luật Đất đai 2013 với Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở…

Sau nhiều lần được yêu cầu sửa đổi Luật, nhưng Bộ TN&MT cũng chỉ tham mưu ban hành các nghị định, văn bản dưới luật và còn nhiều vướng mắc chưa thực sự được tháo gỡ. Giải pháp căn cơ là phải tập trung vào một luật đất đai mới. Luật phải có những gì mang tính dẫn đường để thực hiện các mục tiêu Đại hội Đảng 13 đề ra.

Ông Đặng Hùng Võ

Vậy theo ông, những vấn đề gì đang đặt ra cần cấp thiết sửa đổi?

Luật Đất đai hiện nay theo tôi đánh giá vẫn là một luật xây dựng có dấu hiệu tư duy bao cấp, chất thị trường không nhiều. Tôi cho là lần này phải có luật mới rất căn cơ, dựa theo cách tiếp cận thị trường và có 4 công cụ lớn để quản lý đất đai.

Thứ nhất là công cụ tài chính, Việt Nam hiện nay cãi nhau giữa đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất. Có địa phương dùng phương pháp bảng giá nhân hệ số mà đây là bất cập nhất trong định giá của Việt Nam, không nước nào làm cả. Bảng giá do Nhà nước làm, nhân với hệ số thì hệ số do UBND cấp tỉnh quy định, thì liệu còn khách quan?

Nhiều dự án bỏ hoang đất tại Mê Linh, Hà Nội gây lãng phí lớn

Công cụ thứ hai là về hành chính, tức là đăng ký, sau đó là cho chuyển dịch, trong đó có chuyển dịch để có đất cho đầu tư. Hiện nay cách làm này theo tôi là thua vào cỡ năm 2003. Tôi chỉ nói là một người làm chuyển nhượng với nhau năm 2003 quy định là 15 ngày, đến nay có thành phố quy định là 45 ngày. Ngày xưa, hồ sơ chỉ có cái đơn xin chuyển nhượng, một đề nghị được chuyển nhượng, sổ đỏ kèm theo, giờ thì đặt ra cả đống giấy tờ, trong đó có cả cơ quan thuế có nhiều hồ sơ về thuế, một cái là trước bạ, một cái thuế chuyển quyền, 2 cái thuế quyền sử dụng đất…

Giá Nhà nước làm căn cứ tính thuế vẫn cứ để thấp, nhưng khi nghi ngờ khai thấp, cơ quan thuế lại gọi công an vào truy xem giá bao nhiêu. Tôi cho rằng cách làm này không ổn vì người ta có quyền thỏa thuận và thực tế rất nhiều tình huống phát sinh.

Về chuyển dịch đất đai, cơ bản hiện nay là cho thu hồi đất theo mục đích được quy định. Sau đó rồi loanh quanh lại cho chuyển sang làm mục đích khác mà không được thu hồi đất.

Ba là về công cụ quy hoạch thì Luật Quy hoạch 2017 đã có những tiến bộ nhất định, nhưng chưa được đưa vào Luật Đất đai. Dường như Bộ TN&MT cứ muốn níu kéo cái cũ, Bộ KH&ĐT muốn đưa toàn yếu tố mới, nên cuối cùng đưa ra nửa cũ nửa mới, ách tắc không làm được như vừa qua.

Ông đánh giá ra sao về vai trò của quy hoạch sử dụng đất, đã thực sự đáp ứng được yêu cầu?

Đây là vấn đề rất đáng bàn. Các nước chia vùng theo khả năng sử dụng đất, theo vùng nông nghiệp cần được bảo vệ, vùng rừng phải được bảo vệ… Vùng sản xuất phải khai thác theo chu kỳ…, gắn với phân vùng lãnh thổ, phân vùng đất đai để sử dụng. Nhưng mình thì lại cứ quy hoạch theo những chỉ số đưa ra trong luật, nếu vùng thì chỉ có vùng công nghiệp, nông nghiệp, khu công nghệ, khu kinh tế, không có khu du lịch, không có khu dịch vụ. Nông nghiệp cũng không có định nghĩa khu nông nghiệp bền vững là thế nào…

Quy hoạch cũng rơi vào thứ chả ra cũ chả ra mới, cần quan niệm lại quy hoạch trong mối tích hợp giữa quy hoạch sử dụng đất với các quy hoạch khác. Các nước quy định rất đơn giản là các ngành không làm quy hoạch, các ngành làm chiến lược phát triển với chỉ tiêu cụ thể, ví dụ đường bộ là đường 1 làm bao nhiêu kilômét, mấy làn xe chạy, đường 5 bao nhiêu, liên huyện bao nhiêu, kích thước đường thế nào…

Du lịch thì mỗi thành phố có bao nhiêu vùng du lịch, còn người đưa chiến lược phát triển ngành đó lên mặt đất thì là quy hoạch sử dụng đất. Các nước quan niệm rất đơn giản. Mình thì vừa quy hoạch này, vừa quy hoạch khác, quy hoạch ngành có, quy hoạch phát triển kinh tế-xã hội có, quy hoạch đô thị có, quy hoạch nông thôn có, quy hoạch đất có…

Nó chồng lên nhau và cực kỳ tốn kém. Mặc dù Luật Quy hoạch 2017 đã gọn lại cho nó có vẻ tiết kiệm, nhưng mà sự thực chưa đánh đúng vào điểm huyệt của hệ thống quy hoạch. Ví dụ, Trung Quốc chỉ quy định 3 vùng, 1 vùng là buộc phải xây dựng phải ưu đãi, động viên, 1 vùng là buộc phải bảo vệ, 1 vùng là có thể xây dựng, linh hoạt trong nhiệm kỳ 10 năm xây dựng nếu có cơ hội…

Vậy theo ông, cần làm gì để phát huy tiềm năng về đất đai?

Thu từ đất thì Việt Nam hiện nay chủ yếu thu đất nông nghiệp để giao cho dự án làm nhà ở, và điều này kích thích nhà ở giá lên cao, sốt giá nhiều lần. Tại sao để ra thu từ đất chủ yếu từ giao đất ở, khả năng đầu cơ nhà ở hiện nay cực lớn, trong khi công cụ thuế để chống đầu cơ nói nhiều mà cuối cùng không có. Hệ lụy cực lớn và bắt đầu từ sốt đất. Thu từ đất khá lớn, trong đó khoảng 76% là thu từ đất chuyển đổi làm nhà ở; 16% là thu từ cho thuê đất làm khu công nghiệp, khu chế xuất dịch vụ.

Do vậy, về giải pháp, tôi có mấy đề xuất sau. Thứ nhất, phải tập trung về công cụ thuế, điều đó mới dẹp được chuyện sốt đất ở, đầu vào đất đai mới thấp, kích thích đầu tư. Hiện nay, năng lực cạnh tranh của Việt Nam thấp hơn nhiều quốc gia ngay gần chúng ta. Phải làm sao để đừng có sốt đất, chi phí cho đất đai thấp thôi, thì hàng hoá Việt Nam sản xuất ra mới có ý nghĩa.

Sớm sửa Luật Đất đai nhưng phải sửa đúng, sửa ẩu lại chết nữa. Sửa mà chấp nhận cả đấu giá, đấu thầu dự án thì không ổn. Phải loại bỏ khả năng đó đi, phải tăng cường đạo đức, năng lực chuyên môn của hệ thống định giá đất. Đó mới là cách đi đúng. Vấn đề cốt lõi là vấn đề lợi ích. Nhà nước công tâm thì lợi ích công sẽ được nhiều...

Cảm ơn ông.