Nên vay ngân hàng bao nhiêu để mua nhà?

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) khuyến nghị người dân nên tận dụng cơ hội mua nhà khi lãi suất ở vùng thấp, nguồn cung nhà ở phục hồi, nhưng không nên vay quá 50% giá trị tài sản.

Theo phân tích của VARS, với đặc thù sử dụng đòn bẩy nợ vay lớn, bất động sản là kênh đầu tư bị ảnh hưởng trực tiếp và sâu sắc nhất do biến động lãi suất.

Trong quá khứ, thị trường bất động sản từng trải qua chu kỳ suy giảm mạnh 2011 - 2013 khi lãi suất cho vay vượt ngưỡng 18-20%/năm, nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư đã phải bán tháo tài sản để cắt lỗ, khiến thị trường "đóng băng" kéo dài, giá nhà đất nhiều khu vực, kể cả khu trung tâm giảm 30 - 40%.

Một phần nguyên nhân đến từ tâm lý đầu tư dựa vào vốn vay ngắn hạn, trong khi dự án và tài sản bất động sản có chu kỳ đầu tư dài, khi chi phí vốn tăng đột ngột, dòng tiền bị đứt gãy, rủi ro mất thanh khoản gần như không thể tránh khỏi.

Cũng theo nhận định của VARS, trong những năm gần đây, để kích cầu thị trường, nhiều chủ đầu tư cùng các ngân hàng thương mại tung ra các gói cho vay mua nhà với lãi suất ưu đãi chỉ từ 5,5%/năm, thậm chí miễn lãi, ân hạn nợ gốc tới 5 năm. Chính sách này giúp lượng lớn người dân và nhà đầu tư tiếp cận được nguồn vốn rẻ để sở hữu bất động sản.

Tuy nhiên, giai đoạn ưu đãi chỉ mang tính tạm thời, khi bước sang thời kỳ lãi suất thả nổi, nếu mặt bằng lãi suất chung tăng, áp lực trả nợ sẽ gia tăng mạnh. Không ít khách hàng rơi vào tình trạng chưa trả đồng vốn nào nhưng lãi đã tăng gấp đôi.

" Khi thanh khoản thị trường thấp, việc bán lại sản phẩm để cắt lỗ trở nên khó khăn và nguy cơ nợ xấu có thể quay trở lại hệ thống tín dụng ", VARS nhấn mạnh.

Về phía doanh nghiệp bất động sản, VARS cho rằng sẽ đối mặt với rủi ro kép khi lãi suất tăng. Một mặt họ phải gánh chi phí tài chính cao hơn cho các khoản vay triển khai dự án. Mặt khác, sức mua trên thị trường lại suy giảm khi người dân khó tiếp cận vốn vay mua nhà . Trong khi kênh huy động qua trái phiếu doanh nghiệp vẫn chưa phục hồi hoàn toàn.

Cũng nêu quan điểm về vấn đề vay tiền khi mua nhà, ông Đỗ Quý Duy - Giám đốc điều hành, Công ty đầu tư và Kinh doanh Bất động sản Thời Đại Mới - chia sẻ, với một gia đình thu nhập hàng tháng khoảng 30-40 triệu đồng/tháng thì chỉ nên vay khoảng 40% giá trị dòng tiền đó để trả lãi ngân hàng là hợp lý.

Cụ thể, với thu nhập 30 triệu/tháng, nên dành ra khoảng 12 triệu đồng để trả ngân hàng, với thu nhập 40 triệu đồng/tháng thì dành ra khoảng 16,17 triệu đồng. Đây là một khoản vay phù hợp.

Còn với những người thu nhập chỉ ở khoảng 20 triệu đồng thì nên cân nhắc gia tăng dòng tiền trước khi vay mua nhà để tránh rủi ro.

Đại diện một ngân hàng cũng nhận định, trong thời điểm hiện tại, bình quân và mức phổ biến cho vay dao động ở mức 70-80% giá trị nhà mà khách hàng đề nghị vay. Vẫn có khả năng sẽ được vay đến 100% giá trị ngôi nhà, đương nhiên mức cho vay cao thì lãi người dân phải trả cũng sẽ tăng tương ứng.

" Tỷ lệ vàng" khi vay mua nhà là khoảng từ 30-50% và cần lựa chọn gói vay phù hợp. Những người có thu nhập ổn định nhưng không quá cao thì nên chọn gói vay có thời hạn vay dài, từ 10-25 năm ", vị này cho biết.

