Tắc thanh khoản, phân khúc farmstay, homestay vùng ven Hà Nội

Đã không còn tái diễn hình ảnh người mua – bán tấp nập tại các văn phòng công chứng đất đai tại Hà Nội như nhiều tháng trước. Theo anh N., một nhà đầu tư ở Hà Đông, ngay cả đến văn phòng đăng ký đất đai, như trước đó, muốn làm giấy tờ trong buổi sáng, họ phải xếp hàng trực sẵn ngay tại cổng vào. Nếu đến muộn thì việc chờ đợi sang buổi chiều để tới lượt là điều thường thấy. Còn hiện tại, việc đăng ký làm sổ đỏ hoặc đăng ký thế chấp, xóa chấp đã không còn tình cảnh xếp hàng dài.

"Giao dịch trên thị trường đang dần chững lại. Giá bất động sản vẫn cao vì nhà đầu tư muốn bán nhưng chưa muốn hạ giá", anh N. chia sẻ.

Thị trường bất động sản vùng ven trở nên vắng người khảo sát.

Thị trường còn ghi nhận diễn biến thưa thớt người đến khảo sát, tìm kiếm đất đai diễn ra rõ rệt nhất tại khu vực vùng ven Hà Nội, nơi trước đây từng "sốt nóng" trước nhu cầu mua đất farmstay, homestay. T., một môi giới chuyên phân phối bất động sản tại Ba Vì, Thạch Thất than thở, hơn 1 tháng nay, anh chỉ chốt được thành công 1 thương vụ. Giai đoạn 2020-2021, dù dịch bệnh nhưng anh T. tiết lộ, có thời điểm, điện thoại reo liên tục vì khách hàng hỏi. Lượng giao dịch chốt trong tháng có lúc lên tới con số 10. Nhưng thời gian gần đây, người mua đã vắng dần. Người bán nhờ rao tìm chủ mới hộ cũng trở nên khó khăn.

"Người mua không còn mạnh tay xuống tiền mua đất. Họ trở nên cẩn trọng, tâm lý thăm dò và xem xét kỹ lưỡng. Họ phòng ngừa rủi ro xảy ra khi mua ở thời điểm hiện tại vì giá đất tăng cao, khó thanh khoản. Việc vay vốn ngân hàng không còn dễ dàng như trước nên cũng hạn chế khả năng mua – bán của khách hàng", anh T. chia sẻ thêm.

Trong một báo cáo mới đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nhận định về nghịch lý giá tăng cao không giảm nhưng thanh khoản thấp được đưa ra. Thực tế, nhận định này cũng được TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam thẳng thắn nói vào hồi đầu năm 2022.

Các chuyên gia khác cũng cho biết, giá bất động sản tăng nhưng tính thanh khoản chưa tỷ lệ thuận. Giá bất động sản miền Bắc nhiều nơi tăng 3-5 lần trong thời gian qua. Giá neo ở mức cao nên thanh khoản trở nên khó khăn.

Chuyên gia còn phân tích thêm, nhiều nghịch lý của thị trường xuất hiện như cung cầu lệch pha. Nhu cầu người mua cao song tính thanh khoản lại thấp do giá tăng mạnh. Ngay cả khi người bán đưa ra mặt bằng giá mới, có phần hạ nhiệt nhưng giao dịch thanh khoản rất chậm. Nguyên nhân là do người bán tính phần "trượt giá", "phát triển hạ tầng" và "lợi nhuận" vào giá trị tài sản. Người mua lại kỳ vọng giá giảm nhờ dịch bệnh và chính sách siết thị trường. Họ chờ mua với giá bằng hoặc thấp 5-10%. Nhưng ở chiều ngược lại, người bán nếu không áp lực vay sẽ không giảm giá, giữ luôn giá bán kỳ vọng làm mặt bằng giá mới.

Trong nhóm người bán bị áp lực áp ngân hàng, muốn thanh khoản nhanh phải chấp nhận giảm 5% để giao dịch, giao dịch mới xuất hiện. Và nghịch lý thị trường xuất hiện khi đâu đâu cũng tăng giá nhưng thanh khoản lại thấp

Còn ông Cao Minh Thành, Tổng giám đốc MLAND Pro nhận định, kỳ vọng vào bất động sản khiến giá sẽ tăng. Nhưng đến một ngưỡng nhất định, siết tín dụng làm cho nhà đầu tư không thể tiếp tục "gánh lãi". Thị trường trở nên đói vốn. Họ phải cắt lỗ và giá dần dần sẽ giảm.

Các chuyên gia cho rằng, sự chuyển động của thị trường hiện tại cho thấy diễn biến đang đi dần vào sự ổn định. Sau thời gian tăng trưởng nóng, ảnh hưởng dịch bệnh cộng tâm lý kỳ vọng quá lớn vào bất động sản khiến dòng tiền xu hướng đổ mạnh vào kênh đầu tư này. Kết quả, giá bất động sản tăng cao dựa trên niềm tin rất lạc quan về bất động sản – kênh trữ tiền an toàn, hiệu quả. Đến hiện tại, sức nóng thị trường có phần hạ nhiệt do một phần điều chỉnh của cơ quan quản lý Nhà nước, nhưng đây là sự tác động kịp thời để bình ổn giá bất động sản.

Theo PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, những nhà đầu tư vốn yếu, kinh nghiệm ít, hay thích mạo hiểm và lướt sóng sẽ phải rời thị trường. Những nhà đầu tư đủ lực chống chọi lại biến động sẽ ở lại. Mặt khác, trải qua chu kỳ của thị trường, nhà đầu tư sẽ dày kinh nghiệm và đủ thông thái để đưa ra quyết định sáng suốt.