Thanh khoản giảm, nguồn vốn cho bất động sản cần được khơi thông

Trong những tháng vừa qua, trước biến động của cổ phiếu, trái phiếu và các làn sóng phi mã của bất động sản, Ngân hàng Nhà nước đã có những chính sách nhằm kiểm soát tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro, trong đó có bất động sản.

Giá cao, thanh khoản giảm, thị trường bất động sản đang gặp khó về nguồn vốn (ảnh: Diệu Hoa)

Theo báo cáo thị trường mới đây của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm đất nền đang có dấu hiện giảm, thế nhưng giá rao bán đất nền trong quý II/2022 ở nhiều khu vực của thành phố đều tăng so với trung bình năm 2021, như quận 9 tăng 11%, Củ Chi tăng 8%, Nhà Bè tăng 4%.

Thanh khoản giảm

Trong khi đó, báo cáo của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) cũng đưa ra nhận định thanh khoản trên thị trường bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt, đặc biệt so với giai đoạn sốt đất nửa cuối năm trước và đầu năm nay.

VARs cũng cho biết, tín dụng ngân hàng, tính đến hết quý I/2022, dư nợ tín dụng bất động sản đạt 2,23 triệu tỷ đồng, tăng 2,24% so với đầu năm, thấp hơn nhiều mức tăng trên 5% dư nợ tín dụng chung của nền kinh tế. Tốc độ tăng dự nợ tín dụng bất động sản đã chậm lại sau nhiều năm, là kết quả của việc kiểm soát, thắt chặt nguồn tiền đổ vào ngành này.

Ngoài ra, nguồn vốn tín dụng ngân hàng tài trợ cho hoạt động kinh doanh bất động sản hiện tại chỉ chiếm khoảng 35% - tương đương 0,78 triệu tỷ đồng, phần lớn là các khoản cho vay mua và sửa chữa nhà ở. Như vậy, nguồn vốn tín dụng ngân hàng dành cho kinh doanh bất động sản (đầu tư các dự án bất động sản) không chỉ giảm tốc, mà còn giảm cả về tỷ trọng.

Một trong những minh chứng được VARs đưa ra chính là thị trường nhà đất TP.HCM chứng kiến mức tăng giá mạnh từ 5 - 10% chỉ trong vòng một tháng. Trong tình hình giá nguyên vật liệu đang có xu hướng tăng mạnh do bất ổn địa chính trị, nhu cầu vốn của các doanh nghiệp bất động sản ngày càng trở nên cấp thiết. Việc tăng trưởng nguồn cung có thể bị ảnh hưởng tiêu cực bởi chính sách "khóa van" tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp.

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARs nhận định, chặn những nguồn tài chính quen thuộc (tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp), trong khi việc thu hút nguồn vốn từ các sản phẩm tài chính khác (quỹ đầu tư bất động sản - REIT, Quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản...), hay kênh khác (đầu tư trực tiếp, gián tiếp nước ngoài) cần nhiều thời gian để có thể vận hành ổn thỏa, khiến nguồn cung bất động sản bị thắt chặt, đẩy mức giá tăng lên một cách không hợp lý. Mức giá bất động sản tăng lên bất thường thúc đẩy chi phí sản xuất các ngành liên quan (bán lẻ, sản xuất công nghiệp...) - có thể gây tổn hại đến nền kinh tế vĩ mô, đặc biệt trong giai đoạn nhạy cảm hiện nay.

Trong khi đó, Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SB Law cho rằng các thực trạng đã diễn ra gần đây như đấu giá đất quá cao so với giá trị thực tế hay "nhà nhà, người người đi kinh doanh bất động sản" – nhiều người gom tiền, đầu cơ đất tạo ra nguồn cầu lớn ở từng khu vực nhưng lại không tạo nên đồng bộ toàn thể, là đáng báo động.

Theo Luật sư Nguyễn Thanh Hà, nhiều người không quan tâm đến việc đầu tư và các ngành sản xuất công nghiệp hay nông nghiệp để tạo ra của cải vật chất mà chỉ muốn kiếm lời từ việc mua qua bán lại đất đai, sản phẩm bất động sản khiến giá nhà đất bị đẩy lên cao một cách bất hợp lý. Do đó, việc điều chỉnh chính sách tín dụng với bất động sản tại thời điểm hiện tại để tránh tình trạng "bong bóng" giá nhà, đất là hợp lý.

Nguồn vốn cần được khơi thông

Các chuyên gia cũng cho rằng cơ quan quản lý chỉ nên kiểm soát dòng vốn với mục đích đầu cơ, và cần xem xét "nới lỏng" đối với một số lĩnh vực cần thiết của bất động sản.

Các chuyên gia cũng cho rằng cơ quan quản lý chỉ nên kiểm soát dòng vốn với mục đích đầu cơ

Chuyên gia kinh tế - TS. Phạm Chi Lan nhận định hiện nhà cho người lao động có thu nhập thấp hay nhà thương mại giá bình dân tại thị trường Việt Nam luôn trong tình trạng khan hiếm còn bất động sản cao cấp như biệt thự nghỉ dưỡng, biệt thự biển, condotel lại dư thừa.

"Những bất cập đó đã xảy ra từ lâu nên điều chỉnh là cần thiết. Không phải chỉ đơn thuần nằm ở chính sách về tín dụng mà cần điều chỉnh ở các lĩnh vực khác. Cụ thể, cần cắt giảm thủ tục hành chính trong lĩnh vực xây dựng vì nhiều dự án có tính khả thi nhưng bị cản trở bởi khâu thủ tục chứ không phải bị đóng băng do vốn tín dụng" - bà Lan cho biết.

Vị chuyên gia cũng cho rằng chính sách kiểm soát tín dụng với lĩnh vực bất động sản cần có khung khổ thời gian cụ thể, không nên kéo dài. "Cần đặt ra thời hạn nhất định để người dân và doanh nghiệp có thể đưa ra những chiến lược phù hợp", bà nói.

Trong khi đó, các chuyên gia VARs cũng cho rằng cần có những chính sách bảo vệ chính các doanh nghiệp bất động sản làm ăn chân chính. Nguồn vốn cần được khơi thông cho mọi ngành nghề trong nền kinh tế, trong đó có bất động sản.

Việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp nói chung, trái phiếu bất động sản nói riêng, bên cạnh việc kiểm soát chặt chẽ các doanh nghiệp phát hành cần có một cơ chế để giảm thiểu sự tham gia của nhà đầu tư cá nhân - những người dễ bị tổn thương nhưng lại thiếu kiến thức và kinh nghiệm.

Cuộc chơi với trái phiếu doanh nghiệp nên là cuộc chơi giữa các doanh nghiệp và các tổ chức tài chính như ngân hàng và các quỹ đầu tư chuyên nghiệp và vận hành theo cơ chế thị trường.

"Ngoài ra, cũng đến lúc các cơ quan chức năng đề xuất những quy định cởi mở hơn để các doanh nghiệp thu hút vốn nước ngoài, cũng như các sản phẩm đầu tư hiệu quả như quỹ đầu tư bất động sản (REIT), chứng khoán hóa bất động sản, Quỹ tiết kiệm nhà ở..." - đại diện VARs kiến nghị.