Savills: Cổ phiếu bất động sản có phải là tương lai đầy hứa hẹn cho năm 2018?

Để có được một hình dung sâu sắc hơn về vấn đề này, chúng tôi xin giới thiệu bài viết của Tiến sĩ Sử Ngọc Khương – Giám Đốc bộ phận Đầu tư, Savills Việt Nam đến quý độc giả CafeF.

"Thị trường chứng khoán Việt Nam từ đầu năm đến nay đã chứng kiến mức tăng trưởng cực kỳ ấn tượng, lên tới hơn 30%. Chỉ số Vn-Index đã vượt qua 900 điểm, đưa thị trường chứng khoán Việt Nam trở thành thị trường chứng khoán có tốc độ phát triển nhanh nhất về quy mô và thanh khoản trong khu vực ASEAN và Đông Á.

Để có thể có tầm nhìn cho sự phát triển của thị trường trong tương lai, việc nhìn lại quá trình phát triển đã qua luôn là một bước đệm cần thiết. Sự chuyển mình của con đường mang tên “chứng khoán Việt Nam” luôn có nhiều điều thú vị, trong suốt hành trình 10 năm

2008: “cơn sóng thần” của chứng khoán Việt

Kể từ năm 2007, đây là thời điểm mà thị trường chứng khoán Việt Nam đang ở đỉnh cao với tăng trưởng nóng từ vài chục đến cả trăm điểm phần trăm. Nền kinh tế quốc gia cùng thế giới cũng đang trong một giai đoạn phát triển khả quan. Tuy nhiên, chỉ sau đó 1 năm, tình thế đã hoàn toàn xoay chuyển khi năm 2008 đánh dấu sự lao dốc của thị trường, khủng hoảng tài chính thế giới ảnh hưởng đến đà phát triển toàn cầu.

Từ đây, nền kinh tế bắt đầu tìm kiếm sự phục hồi khi tăng trưởng GDP giảm từ mức 8,46% xuống còn khoảng 6%, CPI tăng trưởng khó kiểm soát ở mức hai con số, chỉ số VN-INDEX lúc này lao dốc từ khoảng 900 điểm tới vùng 300 điểm. Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) suy giảm lớn về lượng.

Trong một thập niên này, nền kinh tế đã đứng trước nhiều thử thách lớn khi lòng tin với sự phát triển của thị trường bị tổn thương. Thị trường nhà đất trong giai đoạn này cũng gặp rất nhiều khó khăn. Cụ thể, giá nhà đất sụt giá, chỉ trong thời gian ngắn đã giảm 30%-40%. Tồn kho bất động sản năm 2012 lên tới trên 100 nghìn tỷ. Nợ xấu của nhiều doanh nghiệp bất động sản có nguy cơ tăng vọt. Lạm phát thực sự bùng nổ khiến Ngân hàng Nhà nước phải thắt chặt các chính sách tiền tệ.

Dòng vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản suy giảm, là hệ quả của việc các nhà đầu tư nước ngoài phải đối mặt với nhiều thách thức từ cuộc khủng hoảng và khó khăn từ tình trạng bão hòa của thị trường Việt Nam. Trong bối cảnh đó, hầu hết các nhà đầu tư chỉ tập trung vào các dự án đang hoạt động. Nhiều doanh nghiệp địa ốc nhỏ phải đối mặt với các vấn đề tín dụng. Tuy nhiên, những nhà phát triển bất động sản có tiềm lực tài chính và kinh nghiệm dày dặn ít bị ảnh hưởng hơn.

Kể từ năm 2012, các cơ quan quản lý nhà nước đã có nhiều nỗ lực ban hành các chính sách và gói kích thích kinh tế nhằm thu hút nguồn vốn đầu tư cả nội địa và ngoại nhập, từ đó tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Các hiệp định thương mại tự do (FTA) được thương thảo và Thị trường từ giai đoạn này đến nay đã và đang có nhiều chuyển biến tích cực.

Tăng trưởng GDP ổn định ở mức trên 6% trong bối cảnh kinh tế thế giới chậm chạp, CPI được kiểm soát ở mức thấp dưới 5%. GDP bình quân đầu người tăng vọt từ khoảng hơn 900 Đô la Mỹ/người đến hơn 2.000 Đô la Mỹ/người, góp phần giúp Việt Nam bắt kịp các nước trong khu vực, thoát khỏi xếp hạng quốc gia nghèo. Nỗ lực của Ngân hàng Nhà nước trong việc kiểm soát tỷ giá ngoại hối cũng đem lại hiệu quả tích cực khi trong giai đoạn này, đồng Việt Nam là một trong các đơn vị tiền tệ ổn định nhất khu vực.

Khi nhận ra các tiềm năng và chuyển biến khả quan này của nền kinh tế, các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore ngày càng quan tâm hơn đến thị trường đầu tư trực tiếp, gián tiếp cũng như triển khai những dự án quy mô lớn. Thị trường chứng khoán chứng kiến đà tăng trưởng tốt, trong 5 năm từ 2012 đến nay đã tăng từ khoảng 400 điểm lên hơn 800 điểm, số lượng doanh nghiệp niêm yết cùng khối lượng giao dịch trên sàn tăng vọt, hiện số doanh nghiệp bất động sản trên sàn niêm yết đã tăng từ 11 công ty lên tổng số 57, thanh khoản thị trường hiện đạt khoảng hơn 4000 tỷ Việt Nam Đồng mỗi phiên.

Biến cố lớn – Bài học lớn

Quá trình phát triển từ vùng trũng giai đoạn 2008-2012 đi lên chính là thời điểm mà nền kinh tế và thị trường Việt Nam tích lũy thêm, để từ đấy đi vào một giai đoạn tăng trưởng mới, một chu kỳ mới. Để có thể giữ cho chu kỳ tăng trưởng mới này bền vững, thị trường cần có sự hỗ trợ và tỉnh táo từ tất cả các bên bao gồm nhà chức trách, các tổ chức tạo lập cùng tất cả các công ty, các nhà đầu tư.

Từ những bài học kinh nghiệm và việc phân tích diễn biến thị trường, việc đánh giá tổng thể chu kỳ kinh tế, chọn lựa một chiến lược đầu tư trung dài hạn là rất cần thiết để các nhà đầu tư trong và ngoài nước có được những giải pháp hữu hiệu, nhằm thúc đẩy sự phát triển kinh doanh và góp phần lành mạnh hóa thị trường chứng khoán lẫn BĐS Việt Nam. Ngoài ra, các nhà đầu tư nên xem xét cổ phiếu BĐS, nhất là những cổ phiếu của những doanh nghiệp có quỹ đất sạch, bởi đây là một trong những điều kiện quyết định, ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư và sự ổn định của thị trường

Bên cạnh đó, chúng ta cũng có thể sở hữu được một hình dung tương đối cho Việt Nam trong những năm tới, cụ thể là giai đoạn 5 đến 10 năm tiếp theo. Cùng với đó là bức tranh thị trường bất động sản và chứng khoán ngày càng trưởng thành, vững mạnh với sự tham gia của càng nhiều thành phần nhà đầu tư với những suy nghĩ, ý tưởng và góc nhìn đa dạng. Sau giai đoạn tích lũy vừa qua, chúng ta hoàn toàn có thể kỳ vọng vào sự phát triển của một thị trường chứng khoán Việt Nam – trong một tâm thế bền vững cùng chu kỳ mới kéo dài."