'Siết' chủ đầu tư chây ì làm sổ hồng cho khách

Chỉ tăng phạt là chưa đủ

Theo đề xuất của Bộ Xây dựng , nếu chủ đầu tư không nộp hồ sơ đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp sổ hồng trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục thì hình thức và mức xử phạt tương ứng với thời gian và mức độ vi phạm. Trong đó, mức xử phạt tiền cao nhất từ 500 triệu - 1 tỉ đồng. Thời gian để xác định được tính từ ngày chủ đầu tư bàn giao nhà cho bên mua, hoặc kể từ ngày bên thuê mua thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận đến thời điểm lập biên bản vi phạm hành chính.

Trường hợp chủ đầu tư đã khắc phục sai phạm sau thời hạn thì thời gian vi phạm được tính đến ngày chủ đầu tư khắc phục. Trường hợp trong một dự án mà chủ đầu tư vi phạm về số lượng khác nhau, thời gian khác nhau thì tiền phạt tính từng mức theo quy định.

Không chỉ chậm làm sổ hồng mới bị phạt, chủ đầu tư cũng có thể bị phạt tiền từ 800 triệu - 1 tỉ đồng đối với hành vi chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng không đảm bảo các điều kiện theo quy định.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang nhận xét: Mức phạt trong dự thảo rất cao so với các quy định trước đây, chắc chắn tạo tác động răn đe mạnh. Bởi nhiều doanh nghiệp trước đây chấp nhận nộp phạt vài chục triệu, vài trăm triệu để kéo dài tiến độ hoặc "câu giờ" hồ sơ pháp lý. Nay mức phạt lên đến 1 tỉ đồng có thể khiến họ khó "nhờn luật" và phải cân nhắc. Mức phạt này cũng là cơ sở để khách hàng có thêm công cụ gây sức ép lên chủ đầu tư. Khi doanh nghiệp bị đe dọa phạt nặng, họ sẽ phải nộp hồ sơ cấp sổ hồng đúng hạn, tránh tình trạng chậm... vài năm, thậm chí lên đến hàng chục năm như trước. Mức phạt này cũng tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh giữa các doanh nghiệp . Những doanh nghiệp làm ăn nghiêm túc sẽ được lợi; doanh nghiệp yếu kém pháp lý sẽ phải thay đổi hoặc bị sàng lọc.

Tuy nhiên, theo chuyên gia Trần Khánh Quang, để giải quyết "căn bệnh kinh niên" về chậm cấp sổ hồng và vi phạm hợp đồng , chỉ tăng phạt là chưa đủ. Cần có thêm các giải pháp mạnh tay hơn.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, phân tích: Từ trước đến nay, chế tài cho việc chậm bàn giao nhà, chậm thanh toán thường quy định trong hợp đồng. Khi đó sẽ có chế tài đối với cả người mua và với cả chủ đầu tư. Nhưng chậm ra sổ hồng thì chưa ai quy định rõ trách nhiệm của các bên. Do đó, nếu lần này được luật hóa sẽ có lợi cho người mua nhà, khi quyền lợi được bảo đảm.

Dù vậy, ông Võ Hồng Thắng đánh giá mức phạt như trên vẫn là con số quá nhỏ, quá "nhẹ nhàng" so với thiệt hại của người mua và so tổng mức đầu tư của dự án, lợi nhuận của dự án lên đến hàng trăm, thậm chí hàng ngàn tỉ đồng.

Cần nâng mức phạt

Để bảo vệ quyền lợi cho cả hai bên và để đủ sức răn đe, theo ông Võ Hồng Thắng, cần nâng mức phạt theo phần trăm của tổng giá trị hợp đồng được ký kết hay phạt theo ngày như ngân hàng, như ngành thuế phạt đối với phần chậm nộp thuế của người dân, doanh nghiệp .

