Phục hồi mạnh từ đáy, cổ phiếu bất động sản KCN còn "sáng cửa" trong nửa cuối năm?

Làn sóng dịch chuyển đầu tư toàn cầu đến Việt Nam đang tạo nên điểm sáng cho ngành bất động sản khu công nghiệp. Báo cáo về triển vọng nửa cuối năm 2022 và năm 2023 đối với ngành bất động sản khu công nghiệp của SSI Research mới đây cũng kỳ vọng, lợi nhuận sau thuế của ngành sẽ tăng trưởng 47,3% so với cùng kỳ năm ngoái, nhờ vào nhu cầu đất công nghiệp được kỳ vọng sẽ phục hồi tích cực khi nền kinh tế mở cửa.

Những tín hiệu tích cực trên cũng mở ra nhiều kỳ vọng cho cổ phiếu bất động sản KCN trong nửa cuối năm 2022. Chia sẻ tại Talkshow Chọn danh mục kỳ do Báo Đầu tư Chứng khoán tổ chức, bà Ngô Thị Kim Thanh, Chuyên gia cao cấp chiến lược đầu tư - Trung tâm Phân tích và Tư vấn Đầu tư - CTCP Chứng khoán SSI (SSI Research) nhận định giai đoạn đầu năm 2022 dòng tiền vào thị trường chứng khoán có sự phân hóa mạnh và có sự luân chuyển giữa các nhóm ngành.

Theo đó, trong thời gian gần đây, nhóm cổ phiếu bất động sản KCN có sự phục hồi khá mạnh so với thời gian trước. Nguyên ngân chủ yếu đến từ nội tại ngành như nhu cầu thuê tại các khu công nghiệp tăng trưởng khá tích cực khi  dòng vốn FDI có xu hướng quay lại Việt Nam sau 2 năm bị gián đoạn bởi Covid và làm cho giá thuê tại các KCN tăng.

Tuy cổ phiếu bất động sản KCN có sự phục hồi khá mạnh mẽ, song để chọn được cổ phiếu thích hợp để đầu tư không còn dễ dàng như giai đoạn trước  mà sẽ có sự phân hóa trong kết quả kinh doanh giữa các doanh nghiệp. Tuy nhiên, chuyên gia SSI cho rằng, vẫn có những cổ phiếu về mặt định giá còn hấp dẫn mà nhà đầu tư có thể quan tâm, cụ thể là những doanh nghiệp có quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn và họ đã giải phóng mặt bằng gần như rất lớn.

Theo dự báo của SSI Research, lợi nhuận sau thuế của các doanh nghiệp niêm yết trong 6 tháng cuối năm 2022 sẽ có mức tăng trưởng hơn 24% chủ yếu đến từ việc ghi nhận từ diện tích đất cho thuê tăng mạnh trên nền thấp của 6 tháng cuối năm 2021. Đồng thời cũng có 1 số KCN chuyển đổi cách ghi nhận đều sang ghi nhận 1 lần dẫn đến lợi nhuận tăng khá mạnh so với cùng kỳ.

Trong năm 2023, SSI Research dự báo lợi nhuận ròng của các Công ty phát triển KCN niêm yết dự kiến sẽ tăng trưởng khoảng 18% so với cùng kỳ nhờ nhiều yếu tố. Thứ nhất là  tổng diện tích đất cho thuê tăng trưởng 10%/năm. Thứ hai giá thuê đất dự kiến sẽ tăng 8% tại các KCN phía Nam Việt Nam và 6% tại các KCN phía Bắc Việt Nam vào năm 2023. 

Trong đó, LNST của KBC ước đạt 3,7 nghìn tỷ đồng (tăng 25% so với cùng kỳ) do các dự án hiện nay tiếp tục là nguồn thu chính, bên cạnh giai đoạn 3 của dự án KCN Tràng Duệ và các KCN tại Long An có thể bắt đầu tạo ra thu nhập. Lợi nhuận ròng của IDC ước đạt 2,2 nghìn tỷ đồng (tăng 24% so với cùng kỳ) chủ yếu do ghi nhận lợi nhuận từ các Khu công nghiệp Hựu Thạnh và Phú Mỹ mở rộng, bên cạnh việc thoái vốn tại các công ty con.

Đối với lưu ý khi đọc báo cáo tài chính của doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp, chuyên gia SSI cho biết, doanh thu trên báo cáo tài chính của các doanh nghiệp có khoản doanh thu chưa thực hiện dài hạn.

Với một số nhà phát triển khu công nghiệp, giá trị này rất lớn như IDC lên đến 5.900 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện. Nguyên nhân do trước đây, các khu công nghiệp được cho thuê, hạch toán đều nên được treo ở mục doanh thu chưa thực hiện dài hạn và sẽ được phân bổ qua thời gian còn lại của khu công nghiệp đấy.

Theo đó, đối với khoản doanh thu chưa thực hiện dài hạn lớn, nếu nhà đầu tư không còn quỹ đất cho thuê, cũng như chưa có dự án mới thì đây là nguồn tiền khá lớn và sẽ được sử dụng để chia cổ tức bằng tiền mặt. Đây cũng là xu hướng đầu tư để giảm thiểu rủi ro khi thị trường biến động, đặc biệt là với nhà đầu tư ưa thích chính sách cổ tức cao.

Bên cạnh doanh thu chưa thực hiện dài hạn, bà Thanh cũng lưu ý nhà đầu tư cần quan tâm đến khoản phải thu của khách hàng trong ngắn hạn đối với các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp được ghi nhận một lần.