Trong khi đó, theo bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills TP.HCM, với người trẻ thì không nên mạo hiểm với khoản vay quá sức. Một khoản trả góp ổn định khoảng 1/3 thu nhập sẽ khả thi hơn rất nhiều so với mức một nửa thu nhập trở lên - ngưỡng đang khiến nhiều cặp vợ chồng trẻ cảm thấy đuối sức.

Với bối cảnh hiện nay, mức vay an toàn nên cân nhắc là tối đa 50% giá trị bất động sản, đây là mức có thể giảm thiểu rủi ro tài chính và tâm lý trong dài hạn. Hơn hết, việc cân nhắc kỹ lưỡng khả năng trả nợ, lựa chọn dự án có pháp lý rõ ràng và chủ đầu tư uy tín là những bước đi không thể bỏ qua.

Không ít trường hợp người mua đã gặp rắc rối với các dự án bị đình trệ hoặc chủ đầu tư không thực hiện cam kết hỗ trợ lãi suất. Trong khi với nhiều người, mua nhà là khoản đầu tư lớn nhất và duy nhất một lần trong đời. Vì vậy, những trục trặc này có thể tác động tiêu cực tới tâm lý người mua và ảnh hưởng nặng nề đến chất lượng cuộc sống.

Bên cạnh đó, sự ổn định về lãi suất cũng là yếu tố quan trọng nhằm giữ vững tâm lý cho người vay. Mỗi biến động trong lãi suất đều có thể khiến người vay lo lắng, ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống và tâm lý an cư lạc nghiệp.

Hiện nay, người trẻ và người có thu nhập thấp hoàn toàn có thể kỳ vọng hoàn thành ước mơ sở hữu nhà ở với những thông tin tích cực từ chính sách nhà ở của Chính phủ cũng như các dự án hạ tầng đô thị đang được gấp rút triển khai.

Anh Nguyễn Tuấn Kiệt - một nhà đầu tư bất động sản lâu năm tại Hà Nội cũng cho biết, số tiền vay càng lớn cũng đồng nghĩa với việc các nghĩa vụ thanh toán nợ gốc và lãi cũng sẽ càng cao. Vì thế, người vay nên cân nhắc đến một tỷ lệ vay phù hợp.

Theo anh Kiệt, mặc dù ngân hàng có thể cho vay tới 70%, nhưng ngưỡng vay an toàn là từ 30-50% tức là không nên vay quá 50% giá trị căn nhà muốn mua. Hoặc là số tiền lãi và gốc hàng tháng không vượt quá 50% thu nhập một tháng để tránh áp lực trả nợ.

Về việc thu nhập bao nhiêu là đủ để mua nhà, anh Kiệt cho biết, với khoản vay 1 tỷ đồng, thời gian vay 15 năm và cho dù với lãi suất ưu đãi 7,99% trong suốt cả chu kỳ vay đi nữa thì số tiền phải trả hàng tháng cũng đã trên dưới 10 triệu đồng. Nếu lãi suất cho vay cao hơn thì số tiền phải trả cao hơn nữa. Do đó, nếu số tiền cần trả (bao gồm gốc và lãi) là 10 triệu thì thu nhập tối thiểu phải từ 20 triệu trở lên thì mới nên cân nhắc đi vay mua nhà .

Ngoài ra, theo anh Kiệt, người vay mua nhà cũng không nên dùng toàn bộ số tiền hiện có để mua nhà. Đơn cử, người mua có 1,5 tỷ đồng tiền tự có, vay ngân hàng 1,2 tỷ thì không nên dùng hết số tiền 1,5 tỷ để đi mua nhà, nên dành lại khoảng 100 triệu đồng để phòng những trường hợp bất trắc có thể xảy ra.

"Nếu gặp rủi ro tài chính như giảm thu nhập trong vài ba tháng thì 100 triệu còn lại sẽ là phao cứu sinh giúp bạn lúc khẩn cấp. Còn nếu không gặp rủi ro thì đến giai đoạn cuối, bạn vẫn có thể sử dụng khoản tiền hỗ trợ này để hoàn trả cho ngân hàng, hoặc có thể đem đầu tư sinh lời ", anh Kiệt nêu ý kiến.