Tâm lý người mua nhà đang ở thế “phòng thủ”

Ghi nhận cho thấy, thời điểm này, không phải dự án nào cũng bán được hàng. Có những dự án bán mãi nhưng thanh khoản rất thấp. Thậm chí, một số sàn liên tục tổ chức lễ giới thiệu dự án nhằm thu hút khách hàng nhưng lượng quan tâm khá ít ỏi, phải đóng giỏ hàng chờ thêm thị trường. Hoặc có dự án chờ lượng đặt hàng căn hộ đến vài tháng nhưng không phát sinh nên không thể mở bán. Theo các chuyên gia, bối cảnh kinh tế khó khăn, lạm phát tăng, các chính sách về tín dụng, lãi suất, thuế… đã thực sự ảnh hưởng đến tâm lý của người mua nhà. Nhiều người trong tư thế phòng thủ, chờ đợi tín hiệu của thị trường, đặc biệt ở phân khúc BĐS cao cấp khá khó khăn trong việc bán hàng ở giai đoạn này.

Các chuyên gia cho rằng, bên cạnh việc ngân hàng kiểm soát vay BĐS, thu hẹp nguồn vốn; giá cổ phiếu giảm thì việc giá BĐS đã tăng cao, nhiều dự án cao cấp giá liên tục thiết lập mặt bằng mới đã khiến người mua "chùn tay" và đôi lúc mất niềm tin vì giá BĐS tiếp tục tăng… Ở phân khúc giá vừa túi tiền, sức mua vẫn ổn định, đây cũng là phân khúc tiếp tục là xu hướng của thị trường BĐS trong thời gian tới.

Thực tế, trong bối cảnh nguồn hàng cao cấp, hạng sang khó bán thì BĐS giá vừa túi tiền lại "ngược sóng" thị trường. Các dự án còn ở ngưỡng giá 40-50 triệu đồng/m2 tại Tp.HCM và vùng lân cận ghi nhận sức mua ổn định. Thậm chí, một số dự án giá tốt so với mặt bằng chung của thị trường, lượng người quan tâm vượt quá rổ hàng mở bán của CĐT. Đây là chuyện khó tin ở bối cảnh thị trường hiện nay; tuy nhiên đây là thực tế vẫn âm thầm diễn ra trên thị trường BĐS.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam cho hay, hầu hết sản phẩm bất động sản đưa ra thị trường thời gian tới sẽ tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang do chi phí phát triển dự án đang không ngừng leo thang. Hiện tại, căn hộ giá 40 triệu/m2 tại Tp.HCM gần như không có, mà dịch chuyển về vùng lân cận. Trong tương lai gần, việc tìm kiếm dự án có mức giá trên dưới 50 triệu/ đồng cũng tại Tp.HCM sẽ rất khó khăn. Do đó, một số dự án ra hàng ở thời điểm này ở ngưỡng giá 50-60 triệu đồng/m2 được xem là "hàng hiếm" trên thị trường, có lợi thế về thanh khoản do đáp ứng được nhu cầu ở thực của người mua.

Đáng nói, giữa bối cảnh toàn thị trường bất động sản vẫn đang đối diện nhiều thách thức: lạm phát, nguồn cung hiếm do chi phí đầu vào leo thang, kiểm soát tín dụng chặt chẽ, người mua lo lắng lãi suất biến động, điều kiện vay cũng khó hơn trước… thì việc các dự án vẫn bán hàng tốt được xem là là xu hướng "ngược" cũng như là điểm sáng của thị trường BĐS.

Theo bà Nguyễn Thị Hồng Yến, Trưởng phòng Dịch vụ Bất động sản Nhà ở Colliers Việt Nam, hầu hết nguồn cung BĐS tại Tp.HCM hiện nay chỉ tập trung ở phân khúc căn hộ trung, cao cấp, hạng sang, còn nhà giá vừa túi tiền dành cho người thu nhập thấp lại hoàn toàn biến mất. Đây là điều hết sức lo ngại vì nhu cầu thực ở phân khúc này còn rất lớn trên thị trường.

Bà Yến cho rằng, hiện nay mức giá của căn hộ tầm trung được điều tiết ổn định bởi thị trường nên người có nhu cầu ở thực vẫn có thể tiếp cận được và tìm được ngôi nhà ưng ý. Các sản phẩm mới được tung ra thị trường có nhiều ưu đãi, bao gồm cả về tài chính. Chủ dự án cũng liên kết với nhiều ngân hàng và đưa ra nhiều phương thức thanh toán linh hoạt, đây cũng là động lực sẽ giúp người có nhu cầu ở thực đủ khả năng mua nhà trong thời điểm này.

Tại một số lễ mở bán dự án căn hộ thời điểm này, người mua vẫn quan tâm mạnh các dự án vừa túi tiền.0

"Nhìn chung, mức giá bình quân của căn hộ tầm trung có tăng nhẹ nhưng vẫn phù hợp với nhu cầu ngày càng tăng của người Việt và tốc độ phát triển của hạ tầng giao thông. Không có gì phải bàn cãi rằng nhu cầu thực về nhà ở của người dân Tp.HCM hiện vẫn rất cao. Dân số cơ học của thành phố khoảng 12- 13 triệu người, không ít gia đình trẻ và các bạn trẻ đã đi làm nhiều năm vẫn chưa thể mua được căn hộ. Nguồn cung căn hộ hiện vẫn khá thiếu và mới chỉ đáp ứng được khoảng 15% nhu cầu. Trong khi đó, giá nhà đất tại Tp.HCM trong những năm vừa qua liên tục tăng khiến cho việc tìm ra dự án vừa túi tiền với không ít người trở nên khó khăn hơn", bà Yến nhấn mạnh.

Tại báo cáo thị trường căn hộ Tp.HCM quý 2/2022, đại diện JLL cho hay, trong quý, mức độ hấp thụ căn hộ cao được đóng góp từ quận 12, Bình Chánh, Q.Bình Tân. Trước động thái kiểm soát tín dụng cho vay bất động sản hạn chế hành vi đầu cơ, nhu cầu mua hiện nay ưu tiên những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, có thanh khoản tốt và nhu cầu cho thuê cao.

Theo đơn vị này, giá bán sơ cấp căn hộ tiếp tục đà tăng trưởng mạnh. Mặt bằng giá tại thị trường sơ cấp tăng 8,4% theo quý và 23,5% so với cùng kỳ năm trước, đạt mức 3.173 USD/m2. Giá sơ cấp trung bình tăng mạnh chủ yếu do sự thay đổi trong giỏ hàng sơ cấp, được chiếm lĩnh bởi các dự án mới có giá bán cao trong khi các dự án có giá bán thấp đã được bán hết. Ngoài ra, việc đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng và sự khan hiếm dự án phân khúc bình dân cũng góp phần vào xu hướng tăng giá.

"Tuy vậy, trong bối cảnh giữ nhịp giá bán tăng, nhiều Chủ đầu tư liên tục triển khai nhiều chương trình thanh toán linh hoạt về hỗ trợ lãi suất hay ân hạn nợ gốc cũng như các khoản chiết khấu hấp dẫn nhằm kích thích dòng tiền đầu tư", đại diện JLL nhấn mạnh.