Bất ngờ trên thị trường chuyển nhượng căn hộ chung cư

Ngày 26-12, ông Trần Minh Tiến , Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu Khách hàng One Mount Group, cho biết thị trường chuyển nhượng căn hộ Hà Nội trong tháng 11-2025 đã bước vào giai đoạn điều chỉnh kỹ thuật, phản ánh sự "hạ nhiệt" cần thiết sau chu kỳ tăng trưởng mạnh kéo dài trước đó.

Ông Tiến dẫn báo cáo của One Mount Group cho thấy tổng lượng giao dịch chuyển nhượng trên toàn thị trường Hà Nội trong tháng 11-2025 đạt khoảng 6.100 giao dịch, giảm 18% so với tháng 10.

Dù vậy, con số này vẫn cao hơn mức trung bình của cả năm 2025, cho thấy thị trường chưa rơi vào trạng thái suy giảm sâu. Đáng chú ý, đà giảm không diễn ra đồng loạt mà thể hiện sự phân hóa rõ nét theo khu vực, phân khúc và nhóm khách hàng.

Trong đó, thị trường căn hộ thứ cấp ghi nhận khoảng 3.100 giao dịch, giảm 22% so với tháng trước. Phân khúc nhà thổ cư và thấp tầng có mức giảm nhẹ hơn, khoảng 10%. Dù chịu tác động rõ rệt, căn hộ cao tầng vẫn đóng vai trò trụ cột khi chiếm hơn 50% tổng lượng giao dịch và duy trì vị thế dẫn dắt thị trường thứ cấp tháng thứ 6 liên tiếp.

Theo ông Trần Minh Tiến , diễn biến cho thấy thị trường không suy yếu trên diện rộng mà đang bước vào giai đoạn thanh lọc cục bộ, tập trung chủ yếu tại những khu vực có mức độ đầu cơ cao. Sau giai đoạn dòng tiền đầu cơ tăng mạnh từ giữa năm, thị trường bắt đầu chịu tác động đồng thời từ nhiều yếu tố bất lợi.

Cụ thể, từ tháng 10-2025, mặt bằng lãi suất có xu hướng gia tăng. Trong tháng 11, nhiều ngân hàng thương mại đã điều chỉnh lãi suất tiền gửi tăng thêm 0,8 – 1,2 điểm %, đưa mức bình quân lên khoảng 5,64%/năm. Tính đến ngày 21-11, dư nợ tín dụng toàn hệ thống tăng khoảng 16% so với cuối năm 2024, trong khi tiền gửi chỉ tăng 12%, phản ánh áp lực thanh khoản và chi phí vốn ngày càng lớn.

Bên cạnh đó, nhiều khoản vay mua nhà giải ngân vào cuối năm 2023 và đầu năm 2024 bắt đầu hết thời gian ân hạn nợ gốc, khiến nghĩa vụ trả nợ gốc và lãi tăng đột biến. Trước áp lực tài chính gia tăng, nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao buộc phải cơ cấu lại dòng tiền, thậm chí chấp nhận giảm giá chào bán. Tuy nhiên, trong bối cảnh tâm lý thị trường thận trọng hơn, việc tìm được người mua vẫn gặp nhiều khó khăn.