Suy cho cùng, sốt đất là bởi dòng tiền bị “xáo trộn” thời dịch, chủ yếu nhảy vào để lướt sóng kiếm lời

Như vậy, nghĩa là NĐT nào nhanh tay thì thắng, chậm tay thì "ôm hàng" khi cơn sốt dứt. Theo cách nói của Hội môi giới BĐS Việt Nam, đây là cách đầu tư ngắn hạn, chờ lên giá rồi chốt lời, rút vốn. Thế nhưng, không ai chắc chắn về tính bền vững của hình thức đầu tư này.

Và quả đúng như vậy, cơn sốt đất nền dứt nhanh đến khó tưởng. Theo đơn vị này, chính đối tượng NĐT nhảy vào cơn sốt để kiếm lời nhanh đã khiến thị trường BĐS bị xáo trộn trong thời gian qua, khi có đến 30-40% lực cầu đầu tư ngoài ngành vào BĐS.

Theo các chuyên gia trong ngành, lực lượng ngoài ngành vào BĐS tăng mạnh trong cơn sốt đất vừa qua, cho thấy, dịch bệnh làm xáo trộn dòng tiền của họ. Thay vì bỏ vào sản xuất kinh doanh, họ bỏ vào BĐS với kì vọng là kênh trú ẩn tốt mùa dịch. Và mục đích cuối cùng của những NĐT này là vào thị trường dạng "lướt sóng", kiếm lời nhanh, sau đó rút vốn. Thế nhưng, không phải NĐT nào cũng đạt được như kì vọng ban đầu. Sau khi cơn sốt đất nền hạ nhiệt, có khá nhiều NĐT ngoài ngành "đứng ngồi không yên" là một thực tế.

Một số chuyên gia nhận định, đất nền phát sốt vì Covid-19, nhưng cũng hạ nhiệt vì... dịch. Có điều thấy rõ, đợt sốt này chịu tác động lớn của dòng tiền bị xáo trộn thời dịch. Và sốt nhanh nhưng hạ cũng nhanh. Giá ở "đỉnh chu kỳ" của cơn sốt đất liên tục bị thổi phồng lên gấp nhiều lần so với giá trị thực chỉ trong thời gian ngắn với mục đích chủ yếu là đầu cơ thay vì dựa trên nhu cầu có thực. Và khi không phản ánh nhu cầu thực, nguồn "cầu" nhanh chóng bị đứt gãy thì cơn sốt dừng lại là điều tất yếu.

Hội Môi giới BĐS Việt Nam đã từng thừa nhận, sự xuất hiện của F0 với những giao dịch đầu tư ngắn hạn đã làm thị trường BĐS nóng lên tại một số khu vực nông thôn, vùng chuẩn bị lên quận. Trong khoảng thời gian rất ngắn, mặt bằng giá mới tại Tp.HCM đã được thiết lập. Nhiều dự án mới khu vực Thủ Đức được ra mắt với giá hơn 100 triệu đồng/m2, tương đương hoặc cao hơn cả dự án cao cấp ở bán đảo Thủ Thiêm, quận 2 - nơi chỉ cách trung tâm quận 1 bằng một cây cầu chưa đầy 50 m. Các dự án thuộc phân khúc bình dân đã biến thành phân trung cấp, dự án thuộc phân khúc trung cấp biến thành cao cấp...

Còn ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho rằng, các NĐT mới tham gia thị trường thường sẽ trả kỳ thanh toán đầu tiên và cố gắng tìm cách bán BĐS để tránh việc phải tiếp tục trả các kỳ thanh toán tiếp sau. Họ mong muốn có được khoản lợi nhuận nhỏ trong quãng thời gian ngắn và điều này thường khiến giá BĐS tăng rất nhanh. Song, những giao dịch ngắn hạn, chờ lên giá đang chào bán lại trên thị trường khá phổ biến nhưng khó thành công vì giao dịch lần đầu cao, khó được thị trường hấp thụ lại.

Mặc dù tăng giá nhưng hiện tượng giao dịch thực diễn ra không nhiều mua bán chủ yếu qua lại giữa các nhà đầu cơ với nhau. Khi thị trường không phản ánh đúng giá trị BĐS thì rất dễ xảy ra bong bóng, tiềm ẩn nguy cơ phát triển không bền vững, có tính bất ổn.

Theo một số chuyên gia, thị trường có người bán, có kẻ mua, đương nhiên có người giàu lên nhanh chóng vì "lướt sóng" đúng nhịp nhưng cũng có người "chết chìm" giữa cuộc chơi.

"Chúng ta không nên kỳ vọng nhiều vào việc đầu tư lướt sóng không chỉ ở thời điểm này mà cả trong vài năm tới. Do thị trường BĐS Việt Nam trong 5 năm trở lại đây đã thiết lập nên mặt bằng giá mới trên diện rộng. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là triệt tiêu hình thức đầu tư lướt sóng. Nếu tính toán đúng, nhà đầu tư vẫn có thể "đánh nhanh, thắng nhanh" song tôi cho rằng tỷ lệ lướt sóng thành công sẽ thấp hơn những năm trước", một chuyên gia có hơn 20 năm kinh nghiệm lĩnh vực BĐS nhận định.

Theo báo cáo của Bộ xây dựng mới đây, ở đỉnh cơn sốt đất, không khó bắt gặp những nhóm môi giới BĐS và "cò đất" tiến hành "họp chợ", dẫn khách xem đất và cảnh nhộn nhịp trao đổi thông tin. Thế nhưng, theo phản ánh của các sở xây dựng, lượng giao dịch đất nền chính thức trong quý 1/2021 rất ít. Hình thức giao dịch tại các khu vực sốt đất chủ yếu là đặt cọc, sau đó chuyển nhượng ngay để kiếm lời khi giá tăng và xuất hiện nhà đầu tư khác có nhu cầu mua.

Theo phân tích của các tổ chức nghiên cứu và chuyên gia, dòng tiền có sự xáo trộn, thay vì chuyển vào sản xuất - kinh doanh, thì đã chuyển hướng sang BĐS. Cá nhân, doanh nghiệp có nguồn tiền nhàn rỗi lớn chọn đất nền là kênh trú ẩn an toàn trong bối cảnh nhiều bất định, đầu tư vàng hay ngoại tệ có rủi ro cao, còn lãi suất gửi tiết kiệm lại giảm mạnh.

Theo Bộ Xây dựng, dù hiện tượng sốt đất nền mới chỉ diễn ra ở quy mô cục bộ ở từng khu vực, dự án, nhưng đã cho thấy dấu hiệu tiềm ẩn rủi ro của thị trường và cần có sự can thiệp của cơ quan quản lý nhà nước. Do vậy, cần có sự theo dõi, kiểm soát và ngăn chặn, xử lý kịp thời của các bộ, ngành, chính quyền địa phương để tránh tình trạng lan rộng, mất kiểm soát, trở thành bong bóng BĐS.