Phát triển nhà ở xã hội vùng Đông Nam Bộ (bài 2): Làm nhà ở xã hội khó gấp đôi nhà ở thương mại

Trước sau cũng miễn, nhưng vẫn "dài cổ" chờ

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành - doanh nghiệp chuyên làm nhà ở xã hội (NƠXH) tại TP.HCM, nhận xét, thời gian qua Chính phủ đã có nhiều cơ chế, chính sách phát triển NƠXH. Song, chính những ưu đãi này lại làm khó chủ đầu tư khi thủ tục cũng như số lượng hồ sơ tăng nhiều hơn, khó hơn so với làm dự án nhà ở thương mại.

Chẳng hạn, theo quy định hiện hành thì dự án NƠXH được ưu đãi tăng 1,5 lần về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, quy mô dân số so với nhà ở thương mại đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt trong quy hoạch tỷ lệ 1/2.000. Tuy nhiên, hiện nay có rất nhiều dự án NƠXH được chuyển đổi từ nhà ở thương mại qua, nên không phù hợp với quy hoạch 1/2.000.

"Chủ đầu tư muốn hưởng ưu đãi thì phải điều chỉnh lại quy hoạch 1/2.000 và quy hoạch 1/500, nhưng việc điều chỉnh quy hoạch là vô cùng khó khăn và tốn thời gian", ông Nghĩa nói.

Theo ông Nghĩa, tại TP.HCM, Nghị quyết 98 đã gỡ khó cho nhà đầu tư khi quy định Nhà nước phải điều chỉnh quy hoạch 1/2.000, 1/500 để giúp dự án NƠXH hưởng được ưu đãi, phù hợp quy hoạch. Tuy nhiên, Nghị định 31 lại quy định dự án loại này phải phù hợp với quy hoạch chi tiết mới được cấp chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư.

Chính vì vậy, ở các địa phương khác, do không có "chiếc đũa thần" như Nghị quyết 98, các dự án NƠXH do doanh nghiệp tự tạo lập quỹ đất gần như bị ách tắc ngay từ thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư do bất cập của Nghị định 31.

Một trong những bất cập khác phải kể đến là theo quy định hiện hành, doanh nghiệp làm NƠXH được miễn tiền sử dụng đất.

Tuy nhiên, theo Luật Nhà ở 2014 và Luật Đất đai 2013 đang có hiệu lực, để miễn tiền sử dụng đất, trước hết Nhà nước phải tính tiền sử dụng đất, sau đó ra thông báo số tiền sử dụng đất phải đóng. Khi đó doanh nghiệp mới được miễn tiền sử dụng đất, chứ không phải miễn ngay từ đầu.

Trên thực tế, thời gian qua, ở các địa phương không chỉ Đông Nam bộ mà trên cả nước, việc tính tiền sử dụng đất ở các dự án nhà ở kể cả thương mại lẫn NƠXH đều bị "tắc".

Ông Ngô Quang Phúc - CEO Phú Đông Group cho hay, có 4 điều kiện cơ bản nhất để chủ đầu tư được nhận thông báo đủ điều kiện bán hàng gồm: Được cấp giấy phép xây dựng; hoàn thiện phần móng dự án; được ngân hàng bảo lãnh và hoàn thành nghĩa vụ tài chính, trong đó có việc đóng tiền sử dụng đất.

"Ba bước đầu thì doanh nghiệp có thể thực hiện được, nhưng bước đóng tiền sử dụng đất thì không tự làm được mà hoàn toàn phụ thuộc các cơ quan chức năng và đây cũng chính là nguyên nhân khiến dự án kéo dài, vốn đầu tư không ngừng bị đội lên", ông Phúc nói.

Hàng tá thủ tục khiến nhà đầu tư "chùn chân"

Thực tế, để làm NƠXH, ngoài thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, chấp thuận đầu tư, giao đất, tính tiền sử dụng đất, ký quỹ như nhà ở thương mại, các dự án NƠXH còn phải thực hiện thêm nhiều thủ tục khác như thẩm định giá bán, xác nhận đối tượng mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội, kiểm toán chi phí để xác định lợi nhuận định mức... Từ đó dẫn đến việc các nhà đầu tư "ngại" tham gia phân khúc bất động sản này.

Ông Ngô Quang Phúc - CEO Phú Đông Group, cho rằng, chính sách NƠXH ban hành nhiều năm qua nhưng thực tế nhà làm ra rất ít vì doanh nghiệp không muốn làm.

"Quy trình làm dự án NƠXH không khác gì làm nhà ở thương mại, nhưng làm NƠXH còn chịu giám sát nhiều hơn cả đầu vào lẫn đầu ra và đối tượng khách hàng, tỷ lệ lợi nhuận lại thấp, chỉ khoảng 10% nên các doanh nghiệp càng khó mặn mà", ông Phúc nói.

Trong khi đó, đề cập đến những khó khăn, cản trở công tác phát triển NƠXH, ông Lê Hữu Nghĩa, CEO Công ty Lê Thành cho biết, mặc dù Nhà nước dành rất nhiều cơ chế ưu đãi cho NƠXH (cả chủ đầu tư và người mua nhà) như giảm thuế, giảm tiền thuê đất, hỗ trợ lãi suất vay vốn ngân hàng... nhưng thực tế để được hưởng những cơ chế đó thì cần rất nhiều hồ sơ, thủ tục hơn các dự án nhà ở thương mại.

"Kể từ khi bắt đầu thủ tục xin đầu tư dự án NƠXH phải mất ít nhất 5 năm và trải qua 5 bước trong quy trình, thời gian kéo dài khiến cho chi phí phát sinh, nhưng lợi nhuận kinh doanh của doanh nghiệp lại bị khống chế trong khoảng 10%. Trong khi đó, với mỗi dự án NƠXH, thời gian hoàn vốn kéo dài, không phải dự án nào cũng được vay vốn ưu đãi, nên nhiều doanh nghiệp phải vay vốn với lãi suất thương mại để đầu tư. Tiếp đó, khi dự án hoàn thành việc hoàn thiện thủ tục xác định giá bán cũng rất phức tạp... Tất cả những yếu tố trên khiến cho doanh nghiệp mất dần kiên nhẫn để tham gia đầu tư các dự án NƠXH", ông Nghĩa đánh giá.

Còn theo chuyên gia kinh tế Trương Hiền Phương, Giám đốc cấp cao Chứng khoán KIS Việt Nam thì nhận định, thời gian qua công tác phát triển NƠXH gặp nhiều khó khăn, nhưng cần xác định rằng doanh nghiệp phải có lợi nhuận, họ mới tham gia.

"Do đó, để đảm bảo điều đó, Nhà nước cần phải thể hiện được vai trò trong điều tiết công cụ thuế, cho phép doanh nghiệp hạch toán những chi phí hợp lý vào giá thành sản phẩm, để không lo bị kinh doanh lỗ. Đồng thời, Nhà nước cũng phải hỗ trợ nhiều hơn nữa cho những đơn vị tham gia phát triển NƠXH bằng chính sách đất đai, vốn vay... để họ thực sự được hưởng những cơ chế ưu tiên khi đầu tư", ông Phương đề xuất.