Sau "sốt nóng" kéo dài, thị trường căn hộ Hà Nội bất ngờ hạ nhiệt vì lý do này

Toàn thị trường điều chỉnh, cao tầng vẫn giữ vai trò dẫn dắt

Theo báo cáo từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, xét trên toàn thị trường, tổng lượng giao dịch chuyển nhượng Hà Nội trong tháng 11/2025 đạt khoảng 6.100 giao dịch, giảm 18% so với tháng 10 nhưng vẫn cao hơn mức trung bình năm 2025. Đáng chú ý, sự sụt giảm không mang tính lan rộng mà thể hiện rõ sự phân hóa theo khu vực và khách hàng.

Cụ thể, thị trường căn hộ thứ cấp Hà Nội ghi nhận khoảng 3.100 giao dịch, giảm 22% so với tháng 10, thổ cư và thấp tầng giảm nhẹ hơn, khoảng 10%. Dù chịu tác động rõ rệt, phân khúc cao tầng vẫn đóng vai trò trụ cột, chiếm hơn 50% tổng lượng giao dịch và duy trì vị thế dẫn dắt thị trường thứ cấp tháng thứ 6 liên tiếp.

Hai đại đô thị Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City ghi nhận mức sụt giảm thanh khoản rõ rệt, với khoảng ~880 và ~310 giao dịch, tương ứng giảm tới 40% so với tháng trước. Trái lại, nhóm dự án còn lại vẫn giữ nhịp giao dịch tương đối ổn định, chỉ giảm nhẹ khoảng 4%.

Diễn biến này cho thấy thị trường không suy yếu trên diện rộng, mà đang bước vào giai đoạn thanh lọc cục bộ, tập trung chủ yếu ở những khu vực có mức độ đầu cơ cao.

"Sau giai đoạn dòng tiền đầu cơ tăng mạnh từ giữa năm, thị trường đang bước vào quá trình thanh lọc. Áp lực lãi suất gia tăng từ tháng 10, cùng với đà chững lại của giá chuyển nhượng, đã tác động trực tiếp đến nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, dẫn tới làn sóng rút lui của các nhà đầu tư ngắn hạn", ông Trần Minh Tiến nhận định.

Áp lực lãi suất

Trong tháng 11, nhiều ngân hàng thương mại đã tăng lãi suất tiền gửi thêm 0,8 – 1,2 điểm %, đưa mức bình quân lên khoảng 5,64%/năm. Tính đến ngày 21/11, dư nợ tín dụng tăng 16%, trong khi tiền gửi chỉ tăng 12% so với cuối năm 2024.

Cùng thời điểm, nhiều khoản vay mua nhà giải ngân cuối năm 2023 – đầu năm 2024 bắt đầu bước vào giai đoạn đáo hạn ân hạn nợ gốc, khiến nghĩa vụ trả nợ gốc và lãi tăng đột biến. Trước áp lực chi phí vốn gia tăng, một bộ phận nhà đầu tư ngắn hạn buộc phải cơ cấu lại dòng tiền, giảm giá chào bán nhưng cũng khó tìm được người mua.

Bên cạnh đó, giá chuyển nhượng chạm ngưỡng kháng cự, từ tháng 7 đến tháng 10/2025, giá chào bán tại Vinhomes Ocean Park tăng 22%, đạt khoảng 77 triệu đồng/m², Vinhomes Smart City tăng 14%, đạt khoảng 98 triệu đồng/m². Tuy nhiên sang tháng 11, dưới tác động đồng thời của lãi suất và tâm lý thị trường, giá chào gần như đi ngang, chỉ tăng nhẹ 0,8% so với tháng trước, cho thấy thị trường đã chạm vùng kháng cự ngắn hạn và cần thêm thời gian để hấp thụ mặt bằng giá mới.

Ngược lại, nhóm các dự án khác ghi nhận 1.960 giao dịch, chỉ giảm 3% so với tháng 10. Ngoại trừ Vinhomes Times City, giá tại top 10 dự án có thanh khoản cao nhất vẫn tăng 4–5%, đạt trung bình khoảng 80 triệu đồng/m².

"Càng về cuối năm, nhu cầu ở thực tại các dự án nội đô và khu dân cư ổn định càng gia tăng. Các dự án này ít chịu tác động bởi yếu tố đầu cơ hay biến động lãi suất ngắn hạn, nên cả giao dịch lẫn giá bán vẫn giữ xu hướng tăng ổn định", ông Tiến lý giải.

Nhìn về trung hạn, ông Trần Minh Tiến đánh giá nhịp điều chỉnh cuối 2025 mang tính kỹ thuật và cần thiết. Dữ liệu lịch sử cho thấy thị trường năm 2024 cũng từng có nhịp điều chỉnh vào cuối năm, kéo dài đến hết quý 1/2025 trước khi bứt phá trở lại trong quý 2 – 3.

Theo ông Trần Minh Tiến, kịch bản tương tự được kỳ vọng sẽ lặp lại trong năm 2026, nhưng với cấu trúc thị trường lành mạnh hơn: dòng vốn đầu cơ ngắn hạn tiếp tục thu hẹp vai trò; thị trường được dẫn dắt chủ yếu bởi nhu cầu ở thực và các nhà đầu tư dài hạn; đồng thời mức độ phụ thuộc vào đòn bẩy ngân hàng giảm rõ rệt, qua đó giúp thanh khoản vận hành bền vững và ổn định hơn.

Động lực tăng trưởng trong giai đoạn tới được củng cố bởi hạ tầng giao thông trọng điểm tại khu Đông và khu Tây bao gồm: cầu Ngọc Hồi, cầu Hồng Hà, cầu Mễ Sở, các tuyến metro... cùng với đó, lượng lớn căn hộ bàn giao tại Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City trong năm 2026, giúp gia tăng dòng tiền thực và thanh khoản.

Theo dự báo của Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu Khách hàng One Mount Group, thị trường chuyển nhượng căn hộ Hà Nội năm 2026 có thể đạt 37.000 – 38.000 giao dịch, tăng khoảng 4,5% so với 2025, trong đó hai đại đô thị của Vinhomes dự kiến tăng trưởng nhẹ và tiếp tục dẫn dắt thị trường chuyển nhượng cao tầng.