Thanh lọc đại gia bất động sản 'tay không bắt giặc'

Kỳ vọng phân khúc “nhà trung bình”

Tại cuộc họp báo quý IV/2018 do Bộ Xây dựng vừa tổ chức, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) Nguyễn Trọng Ninh cho biết, diễn biến thị trường BĐS năm 2019 phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: tăng trưởng chung của nền kinh tế, mức tín dụng rót vào thị trường, tình hình cung - cầu thực tế… Theo dự báo chung, tăng trưởng kinh tế năm nay sẽ tiếp tục ổn định, mục tiêu tăng trưởng đề ra không giảm so với năm 2018. Tín dụng cho BĐS sẽ được kiểm soát chặt chẽ theo hướng điều tiết giảm dần. Nguồn cung sản phẩm cho thị trường vẫn đáp ứng nhu cầu thực tế do nhiều dự án tiếp tục được triển khai, đầu tư…

Trong năm 2018, có ý kiến cho rằng, dư nợ tín dụng cho vay với việc để mua và thuê nhà đã vượt quá giới hạn vì nhiều khoản vay có sự chồng lấn, lẫn lộn với phần vay tiêu dùng. Tuy nhiên, Ngân hàng nhà nước đã có những biện pháp để kiểm soát chặt vấn đề này, góp phần chống nguy cơ bong bóng trên thị trường BĐS.

Với thị trường lớn như Hà Nội, Cục trưởng Nguyễn Trọng Ninh nhận định, lân cận khu vực đường vành đai III của thành phố có thêm các dự án chung cư với những căn hộ được thiết kế có diện tích nhỏ, phù hợp với nhu cầu thực tế của nhiều người, nhiều gia đình… Đó chính là những sản phẩm đang rất cần bổ sung cho thị trường hiện nay. “Như vậy, diễn biến thị trường BĐS năm nay nhiều khả năng sẽ ổn định, tích cực. Hiện chưa có dấu hiệu bất thường nào trên thị trường, dù những đợt sốt cục bộ ở từng dự án, từng khu vực nhỏ vẫn có thể xảy ra” - ông Ninh nói.

Về phân khúc nhà ở cụ thể, Cục trưởng Ninh cho rằng, hiện tại, trên thị trường, nguồn cung căn hộ cao cấp, các sản phẩm BĐS gắn với du lịch phát triển “hơi nhanh” so với nhu cầu trong khi nhà ở mức trung bình, phù hợp với người thu nhập thấp, đặc biệt nhà ở xã hội còn thiếu nhiều. Đó là phần cần tập trung phát triển, cũng là định hướng điều hành của Bộ Xây dựng trong năm 2019.

Ông Dương Đức Hiển, Giám đốc bộ phận kinh doanh nhà ở miền Bắc & miền Trung Savills Việt Nam, cho rằng 2019 sẽ tiếp tục là năm của thị trường trung cấp, với mức giá vừa phải, phù hợp với túi tiền của đại bộ phận người dân. Bên cạnh đó, các sản phẩm hiện có sẽ có những điều chỉnh để phù hợp hơn với nhu cầu sử dụng của khách hàng. “Năm 2019 dự kiến sẽ tiếp tục là năm của thị trường trung cấp, với mức giá vừa phải, phù hợp với túi tiền của đại bộ phận người dân.Ví dụ như việc bó hẹp không gian căn hộ 3 phòng ngủ trong diện tích 90m², bấy lâu nay bộc lộ nhiều bất cập, sẽ dần biến mất trên thị trường, nhường chỗ cho căn hộ có diện tích hẹp hơn nhưng thiết kế căn hộ mở rộng ban công, lô gia và cửa sổ để đón ánh sáng tự nhiên..”, ông Hiển cho hay.

Siết tín dụng sẽ giúp loại bỏ chủ đầu tư thiếu năng lực

TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế cho rằng, việc thắt chặt tín dụng nói chung và vào thị trường BĐS năm 2019 sẽ có những tác động nhiều chiều đối với các nhà kinh doanh BĐS. Theo đó, với người mua nhà, đây không phải là điều tích cực vì lãi suất tăng sẽ hạn chế khả năng trả nợ của khi mua nhà, chính vì thế nhiều người có thể không có khả năng mua nhà hoặc mua được thì cũng vất vả trả nợ. Tuy nhiên, trên phương diện vĩ mô, việc thắt chặt cho vay và đặc biệt cho vay bất động sản sẽ giúp hạn chế rủi ro bong bóng bất động sản. Ở chiều ngược lại khi tín dụng BĐS bị thắt chặt và lãi suất cao bắt buộc các nhà kinh doanh BĐS phải hạn chế hoạt động kinh doanh. Người mua BĐS khi đi vay sẽ phải tính toán kỹ trong việc vay ngân hàng vì lãi suất cao. Điều này làm cho thị trường BĐS sẽ phát triển chậm nhưng có độ ổn định cao và tránh được bong bóng BĐS. TS. Hiếu nhấn mạnh, tín dụng BĐS sẽ bị siết chặt trong năm 2019 nhưng đó là điều cần thiết để thị trường BĐS không rơi vào “bong bóng”.

Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoRE), các chủ đầu tư đang đứng trước thách thức về việc NHNN thực hiện lộ trình hạn chế tín dụng vào thị trường BĐS. Nhưng đây cũng là cơ hội để tái cấu trúc doanh nghiệp, cơ cấu lại nguồn vốn đầu tư, giảm bớt dần sự phụ thuộc vào nguồn vốn vay tín dụng nhằm phát triển doanh nghiệp ngày càng vững mạnh.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoRE cho rằng, các doanh nghiệp sẽ phải xem xét chuyển đổi thành công ty cổ phần để có điều kiện gọi vốn ngoài xã hội và định hướng trở thành công ty đại chúng để đủ điều kiện niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán. “Xu hướng các doanh nghiệp lựa chọn đối tác là các doanh nghiệp, quỹ đầu tư nước ngoài (FDI) có uy tín và năng lực tài chính để hợp tác đầu tư, kinh doanh cũng là một nguồn huy động vốn. Từ đó nâng cao phát triển dự án, nhằm tăng cường nguồn lực dần bớt sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng”, ông Châu nói.

Ông Phan Công Chánh, chuyên gia bất động sản cá nhân, Tổng giám đốc Phú Vinh Group cho rằng, trong dự báo và quan sát của ông, thị trường BĐS 2019 sẽ là năm của 2 chữ “điều chỉnh”. Trong bối cảnh đó, những ai muốn đầu tư BĐS nhất là những nhà đầu tư cá nhân phải liên tục học hỏi, trau dồi kiến thức để điều chỉnh phương pháp, chiến lược, kỹ năng, kiến thức của mình theo hướng chuyên nghiệp hơn chứ không thể cứ mãi kiếm tiền theo cách cũ. “Tôi cho rằng thị trường BĐS 2019 sẽ cực kỳ khắc nghiệt…”, ông Chánh nói.