Siết phân lô, tách thửa để chặn sốt đất chỉ là biện pháp tình thế?

Tuy nhiên, một số ý kiến cho rằng, việc siết phân lô, tách thửa chỉ là giải pháp tình thế, không triệt để trong việc ngăn chặn sốt đất tràn lan.

Chia sẻ mới đây, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, việc siết chặt phân lô, tách thửa chỉ là biện pháp tình thế, ngắn hạn để kiểm soát tình hình. Không nên lạm dụng mệnh lệnh hành chính trong quản lý nhà nước. Như vậy là tư duy không quản được thì cấm. Về lâu dài, ở mỗi địa phương cần thiết phải làm tốt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với tầm nhìn dài hạn rồi công khai để người dân biết. Việc sử dụng đất vào mục đích nhà ở, bất động sản công nghiệp, du lịch, dịch vụ… cần đưa vào kế hoạch, quy hoạch dài hạn, có dự án bài bản để tạo ra sản phẩm bất động sản chính thống thay vì hàng lậu.

Theo GS Đặng Hùng Võ, sốt đất đến từ nhiều nguyên nhân. Trong đó, nhiều ý tưởng về quy hoạch đô thị, quy hoạch hạ tầng đã được đưa ra. Điển hình là Thủ Đức, thành phố biển Cần Giờ và nhiều tuyến cao tốc huyết mạch tại Tp.HCM được đề xuất. Ở Hà Nội, quy hoạch thành phố Sơn Tây, thành phố Sông Hồng và các tuyến cao tốc cũng được đưa ra.

Bên cạnh đó, nhiều tỉnh, thành phố cũng đề ra nhiều dự án lớn về sân bay, bến cảng, đô thị trong quy hoạch phát triển của mình như tại sân bay Long Thành (Đồng Nai), hay những cơn sốt đất đã xảy ra ở Phú Quốc (Kiên Giang), Vân Đồn (Quảng Ninh) và Bắc Vân Phong (Khánh Hoà) là khi Nhà nước có chủ trương thành lập ba đặc khu hành chính - kinh tế…

Nguyên nhân thứ hai là do ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19 làm giảm đáng kể đến thu nhập của người dân. Trong khi lợi nhuận từ tiền gửi ngân hàng chỉ ở mức 4%, gần ngang với tỷ lệ lạm phát cơ bản được phép, do đó nhiều người nghĩ tới giải pháp đầu tư bất động sản để tăng thu nhập. Nhu cầu tăng cao mà cung thấp cũng là nguyên nhân khiến cho những cơn sốt đất càng bùng lên cao hơn.

Ngoài ra, nguyên nhân đến từ giới đầu cơ, cò mồi đất vì trục lợi bất chính đã gây nhũng nhiễu thông tin, tung tin thất thiệt về pháp luật, về quy hoạch, tạo nên những cơn sốt đất ảo để lôi kéo mọi người tung tiền vào mua đất. Hoặc đôi khi chỉ nghe phong phanh là ý tưởng được đề xuất trong quy hoạch, cũng đã khiến cho giới buôn đất tung ra những chiêu trò để ăn chi phí môi giới đất trong chuyển nhượng đất.

"Tôi nghĩ, để chặn cơn sốt đất, chỉ có sử dụng thuế BĐS. Đây là biện pháp chưa được dùng đến bao giờ tại sao nói dùng nhiều biện pháp mà đất vẫn không hạ sốt?"., vị GS này liên tục chia sẻ quan điểm trong những năm qua.

Chia sẻ trên báo chí mới đây, Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cũng cho rằng, mặc dù nhiều địa phương đã "ra tay" ngăn chặn bằng biện pháp đầu tiên là tạm dừng phân lô, tách thửa đất, nhưng đây chưa phải là giải pháp tối ưu. Vị LS này cho rằng, tạm dừng phân lô, tách thửa là đúng nhưng chỉ mang tính tạm thời nhằm hạn chế hiện tượng này diễn ra. Nếu không có quy định chi tiết thì vừa ảnh hưởng quyền lợi chính đáng tách thửa, xây dựng của người dân, vừa không kiểm soát nổi việc chủ đầu tư phân lô tùy tiện.

Luật đất đai hiện hành và văn bản hướng dẫn đang tạo ra cách hiểu khác nhau. Có tỉnh thì phải căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, điều kiện cụ thể tại địa phương để ban hành quy định về điều kiện tách thửa và diện tích tối thiểu được tách thửa. Có tỉnh lại căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương.

Theo đó, biện pháp căn cơ để chặn các cơn sốt đất triền miên, LS Thanh Hà cho rằng, thứ nhất, cần hoàn thiện điều chỉnh các luật đặc biệt Luật đất đai, Luật kinh doanh BĐS quy định rõ cụ thể cho hình thức mua bán này.

Thứ hai, việc phân lô, bán nền cần dựa trên cơ sở có dự án, quy hoạch 1/500, có hạ tầng được cơ quan chuyên môn thẩm định. Thứ ba, tăng cường áp dụng cơ chế phân lô bán nền cho những khu quy hoạch đất giãn dân ở nông thôn, hoặc kinh tế khó khăn. Áp dụng tăng cường điều kiện cho đối tượng tham gia mua bán đất nền. Thứ tư, quản lý việc phân lô bán nền, tách thửa theo quy hoạch được duyệt cần có cơ chế kiểm soát, giám sát xem có đúng quyết định, quy hoạch.

Nhiều chuyên gia trong ngành cũng cho rừng, việc siết chặt, quản lý sát sao các hoạt động chuyển nhượng, mua bán và đầu tư bất động sản là việc làm rất cấp thiết, nhất là đối với các hoạt động đầu cơ, môi giới bất động sản gây "sốt đất ảo", lũng đoạn thị trường để trục lợi.

Việc cần sửa đổi các quy định pháp luật hiện nay và ban hành các quy định mới để đưa các hoạt động kinh doanh bất động sản vào nề nếp, chuyên nghiệp, trung thực, có quy tắc là việc cần sớm thực hiện để làm căn cứ xử lý các hành vi vi phạm một cách triệt để, nghiêm minh hơn.

Bên cạnh đó, cơ quan quản lý địa phương cần quản lý chặt hơn nữa việc chuyển nhượng bất động sản; không ký và xác nhận các hoạt động mua bán, chuyển nhượng đối với nhà đất, bất động sản bằng giấy tay hoặc chưa có giấy tờ hợp lệ, hợp pháp theo quy định.

Ngoài ra, cần chỉ rõ và tuyên truyền cho người mua, người bán những bất lợi cũng như những rủi ro khi thực hiện. Xử lý nghiêm các trường hợp mua bán, chuyển nhượng bất động sản không hợp pháp, không đúng trình tự, thủ tục quy định...