Phát triển nhà ở xã hội vùng Đông Nam Bộ (bài 3): Gỡ “nút thắt” thế nào?

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho hay, để tạo lập nhà ở cho người thu nhập trung bình thấp cần một chính sách riêng trên cơ sở chính sách NƠXH của Nhà nước để thu hút các doanh nghiệp tham gia vào phân khúc bất động sản này.

Từ gỡ khó cho người mua nhà...

Trước vấn đề người mua nhà phải đáp ứng quy định theo Thông tư số 09/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng, về nội dung xác nhận của UBND cấp xã cho người muốn thụ hưởng NƠXH, Sở Xây dựng TP.HCM đang tham mưu với UBND TP về việc chỉ yêu cầu UBND cấp xã xác nhận người này đang sinh sống trên địa bàn; chữ ký trên đơn là của người đó; căn nhà nơi người này đang thường trú, tạm trú trên địa bàn không thuộc sở hữu của người đó hoặc gia đình họ...

Như vậy, sẽ tháo gỡ điểm "vướng" này, đề cao tính trung thực và tự chịu trách nhiệm của người muốn thụ hưởng, từ đó đẩy nhanh tốc độ xét cấp NƠXH.

Trong khi đó, Chủ tịch UBND TP.HCM Phan Văn Mãi thì nhấn mạnh, chương trình NƠXH ì ạch bởi ngay từ đầu dự án bị xác định sai mục tiêu. Theo đó, nếu chỉ xác định cho công nhân làm việc tại các khu công nghiệp xung quanh thuê thì rất khó, bởi thu nhập của công nhân còn hạn chế nên công nhân không thuê NƠXH mà chọn ở nhà trọ.

Do vậy, theo ông Mãi, có thể mở rộng đối tượng thuê là công chức, viên chức, lực lượng vũ trang. Mục tiêu phát triển NƠXH đến năm 2025 phải thực hiện ít nhất 26.200 căn và nhiều nhất là 35.000 căn theo kế hoạch.

"Để làm được điều này, TP.HCM hoan nghênh, tạo điều kiện để nhà đầu tư triển khai dự án nhưng cũng kiên quyết xử lý nghiêm các nhà đầu tư không có thiện chí, cố tình không triển khai dự án đã được giao", ông Mãi khẳng định.

Ngoài ra, với vấn đề thuế thu nhập cá nhân, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị Bộ Tài chính xem xét đề xuất sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân, nâng mức giảm trừ gia cảnh từ 11 triệu đồng lên 15 triệu đồng đối với người lao động.

Đồng thời, nâng từ 4,4 triệu đồng lên 5,5 triệu đồng đối với người người phụ thuộc và nâng mức chịu thuế Bậc 1 lên 75 triệu đồng/năm thay vì chỉ 60 triệu đồng/năm như quy định hiện hành để phù hợp với tình hình thực tiễn hiện nay.

HoREA cũng đề nghị Bộ Xây dựng xem xét trình cấp có thẩm quyền xem xét mở rộng đối tượng được hưởng chính sách NƠXH đối với người không chịu thuế thu nhập cá nhân hoặc chịu thuế thu nhập cá nhân từ Bậc 1 trở xuống.

Đối với vấn đề tín dụng cho người mua nhà, Chủ tịch HoREA cũng thắng thắn đánh giá, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng hiện chưa phù hợp với người mua, thuê mua NƠXH không chỉ vì phải chịu lãi suất cao 7,5%/năm và chỉ được áp dụng trong thời hạn 5 năm, chưa kể các mức lãi suất này còn được điều chỉnh mỗi 6 tháng 1 lần.

"Sau thời hạn ưu đãi thì áp dụng lãi suất thỏa thuận, "thả nổi" nên người mua, thuê mua NƠXH có tâm lý bất an và ngại vay. Bộ Xây dựng cần tiếp tục khôi phục lại đề xuất gói tín dụng 110.000 tỷ đồng, lãi suất 4,8 - 5%, thời hạn vay tối đa 25 năm", ông Châu nói.

