Siết tín dụng BĐS: Người mua thực gặp khó, cần điều chỉnh dòng vốn thế nào cho thấu đáo?

Siết dòng vốn bất động sản: Cung giảm, giá sẽ tăng

Để hướng dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực sản xuất, dịch vụ, nông nghiệp… trong mấy năm qua, Ngân hàng Nhà nước giảm tỷ lệ cho vay đối với lĩnh vực bất động sản. Điều này thấy rõ qua tăng trưởng tín dụng vào đã chậm lại từ 26% năm 2018 xuống còn 12% năm 2021 và có thể giảm xuống 9-10% năm 2022.

Vào tháng 4/2022, Ngân hàng Nhà nước tiếp tục ra “lệnh” các ngân hàng giám sát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản và hạn chế tín dụng đối với đầu tư bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và đầu cơ bất động sản.

Không chỉ dòng vốn từ ngân hàng đang bị siết, kênh huy động từ trái phiếu cũng bị “đóng băng” ngay trong tháng 4/2022 - không có đợt huy động nào của doanh nghiệp bất động sản sau khi có lệnh giám sát thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

Đứng trước hai “gọng kìm” chặn đứng dòng vốn đổ vào bất động sản, chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho biết: “Siết dòng vốn vào bất động sản quá đà sẽ khiến cho bản thân các doanh nghiệp không có nguồn vốn, nguồn lực để sản xuất hàng hóa ra thị trường. Khi hàng hóa ít đi rõ ràng sẽ tăng giá bởi cầu có mà cung không. 

Thứ hai, đối với những doanh nghiệp làm dự án dở dang hay gần xong mà giờ dòng tiền bị ngưng cho vay thì họ phải dừng lại các dự án dở dang chứ chưa nói đến triển khai thêm dự án mới. Hoặc thậm chí, những doanh nghiệp đang bán hàng trên thị trường cũng cần tiền để thực hiện việc quảng bá mở bán. Giờ dừng lại đột ngột họ không bán được hàng, nợ vay ngân hàng trở thành nợ xấu”.

Chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh.

Trong quý 1/2022, theo số liệu của Bộ Xây dựng, nguồn cung về nhà ở thương mại trong quý 1/2022 vẫn chưa được cải thiện, đặc biệt là số lượng dự án được cấp phép mới chỉ bằng khoảng 41%, trong đó số căn hộ của các dự án bằng khoảng 49% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, tổng lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ chỉ bằng khoảng 45,5% so với quý 4/2021 và bằng khoảng 80% so với cùng kỳ năm 2021. Dù vậy, giá căn hộ chung cư tại các địa phương đều có xu hướng tăng, tỷ lệ tăng bình quân khoảng 3% so với thời điểm cuối năm 2021; giá nhà ở riêng lẻ, đất nền có biên độ tăng cao hơn so với căn hộ chung cư (bình quân tăng khoảng 5 - 10% so với quý trước)...

Bộ Xây dựng đưa ra nhận định, hiện nay thị trường bất động sản đang thiếu nguồn cung ở các phân khúc. Số lượng dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội được cấp phép xây dựng, hoàn thành đưa vào sử dụng đều hạn chế, có xu hướng giảm. Giá nhà ở, đất ở tăng cao so với thu nhập của người dân.

Như vậy, nguồn cung trước đây đã thiếu do những vướng mắc, khó khăn về pháp lý thì nay, cung càng thiếu hơn dòng vốn vào bất động sản bị siết chặt. Điều này tiếp tục đẩy giá nhà ở tăng. Bên cạnh đó, giá nhà còn chịu tác động tăng giá từ nguyên vật liệu tăng mạnh từ đầu năm đến nay.

Ông Thịnh chia sẻ thêm, trước động thái siết dòng vốn vào bất động sản, người mua nhà thực rất khó thực hiện giấc mơ an cư khi mà gặp khó trong việc vay vốn.

Điều chỉnh dòng vốn thế nào cho thấu đáo?

Theo ông Thịnh, việc siết tín dụng cần xem xét chấn chỉnh dòng vốn vào bất động sản thế nào cho thấu đáo, cần cấm - mở lĩnh vực nào, phân khúc nào, đổ vốn vào đâu, cho vay ra sao chứ không nên siết một cách ồ ạt.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho rằng, về các quỹ đầu tư hiện nay chưa có nhiều, doanh nghiệp chưa tiếp cận được với các quỹ đầu tư. Nếu kiểm soát quá kỹ càng, có thể doanh nghiệp sẽ phải dừng lại các hoạt động đầu tư - ảnh hưởng đến chủ đầu tư, lao động cũng như các ngành nghề liên quan. Nguy hiểm nhất là thị trường mất niềm tin.

Vị này cho hay, VARS có đề xuất một số kiến nghị: Đừng siết các chính sách tín dụng, thay vào đó hãy có chính sách kiểm soát tốt với những dự án có vấn đề - đầu cơ tích trữ, mua gom đất, thổi giá… còn lại nên thúc đẩy, khuyến khích. Đối với phát hành trái phiếu nên tiếp tục duy trì, cần có những quy định mới, kiểm soát, đẩy tính minh bạch, lành mạnh, làm thị trường trong sạch. Đồng thời, thúc đẩy, hình thành các quỹ đầu tư để doanh nghiệp sớm được tiếp cận.

Ngoài ra, cũng đến lúc các cơ quan chức năng đề xuất những quy định cởi mở hơn để các doanh nghiệp thu hút vốn nước ngoài, cũng như các sản phẩm đầu tư hiệu quả như quỹ đầu tư bất động sản (REIT), chứng khoán hóa bất động sản, Quỹ tiết kiệm nhà ở…

VARS nêu ra tại báo cáo mới đây, trước tình hình nguồn vốn tín dụng và trái phiếu có xu hướng bị thắt chặt, việc huy động nguồn vốn thông qua các Quỹ Đầu tư Bất động sản (Real Estate Investment Trust - REIT, còn gọi là Quỹ tín thác Bất động sản) được dự đoán sẽ dần trở nên phổ biến.