Sốt đất khắp nơi, có lo ngại bong bóng bất động sản?

Theo ông Mai Đức Toàn, Giám đốc khối kinh doanh và đầu tư CNT Group, tình trạng sốt đất vẫn xảy ra thường xuyên nhưng đa số chỉ diễn ra cục bộ ở một số địa phương. Có hai lần nước ta chứng kiến sốt đất trên diện rộng ở hai thành phố lớn là Tp.HCM và Hà Nội vào năm 2000 và 2007. Hệ lụy của hai lần này là xuất hiện bong bóng BĐS và phải mất gần một thập niên mới có thể khôi phục lại.

Tuy nhiên sốt đất lần này lại mang tính vĩ mô hơn tất cả những lần trước. Bởi lẽ trong lịch sử, đây là lần đầu tiên sốt đất lan rộng cả ba miền Bắc – Trung – Nam với hàng chục tỉnh thành. Nếu như chính quyền không có động thái cứng rắn, mạnh mẽ, BĐS ở những điểm sốt đất rất có thể sẽ rơi vào tình trạng đóng băng.

Theo ông Toàn, hiện nay, đa số những địa phương đang sốt đất, giá đẩy lên 50-100% trong vòng vài tuần, thậm chí tăng hàng chục lần. Tuy nhiên chu kỳ sốt đất cục bộ thường diễn ra chỉ vài tuần hoặc cao điểm là vài tháng.

Khi cơn sốt qua đi, giá BĐS có xu hướng quay đầm giảm hoặc may mắn hơn là giữ nguyên giá. Phải mất một thời gian dài, thị trường những nơi này mới tiếp tục được điều chỉnh lại, giá sẽ tăng nhưng tăng chậm. Vì tại thời điểm sốt, giá trị BĐS đã được đẩy lên đỉnh điểm, cao hơn giá trị thực nhiều lần. Nên những NĐT mua cuối thường chịu lỗ, phải bán tháo do rất khó ra hàng.

"Theo tôi, trong 1 năm nếu mức tăng dao động trên 10%, hoặc nhỉnh hơn đôi chút, thị trường sẽ bền vững. Nếu giá đất trong vòng 1 năm lên đến 50% là bắt đầu cẩn thận, lên tới 70-100%/năm thì có thể xuất hiện rủi ro. Bắt đầu từ 100%/năm trở lên thì bong bóng có thể xảy ra. Thời điểm này vẫn chưa diễn ra bong bóng nhưng nếu tiếp tục diễn ra và không có sự can thiệp, ngăn chặn kịp thời thì chúng ta không thể lường trước được điều gì", ông Toàn nhấn mạnh.

Còn ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho rằng, dù giá tăng nhưng không cần lo lắng về việc sẽ xảy ra "bong bóng" BĐS.

"Chúng tôi không tin vào giả thuyết về bong bóng BĐS. Chúng tôi tự tin rằng thị trường BĐS Việt Nam có thể giữ được nhịp tăng ổn định. Bong bóng BĐS được tạo ra bởi các hoạt động cho vay và đầu cơ không kiểm soát. Hiện nay, các ngân hàng không cho vay nếu thiếu cơ sở và thiếu lý do hợp lý. Giá cả hàng hóa phụ thuộc vào nhu cầu và nhu cầu đang tăng. Chúng tôi cho rằng sự tăng trưởng này không ở mức nguy hiểm hay mất kiểm soát, mà hoàn toàn trong vùng an toàn.", ông Powell nhấn mạnh.

Vị chuyên gia này cho rằng, với mức tài sản và thu nhập cá nhân của nhiều người thì không phải ai cũng có thể theo kịp giá nhà gia tăng. Để có thể điều chỉnh giá nhà thì chúng ta cần có thêm nguồn cung và cách tiếp cận, thay vì cố tình thâu tóm và hạ giá nhà ở, đây là việc rất khó có thể thực hiện.

Còn bà Kim Ngọc, Giám đốc Bộ phận Thẩm định và Tư vấn, Colliers Việt Nam phân tích, thị trường BĐS ở các địa phương nếu có hai dấu hiệu dưới đây thì đã diễn ra sốt đất ảo và tiềm ẩn nguy cơ "bong bóng".

Thứ nhất, thị trường nhiều khu vực đang xảy ra sốt ảo khi giá đất tăng nhanh có khi đến 200% trở lên trong vòng 1 đến 2 năm, có thể tăng đến 50% trong một quý nhưng việc mua bán, đặt cọc xuất hiện nhiều dấu hiệu bất thường, chẳng hạn như việc mua đi bán lại với mức giá tăng nhanh của một thửa đất, trong thời gian ngắn (đầu tư ngắn hạn), mua bán chồng chéo tạo ra lượng cầu mua ảo.

Thứ hai, mặt bằng giá chưa tương ứng với phát triển hạ tầng, tại các khu vực diễn ra sốt ảo thời gian gần đây chủ yếu ở các khu vực vùng ven, các tỉnh vệ tinh xung quanh thành phố lớn có tin đồn về chủ trương xây dựng hạ tầng hoặc quy hoạch mới được phê duyệt mà các tiện ích sống như trường học, bệnh viện, chợ, siêu thị và hạ tầng giao thông liên kết đến trung tâm đô thị để rút ngắn thời gian di chuyển của cư dân chưa có hoặc chưa đầy đủ. Người mua chủ yếu để đầu cơ để kỳ vọng mức lợi nhuận cao chứ không mua để ở, kinh doanh.