Tuy nhiên, cũng cần xác định lỗi từ phía ai. Nếu lỗi từ phía cơ quan quản lý nhà nước mà bắt doanh nghiệp chịu thì cũng "căng". Nhưng nếu lỗi của doanh nghiệp thì chắc chắn phải xử phạt thật nặng. Với lỗi từ phía nhà nước khiến việc làm sổ hồng cho khách hàng bị chậm và khiến chủ đầu tư không thực hiện được cam kết với khách hàng như đã ký kết trong hợp đồng thì cần phải quy định rõ hình thức xử lý đối với những cơ quan, đơn vị hay cá nhân nào gây ra sự chậm trễ này.

Ông Võ Hồng Thắng nhấn mạnh, đa số các dự án chậm làm sổ hồng, vi phạm hợp đồng với khách hàng do chủ đầu tư xin điều chỉnh quy hoạch như nâng tầng trong lúc chưa được duyệt đã xây trước. Hay nhiều dự án tạm đóng nghĩa vụ tài chính, nay phát sinh thêm lại không thể hoàn thành, vi phạm nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất với nhà nước. Tới đây, việc cấp sổ hồng sẽ nhanh hơn rất nhiều do luật hiện ngày càng chặt chẽ, nghiêm minh nên doanh nghiệp đều chủ động làm đúng, không còn dám làm ẩu, làm sai nhiều như thời gian trước.

"Luật cần phải quy định rõ, phân tách rõ trách nhiệm vi phạm của doanh nghiệp hay của cơ quan chức năng để quy trách nhiệm. Khi đã xác định được rồi, cần phạt nặng hơn đề xuất của Bộ Xây dựng , có thể phạt theo phần trăm tính trên giá trị hợp đồng, phạt theo ngày như ngân hàng, như thuế. Có như vậy mới đủ sức răn đe, buộc doanh nghiệp phải làm đúng, phải tuân thủ cam kết trong hợp đồng, mới bảo vệ được quyền lợi của người mua nhà và hạn chế phát sinh các khiếu nại, khiếu kiện dai dẳng như thời gian qua", ông Võ Hồng Thắng nói.

Chuyên gia Trần Khánh Quang cũng quan ngại còn những nút thắt khiến việc cải thiện chưa chắc trọn vẹn khi nhiều dự án chậm sổ hồng, vi phạm cam kết với khách hàng. Các trường hợp này thường chậm do nguyên nhân khách quan, không phải do doanh nghiệp cố tình, như dự án bị dính thủ tục đất công xen cài khiến chưa thể hoàn tất nghĩa vụ tài chính dù họ rất muốn đóng, dự án chậm được nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật hay chậm pháp lý từ phía cơ quan nhà nước...

Trong các trường hợp này, phạt doanh nghiệp không giải quyết được gốc rễ, thậm chí gây thêm áp lực khiến họ càng khó xoay xở. Trong khi đó, không ít quy định phạt đã có, nhưng việc thanh tra, kiểm tra, cưỡng chế lại chậm. Nếu không siết khâu thực thi, mức phạt cao cũng chỉ để đó và cho có. Thậm chí nhiều chủ đầu tư có thể lách luật bằng cách chèn vào hợp đồng các điều khoản bất lợi cho người mua, không quy định rõ trách nhiệm làm sổ hồng. Dù mức phạt cao nhưng nếu hợp đồng bị "đặt bẫy", người mua nhà vẫn khó đòi quyền lợi.

"Quy định này nếu được thực thi sẽ có tác động tích cực nhưng không phải cây đũa thần. Để cải thiện triệt để, cần thêm quy định yêu cầu chủ đầu tư minh bạch pháp lý dự án ngay từ đầu; siết nghiệm thu, nghĩa vụ tài chính; quy định rõ trách nhiệm từng bên trong hợp đồng; tăng tốc giải quyết hồ sơ tại cơ quan nhà nước", chuyên gia Trần Khánh Quang khuyến nghị.