Siết cho vay mua căn nhà thứ 2, thứ 3, có ngăn được đầu cơ, thổi giá bất động sản?

Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến về nội dung dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản. 

Theo đó, để thực hiện việc giảm giá nhà, cơ quan này đề xuất 3 cơ chế kiểm soát, trong đó đáng chú ý là giải pháp hạn chế cho vay khi mua căn nhà thứ hai trở lên. Hai đề xuất tiếp theo là dành tối thiểu 20% dự án nhà ở để làm "nhà vừa túi tiền" và giao dịch qua sàn do Nhà nước quản lý. 

Với chính sách cho vay đối với người mua nhà ở, Bộ Xây dựng đề xuất Chính phủ yêu cầu các tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam áp dụng hạn mức cho vay đối với các khoản vay mua nhà ở, trừ nhà ở xã hội.

Cụ thể với trường hợp mua nhà ở thứ hai áp hạn mức cho vay không quá 50% giá trị hợp đồng mua bán nhà. Đối với trường hợp mua nhà ở thứ 3 trở lên sẽ áp hạn mức cho vay không quá 30% giá trị hợp đồng mua bán nhà.

Trao đổi với phóng viên Báo Người Lao Động, chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển cho rằng ông hiểu Bộ Xây dựng đang muốn kiềm chế nhà đầu cơ bất động sản bằng việc siết hạn mức cho vay. "Tuy nhiên, chính sách này có vẻ như đang can thiệp vào hoạt động của ngân hàng và chính sách tiền tệ. Thị trường bất động sản nói riêng, và thị trường tài chính tín dụng nói chung, cần sự ổn định lâu dài, không nên tìm kiếm giải pháp ngắn hạn. Về nguyên tắc, cần tôn trọng kinh tế thị trường, bất động sản là một ngành lớn, cần được phát triển đúng hướng" – TS Hiển nói.

Cũng theo ông Đinh Thế Hiển, tính thị trường nằm ở sự chọn lựa đầu tư giữa ngân hàng, nhà đầu tư và chủ đầu tư. Nhà nước nên quyết định trên cơ sở quy hoạch và bảo vệ những quy định luật pháp đã được Quốc hội thông qua. Nếu chính sách siết tín dụng như Bộ Xây dựng đề xuất có hiệu lực, sẽ ảnh hưởng lớn tới thị trường bất động sản trong bối cảnh thị trường này đang khó khăn và chưa đáp ứng đủ cho số đông người có nhu cầu nhà ở.

Có ngăn được đầu cơ găm giữ, thổi giá nhà đất?

PGS-TS Phạm Thế Anh, Đại học Kinh tế Quốc dân, cũng cho rằng việc giới hạn tỉ lệ cho vay sẽ giúp hạn chế tín dụng chảy vào đầu cơ bất động sản nhưng khó ngăn cản được những nhà đầu cơ không dùng vốn vay. Những ngân hàng phụ thuộc nhiều vào cho vay bất động sản (đầu cơ) sẽ chịu ảnh hưởng nhiều hơn. Đặc biệt, hành vi đầu cơ găm giữ, thổi giá bất động sản khó bị chặn khi mức sinh lời cao.

Liên quan đến chính sách kiểm soát tín dụng bất động sản, Phòng nghiên cứu phân tích, Công ty chứng khoán Maybank, cho rằng đây là định hướng đúng đắn, đã được các cơ quan quản lý theo đuổi trong nhiều năm nhằm giảm thiểu rủi ro hệ thống. Tuy nhiên, trong bối cảnh ngành bất động sản đóng góp khoảng 14-15% GDP và lan tỏa đến hơn 40 ngành nghề khác, chính sách tín dụng cần được thực hiện một cách hợp lý, linh hoạt và gắn với cơ chế thị trường. Nếu thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, dòng vốn vào lĩnh vực này sẽ mang lại hiệu quả kinh tế cao và không tạo ra rủi ro đáng kể cho hệ thống tài chính.

"Rủi ro tín dụng có thể giảm đáng kể nếu thị trường đạt được hai điều kiện quan trọng: cung - cầu nhà ở cân bằng cả về lượng và giá, tránh tình trạng lệch pha kéo dài; và hệ thống hạ tầng giao thông được cải thiện kịp thời để đáp ứng xu hướng giãn dân, phát triển đô thị vệ tinh - đặc biệt trong bối cảnh xu hướng siêu đô thị và mở rộng đô thị ra các vùng ven đang gia tăng rõ rệt" – chuyên gia của Maybank nói.