…Đến gỡ "vướng" cho chủ đầu tư

Ngoài các giải pháp gỡ khó cho người mua nhà, các cơ quan chức năng cũng đang đề xuất nhiều giải pháp để gỡ khó cho chủ đầu tư về tín dụng, về "chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư"…

Chẳng hạn, về tín dụng thời gian qua các doanh nghiệp làm NƠXH rất khó tiếp cận gói tín dụng 120.000 tỷ đồng. Đơn cử, tại Bình Dương, từ tháng 6/2023, UBND tỉnh công bố 4 dự án phát triển NƠXH gồm: Chung cư Tân Đông Hiệp, khu NƠXH an sinh thuộc Khu đô thị sinh thái Chánh Mỹ, khu NƠXH liền kề thuộc dự án Khu dân cư Cầu Đò và khu NƠXH liền kề thuộc dự án Khu nhà ở thương mại Thuận Lợi 2, Thị xã Bến Cát.

Tổng nhu cầu vay vốn của 4 dự án này là 1.181 tỷ đồng, nhưng đến nay đều chưa phát sinh dư nợ vay.

Theo lý giải của chính các ngân hàng như BIDV, Agribank, VietinBank…, khó khăn trong giải ngân gói tín dụng thương mại 120.000 tỷ đồng dành cho NƠXH là khả năng đáp ứng của chủ đầu tư về năng lực tài chính tài sản bảo đảm, tính thanh khoản của dự án, giới hạn về tỷ suất lợi nhuận của các dự án NƠXH.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, với mức lãi suất hiện tại khoảng 8,7%/năm, các doanh nghiệp cũng không mấy mặn mà với việc tham gia vào phát triển NƠXH.

"Lợi nhuận của các dự án NƠXH bị khống chế ở mức không quá 10%, trong khi lãi suất vay ngân hàng đã hơn 8%/năm thì doanh nghiệp rất khó làm", ông Đính chia sẻ.

Ông Lê Hoàng Châu, khẳng định, từ năm 2015 đến nay chưa có chủ đầu tư được hưởng chính sách ưu đãi về tín dụng. Không được ưu đãi nên tất cả các chủ đầu tư NƠXH phải vay gói thương mại để làm nên giá vẫn cao.

Do vậy, Nhà nước cần bố trí nguồn chi ngân sách trung hạn để cấp bù lãi suất cho 4 ngân hàng thương mại là Vietinbank, Vietcombank, Agribank, BIDV tham gia chính sách NƠXH. Đồng thời tái cấp vốn cho Ngân hàng Chính sách xã hội để thực hiện chính sách ưu đãi lãi suất hiện nay đang là 4,8%/năm.

"Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét bố trí nguồn vốn chi ngân sách nhà nước trung hạn để thực hiện chính sách NƠXH, để bố trí tái cấp vốn cho Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc cấp bù lãi suất cho 4 ngân hàng thương mại được Ngân hàng Nhà nước chỉ định thực hiện chính sách ưu đãi tín dụng NƠXH", ông Châu kiến nghị.

Còn theo chuyên gia kinh tế Trương Hiền Phương, để khơi thông dòng vốn của gói vay 120.000 tỷ đồng bên cạnh việc loại bỏ những thủ tục pháp lý rườm rà, nhiêu khê thì lãi suất cũng là một vấn đề.

Tuy nhiên, không thể yêu cầu ngân hàng thương mại hạ lãi suất quá thấp vì họ cũng là một doanh nghiệp. Do đó, Nhà nước cần cân nhắc, xem xét để đảm bảo hài hòa quyền lợi của các bên gồm chủ đầu tư, ngân hàng và người mua nhà.

"Các vấn đề liên quan tới chính sách an sinh xã hội thì Chính phủ phải đóng vai trò lớn hơn thông qua việc lập quỹ tài chính nhà ở. Sau nữa, cần đề nghị các địa phương sớm công bố các dự án NƠXH đủ điều kiện triển khai vay vốn thuộc chương trình 120.000 tỷ đồng, mở rộng điều kiện cho vay đối với gói tín dụng này", ông Phương đề xuất.